Phương pháp thu nhập (Income Approach) trong định giá tài sản là gì?

Hình minh họa. Nguồn: Investopedia

Phương pháp thu nhập (Income Approach)

Khái niệm

Phương pháp thu nhập trong tiếng Anh là Income Approach. Phương pháp thu nhập hay phương pháp vốn hóa thu nhập là một loại phương pháp thẩm định giá bất động sản cho phép các nhà đầu tư ước tính giá trị của một tài sản dựa trên thu nhập mà tài sản tạo ra.

(Theo Income Approach, Investopedia)

Cơ sở lí luận của phương pháp thu nhập

- Phương pháp thu nhập được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo các nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.

- Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư. 

Để thuận tiện trong quá trình tính toán người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại.

- Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể.

Điều kiện áp dụng

- Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp lí.

- Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa các bất động sản, bất kì bất động sản nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thành thu nhập, có cơ sở tính dòng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị.

- Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án đầu tư.

Các bước tiến hành

Bước 1: Uớc tính thu nhập hàng năm của bất động sản (BĐS)

Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo ra thu nhập hàng năm

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hằng năm dựa vào chênh lệnh giữa thu nhập hàng năm và chi phí hàng năm (= Bước 1 – Bước 2)

Bước 4: Xác định tỉ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

+ Cách 1: Lấy lãi suất trong điều kiện không rủi ro + phụ phí

+ Cách 2: Lấy chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) làm tỉ suất chiết khấu

+ Cách 3: Xác định tỉ lệ chiết khấu theo tỉ suất sinh lời trung bình của các loại hình kinh doanh trên thị trường.

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào công thức vốn hóa cơ bản.

Ưu điểm

- Phương pháp thu nhập về lí thuyết có cơ sở chặt chẽ. Phương pháp này sẽ tiếp cận một cách trực tiếp từ các khoản thu nhập hay các khoản lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.

- Về cơ bản phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính toán ngoại trừ kĩ thuật chiết khấu dòng tiền.

- Phương pháp này sẽ đạt được độ chính xác cao hơn nếu có thể dự kiến được các khoản thu nhập trong tương lai đảm bảo độ tin cậy cao.

Hạn chế

- Việc ước tính, dự kiến, dự báo dòng tiền trong tương lai là rất khó khăn; sai số có thể xảy ra vì vậy kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ của các tham số trong quá trình tính toán.

(Tài liệu: Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh bất động sản, NXB Tài chính)