Thế chấp zero-coupon (Zero-coupon mortgage) là gì? Đặc điểm

Thế chấp zero-coupon (tiếng Anh: Zero-coupon mortgage) là một thế chấp thương mại dài hạn, trong đó tất cả các khoản thanh toán gốc và lãi chỉ phải thanh toán khi đến ngày đáo hạn. Thế chấp zero-coupon chỉ được sử dụng phổ biến tại Mỹ.

Ảnh minh họa. Nguồn: Investopedia.

Thế chấp zero-coupon

Khái niệm

Thế chấp zero-coupon tiếng Anh là Zero-coupon mortgage.

Thế chấp zero-coupon là một thế chấp thương mại dài hạn, trong đó tất cả các khoản thanh toán gốc và lãi chỉ phải thanh toán khi đến ngày đáo hạn.

Cấu trúc của khoản vay có đặc điểm dồn tích, có nghĩa là tiền lãi đến hạn được gộp vào cùng số tiền còn nợ. Khi đáo hạn, người vay có thể lựa chọn trả hết nợ hoặc vay một khoản vay khác với lãi suất hiện tại.

Thế chấp zero-coupon chỉ được sử dụng phổ biến tại Mỹ.

Đặc điểm của Thế chấp zero-coupon

Các dự án thương mại sử dụng các khoản thế chấp zero-coupon, bởi vì dòng tiền để phục vụ khoản nợ có thể không có sẵn cho đến khi dự án gần hoàn thành. Ví dụ như sân vận động thể thao, nơi sẽ không có doanh thu cho đến khi hoàn thành xây dựng và có thể tổ chức các sự kiện.

Vì tổng tiền lãi cộng với tiền nợ gốc chỉ được nhận bởi người cho vay khi khoản vay đáo hạn, do đó rủi ro tín dụng cao hơn đáng kể so với khoản vay thông thường. Người cho vay thường cung cấp hình thức tài trợ này cho những người vay thương mại có hồ sơ tín dụng sạch. Người vay có thể trả tiền cho một dự án thương mại với dòng tiền nhỏ hơn, với kì vọng rằng giá trị tiềm năng của tài sản trong vòng đời của khoản vay đủ để trả hết khoản vay.

Tại Mỹ, nhiều nhà đầu tư ưa thích thế chấp zero-coupon và trái phiếu. Một lí do là vì chúng tương đối phổ biến trong thị trường bất động sản. Ngoài ra còn một lí do nữa là do chúng được bán với mức giá chiết khấu so với mệnh giá của chúng.

Nhà đầu tư sẽ không nhận được khoản thanh toán lãi định kì. Tuy nhiên, người vay sẽ cộng số tiền lãi vào số tiền gốc. Tổng số tiền này được trả lại cho chủ nợ khi đáo hạn. Tiền lãi sẽ được cộng dồn nửa năm một lần và khi giá trị nợ gốc tăng lên, nó sẽ tạo thành các khoản thanh toán lãi cao hơn, và được cộng trở lại tổng số tiền gốc.

Mỗi cá nhân hàng năm đều phải đóng thuế thu nhập, mặc dù nhà đầu tư không nhận lãi thu nhập thường xuyên. Tuy nhiên, nếu như thoả thuận đầu tư không có điều khoản trả cho nhà đầu tư một khoản lãi cụ thể, thì nhà đầu tư sẽ không có thu nhập chịu thuế cho năm hiện tại. Một loại hình đầu tư tương tự khác cũng được áp dụng chủ yếu cho Tài khoản hưu trí cá nhân và các tổ chức nằm trong diện không đánh thuế thu nhập trong năm hiện tại.

Thế chấp zero-coupon và trái phiếu zero-coupon không trả lãi nhưng được giao dịch với mức chiết khấu sâu, mang lại lợi nhuận khi đáo hạn thông qua việc mua lại trái phiếu ở mức giá bằng toàn bộ mệnh giá của nó. Do đó, giá của hai loại tài sản này có xu hướng biến động nhiều hơn so với giá của trái phiếu.

(Theo Investopedia)

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Khoản thế chấp thông thường (Conventional mortgage) là gì? Đặc điểm