Thị trường tài sản đất (Land asset market) là gì?

Hình minh họa (Nguồn: videoblocks)

Thị trường tài sản đất

Khái niệm

Thị trường tài sản đất trong tiếng Anh tạm dịch là: Land asset market.

Thị trường tài sản đất là thị trường trên đó đối tượng giao dịch là bản thân đất đai với tư cách là một tài sản. Khi mua bán tài sản đất, người ta chuyển giao hẳn quyền sở hữu tài sản đất từ người bán sang người mua. Giá cả đất đai trong trường hợp này là giá mua bán đứt tài sản đất.

Giá cả đất đai 

 Giá cả đất đai với tư cách là một tài sản được quyết định trên thị trường tài sản đất. Cầu về đất đai xuất phát từ những người muốn trở thành những người sở hữu tài sản đất đai (chứ không phải là những người chỉ muốn sử dụng đất đai trong một khoảng thời gian nào đó). 

Với tư cách là người sở hữu, những chủ đất có thể được hưởng lợi từ việc khai thác những dòng lợi ích, sự phục vụ hay như kinh tế học thường diễn đạt, những dòng dịch vụ do đất đai mang lại. 

Người sở hữu đất có thể tự mình khai thác và thụ hưởng dịch vụ do đất đai mang lại song cũng có thể cho thuê để thu được những khoản tiền thuê. Chính việc cho thuê đất đai đã thị trường hóa và cung cấp cho chúng ta một hình dung cụ thể về giá trị tiền bạc của các dòng dịch vụ đất đai. 

Thông qua việc tính toán giá trị hiện tại của tài sản đất thông qua tổng hợp giá trị hiện tại của các khoản tiền thuê mà tài sản đất đó mang lại, người ta có thể hiểu được giá trị kinh tế của một mảnh đất với tư cách là một tài sản. 

Trong trường hợp này, dù người chủ sở hữu đất không dùng miếng đất để cho thuê mà tự mình khai thác nó thì bản chất vấn đề vẫn không thay đổi. Ở đây, có thể coi như người chủ đất tự mình cho mình thuê. 

Khoản tiền thuê đất mà anh ta phải trả khi sử dụng đất đai như một đầu vào để kinh doanh (chẳng hạn dùng đất để trồng cà phê và kinh doanh cà phê) giờ đây lại rơi chính vào túi anh ta với tư cách là người chủ sở hữu đất. 

Trong mọi trường hợp vấn đề là ở chỗ: giá trị kinh tế của một mảnh đất bị quyết định bởi dòng lợi ích, có thể thể hiện bằng tiền thông qua những khoản tiền thuê tiềm năng, mà người ta có thể thu được trên mảnh đất ấy. 

 Có thể thấy lợi ích của việc nắm giữ (sở hữu) đất đai như một tài sản chính là giá trị hiện tại của đất đai. Điểm đặc biệt ở đây là đất đai là một tài sản có thể tồn tại vĩnh viễn, do đó cũng có thể đem lại cho người sở hữu nguồn thu (dưới dạng tiền thuê đất) vĩnh viễn. 

Giả sử R là khoản tiền thuê hàng năm mà một mảnh đất có thể mang lại cho người chủ đất, đồng thời r là mức lãi suất thị trường tính cho kì hạn 1 năm. 

Theo công thức tính giá trị hiện tại mà ta đã biết, giá trị hiện tại của mảnh đất trên là R/r. Với chi phí để sở hữu tài sản đất là giá mua tài sản này, đường cầu về tài sản đất là một đường dốc xuống.  

Nguồn cung về đất đai xuất phát từ những người đang sở hữu đất. 

Vì đất đai hầu như không "sản xuất" thêm được và do đó, có thể xem như là loại tài sản có nguồn cung cố định, nên giao dịch trên thị trường này chỉ dẫn đến sự chuyển dịch và thay đổi quyền sở hữu về đất đai giữa những người đang sở hữu nó và những người muốn sở hữu nó. 

Tính chất cố định của nguồn cung khiến ta có thể thể hiện đường cung về đất đai như một đường thẳng đứng. 

Trong dài hạn, giá cân bằng thị trường đối với tài sản đất chính là giá trị hiện tại của nó, được xác định trên cơ sở đánh giá chung của thị trường chứ không phải của một người riêng lẻ về mức tiền thuê. 

Nói cách khác, nếu r là giá thuê đất cân bằng thị trường và thị trường được dự kiến là không có biến động đáng kể, thì giá đất cân bằng trên thị trường tài sản đất sẽ là R/r. 

Nguồn cung cố định về tài sản đất trong trường hợp này sẽ chỉ nói lên rằng: giá đất sẽ tăng nhanh nếu cầu về tài sản đất sẽ tăng nhanh và ngược lại, giá đất sẽ giảm mạnh nếu cầu về đất giảm nhanh. 

Vì cầu về tài sản đất chỉ tăng hay giảm khi lãi suất thay đổi hay trên thị trường thuê và cho thuê đất biến động khiến cho tiền thuê đất thay đổi, nên thật ra sự thay đổi về giá tài sản đất trên thị trường, về dài hạn, chỉ phản ánh sự thay đổi trong giá trị hiện tại của tài sản đất. 

Ví dụ 

Một mảnh đất hàng năm đem lại cho người chủ đất một khoản tiền thuê là 10 triệu đồng và nếu lãi suất thị trường thực tế là 5% /năm(tức 0,05) thì giá trị hiện tại của mảnh đất này là: 10 triệu đồng /0,05 = 200 triệu đồng. 

Giá thị trường của mảnh đất sẽ xoay quanh mức giá trị hiện tại này. Nói cách khác, giá cân bằng của mảnh đất trên là 200 triệu đồng. 

Ý nghĩa của mức giá này khá rõ ràng: nếu chúng ta có 200 triệu đồng thì với mức lãi suất thị trường là 5%/năm, chúng ta cũng có thu được một mức thu nhập hàng năm dưới dạng tiền lãi khi cho vay là 10 triệu đồng. 

Nếu mảnh đất trên có giá cao hơn 200 triệu đồng, việc đầu tư vào tài sản đất chắc chắn không có lợi bằng việc đem tiền gửi vào ngân hàng cho vay. Trong một môi trường cạnh tranh, điều này không cho phép giá đất cân bằng dài hạn cao hơn mức 200 triệu đồng (tức cao hơn giá trị hiện tại của nó). 

Trong trường hợp trái lại, khi giá đất cách quá xa giá trị hiện tại của nó, có thể thấy tính bất thường, sự kém hoàn thiện hay sự trục trặc nào đó đang tồn tại và làm méo mó, biến dạng sự hoạt động bình thường của thị trường đất đai.

(Tài liệu tham khảo: Giáo trình Kinh tế Vi mô, PGS.TS. Phí Mạnh Hồng, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội)