Yếu tố nào chi phối thị trường bất động sản châu Á?

Đầu năm nay, các thị trường dự báo lãi suất tại Mỹ sẽ giảm 6 lần, mỗi lần 25 điểm cơ bản trong năm nay. Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed), ngân hàng trung ương quan trọng nhất thế giới, dự kiến chỉ hạ lãi suất ba lần. Tuy nhiên, cuối tuần trước, các nhà đầu tư còn đưa ra dự báo thận trọng hơn, với chỉ một lần hạ trong năm nay.

Dự báo về số lần hạ lãi suất giảm mạnh là cả do nền kinh tế Mỹ mạnh, điều sẽ góp phần khiến lạm phát cao dai dẳng cũng như các dự báo quá lạc quan về mức hạ lãi suất. Vào ngày 16/4, Chủ tịch Fed Jerome Powell đã thừa nhận rằng cuộc chiến chống lạm phát kéo dài hơn dự kiến, một thực tế cho thấy Fed sẽ gặp những khó khăn khi hạ lãi suất trong năm nay.

Triển vọng lãi suất cao trong thời gian dài hơn đã gây biến động trên các thị trường toàn cầu, đặc biệt là các đồng tiền châu Á vốn đã chịu sức ép lớn do đồng USD tăng mạnh. Ngân hàng Morgan Stanley nhận định nhiều ngân hàng trung ương ở châu Á sẽ buộc phải trì hoãn việc hạ lãi suất.

Đối với lĩnh vực bất động sản vốn nhạy cảm với lãi suất, việc điều chỉnh nhanh các dự báo về số lần hạ lãi suất tại Mỹ đã gây thêm sức ép và sự thiếu chắc chắn, đặc biệt là ở những thị trường đã chứng kiến giá và lượng giao dịch giảm mạnh. 

Khu hành chính đặc biệt Hong Kong (Trung Quốc), nơi có sự ràng buộc với chính sách tiền tệ của Mỹ và chịu tác động lớn nhất từ việc kinh tế Trung Quốc chậm lại, sẽ có nhiều vấn đề nảy sinh nhất do sự thay đổi nhanh trong dự báo về lãi suất tại Mỹ. Giá trung bình nhà nghỉ dưỡng tại Hong Kong giảm 23,5% kể từ mức đỉnh vào tháng 8/2021, trong khi dự trữ nhà mới của tư nhân đã hoàn thiện nhưng chưa bán tăng lên mức cao kỷ lục.

Trong báo cáo hồi tháng 3/2024, S&P Global Ratings nhận định giá nhà tại Hong Kong sẽ giảm thêm 5-10% trong năm nay, do lãi suất cao và nguồn cung tăng. Điều này chỉ khiến việc hủy bỏ những biện pháp hạ nhiệt thị trường gần đây và việc nới lỏng các chính sách an toàn vĩ mô trên thị trường vay thế chấp trở nên cần thiết hơn.

Thêm vào đó, người mua tại Trung Quốc đại lục, vốn ít nhạy cảm hơn với cơ chế chuyển đổi trong chính sách tiền tệ của Mỹ, chiếm tỷ lệ lớn trong doanh số bán bất động sản cao cấp khi các biện pháp hạ nhiệt thị trường được hủy bỏ. Triển vọng lãi suất cao trong thời gian dài sẽ khiến các công ty bất động sản duy trì giá bán thấp, góp phần hồi phục nhu cầu. 

Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề lãi suất, các yếu tố khác như mất cân đối cung cầu là đáng chú ý, nếu không muốn nói là quan trọng hơn.

Tại Australia, nơi được Quỹ Tiền tệ Quốc tế cho là một trong những thị trường rủi ro nhất do nợ của hộ gia đình cao và tỷ lệ các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi lớn, giá nhà trung bình tăng 10,2% kể từ tháng 1/2023. Trong khi đó, giá thuê tăng trung bình 9,1% trong ba năm qua. 

Trong khi nguồn cung thắt chặt là nguyên nhân chính, việc số người nước ngoài nhập cư ròng tăng mạnh sau khi nước này mở cửa biên giới trở lại vào giữa năm 2022 là yếu tố quan trọng hơn. Tăng trưởng dân số của Australia ở mức 2,5% trong năm kết thúc tháng 9/2023, mức tăng hàng năm mạnh nhất kể từ năm 1981.

Trong khi đó, tại Singapore, đợt thực hiện các biện pháp hạ nhiệt thị trường mới nhất, trong đó có việc tăng gấp đôi thuế trước bạ bổ sung đối với người không phải công dân nước này lên 60%, đã giảm tỷ lệ người nước ngoài mua nhà ở của tư nhân xuống mức thấp nhất kể từ khi số liệu được thu thập.

Điều quan trọng hơn là 80% dân số Singapore sống ở các khu nhà ở xã hội, với 90% trong số này sở hữu căn hộ. Theo Giám đốc nghiên cứu của cổng thông tin bất động sản MOGUL.sg, Nicholas Mak, họ có thể tiếp cận được các khoản vay lãi suất thấp. 

Lĩnh vực bất động sản thương mại của châu Á chịu rủi ro lớn hơn trong môi trường lãi suất cao trong thời gian dài hơn. Năm ngoái, khối lượng giao dịch trong khu vực giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2012, với hoạt động đầu tư vào thị trường văn phòng dễ tổn thương chứng kiến sự giảm sút mạnh nhất.

Một trong những nguyên nhân chính khiến lượng giao dịch giảm mạnh là do người bán không chấp nhận giảm giá mạnh. Khi không nhiều khả năng lãi suất sớm hạ xuống, một số người sở hữu bất động sản có thể sẵn sàng giảm giá hơn, từ đó khuyến khích hoạt động đầu tư.

Kỳ vọng về các đợt hạ lãi suất trong năm nay đã phục hồi lòng tin ở nhiều thị trường bất động sản. Nếu các ngân hàng trung ương duy trì lãi suất ở mức quá cao trong thời gian quá dài, tốc độ tăng trưởng có thể bị ảnh hưởng. Người phụ trách nghiên cứu tại công ty dịch vụ thông tin tài chính CoreLogic Australia, Eliza Owen, cho rằng thị trường có thể đi xuống trước khi lãi suất giảm. 

Tuy nhiên, thị trường nhà ở Australia cho đến nay đứng vững trước việc lãi suất tăng, một dấu hiệu cho thấy các yếu tố khác cũng đóng một vai trò quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản của châu Á.