Các ông chủ bất động sản đang nghĩ gì về thị trường lúc này?

Thị trường bất động sản bước sang năm 2024 với diễn biến tích cực hơn khi đã có giao dịch trở lại. Nếu so với giai đoạn phát triển nóng, số lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ nhìn chung vẫn ở mức rất thấp.

Theo quan sát của ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, thanh khoản thị trường, nhất là căn hộ đã có sự cải thiện rõ nét từ giai đoạn sau Tết Nguyên đán. Giao dịch tập trung ở phân khúc 40 - 55 triệu đồng/m2 tại thị trường TP HCM và 30 - 35 triệu đồng/m2 tại một số tỉnh lân cận.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), cho biết sau Tết âm lịch và bước sang quý I/2024, thị trường có dấu hiệu hồi phục tích cực. Tuy kết quả chưa cao bằng các năm trước nhưng đã tăng so với quý I/2023. Từ quý IV/2023 đến quý I/2024, tỷ lệ giao dịch cao gấp đôi.

Thông tin từ ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc Tài chính CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), số lượng hàng bán thành công của công ty trong ba tháng đầu năm nay gấp 6 - 7 lần so với ba tháng đầu năm ngoái. Doanh số pre-sale ước tính khoảng 1.160 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ đạt hơn 100 tỷ đồng. “6 tháng đầu năm ngoái chưa bán được như ba tháng vừa rồi”, ông Đức nói thêm.

Nếu như cách đây chỉ khoảng 6 tháng trước tâm lý bi quan vẫn bao phủ thị trường và các ông chủ doanh nghiệp thì đến nay các nhà phát triển và doanh nghiệp môi giới bất động sản dường như đã lạc quan hơn trong năm 2024 khi đưa ra mục tiêu tăng trưởng so với kết quả đạt được trong năm 2023, cùng chiến lược cụ thể để đón đầu chu kỳ mới.

Ở mảng môi giới, ba doanh nghiệp niêm yết gồm Cen Land (Mã: CRE), Khải Hoàn Land (Mã: KHG) và Đất Xanh Services (Mã: DXS) đều đặt ra mục tiêu có lãi trăm tỷ so với mức lãi vài tỷ, thậm chí lỗ trong năm ngoái.

Ban Tổng Giám đốc Cen Land đánh giá thị trường bất động sản 2024 có nhiều chuyển biến tích cực khi các nút thắt pháp lý, vốn, thanh khoản dần được tháo gỡ. Công ty kỳ vọng sự phục hồi và bắt đầu bước vào một chu kỳ mới với kế hoạch doanh thu môi giới tăng trưởng 205%, doanh thu đầu tư bất động sản tăng trưởng 308%, lợi nhuận trước thuế ở mức 220 tỷ đồng (năm 2023 lãi 5 tỷ đồng).

Bà Đinh Thị Nhật Hạnh, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Khải Hoàn Land, cho biết từ đầu năm đến nay, lượng khách tham quan các buổi sự kiện cuối tuần khả quan hơn, cho thấy thị trường đã khởi sắc và có thể đột phá vào những quý cuối năm.

Công ty đặt kế hoạch doanh thu thuần 1.600 tỷ và lợi nhuận sau thuế 256 tỷ, lần lượt gấp 5 lần và gấp 10 lần so với kết quả đạt được trong năm 2023. Tuy nhiên, theo ban điều hành, kế hoạch này vẫn thấp hơn so với kế hoạch năm 2023 và tùy vào diễn biến của thị trường, công ty có thể điều chỉnh kế hoạch.

Tương tự, HĐQT Đất Xanh Services đặt mục tiêu lãi 168 tỷ đồng sau năm khi thua lỗ 168 tỷ đồng năm 2023. 

Đối với các nhà phát triển dự án, như Hodeco (Mã: HDC) và Novaland (Mã: NVL) với sản phẩm kinh doanh chủ yếu là biệt thự, nghỉ dưỡng đều đặt mục tiêu lợi nhuận tăng trưởng ba chữ số trong năm nay.

Thậm chí, lãnh đạo Hodeco còn cho rằng kế hoạch lãi 424 tỷ đồng, tăng 221% là ở mức thận trọng do thị trường còn nhiều rủi ro tiềm ẩn. 

Novaland đặt mục tiêu  doanh thu kỷ lục trong năm nay với gần 32.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 122% lên 1.079 tỷ đồng. Kế hoạch này được đưa ra trong bối cảnh doanh nghiệp đang tồn đọng nhiều dự án vướng mắc pháp lý.

Các nhà phát triển còn lại như Đất Xanh (Mã: DXG), Saigonres (Mã: SGR), Phát Đạt (Mã: PDR)…  cũng kỳ vọng lợi nhuận sẽ tăng trưởng hai chữ số trong năm nay.

Theo đánh giá của lãnh đạo Đất Xanh, những yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản gồm chính sách, lãi suất, cơ sở hạ tầng… đều đang vận động theo hướng thuận lợi.

“Dòng tiền giá rẻ hiện nay rất tốt, tất cả các khách hàng của Đất Xanh đang đi vay thời hạn 20 năm, lãi suất cố định trong ba năm khoảng 5 - 6%/năm. Tôi tin rằng bắt đầu từ năm 2024, thị trường sẽ có dấu hiệu khởi sắc và chuyển biến tích cực từ năm 2025 trở đi”, Chủ tịch Đất Xanh tỏ ra lạc quan.

Mục tiêu của Đất Xanh trong năm nay đạt 3.900 tỷ đồng doanh thu thuần và 226 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt tăng 5% và 31% so với kết quả đạt được trong năm 2023.

“Kế hoạch tăng trưởng nhưng thực chất chưa phải là mức chúng tôi kỳ vọng. Năm nay là năm tiền đề để chúng ta hoàn thiện pháp lý, quỹ đất và bắt đầu tăng trưởng đột phá từ 2025”, đại diện Đất Xanh chia sẻ thêm.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt, “đoạn đường sinh tử của ngành bất động sản đã đi qua. 2024 là thời điểm để tìm kiếm, kiến tạo cơ hội mới nhưng vẫn còn nhiều khó khăn nên việc triển khai các chiến lược cần đi kèm với tính cẩn trọng và khiêm tốn.” Ở giai đoạn hiện tại, Phát Đạt chỉ tập trung vào mảng bất động sản dân dụng, gồm sản phẩm bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng - du lịch.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp niêm yết thuộc nhóm có tình hình tài chính vững nhất thị trường lại tỏ ra thận trọng hơn. 

Khang Điền (Mã: KDH) và Nam Long (Mã: NLG) đưa ra kế hoạch lợi nhuận tăng lần lượt 8% và 5%, tương ứng kỳ vọng đạt 790 tỷ đồng và 506 tỷ đồng. Phần lợi nhuận này chủ yếu ghi nhận từ pre-sale chuyển tiếp 2023 và một phần mở bán mới trong năm.

Trong đó, đóng góp chủ yếu vào kế hoạch lợi nhuận của Khang Điền là dự án The Classia đã được bán 95% giỏ hàng tính đến cuối năm ngoái. Còn doanh số mục tiêu trong năm nay của Nam Long khoảng 9.554 tỷ đồng, riêng phần chuyển tiếp góp khoảng 8.000 tỷ đồng.

Song song đó, hai nhà phát triển này tiếp tục mở bán sản phẩm mới ra thị trường trong năm nay để chuẩn bị cho các năm tiếp theo. Từ tháng 11 năm ngoái, Khang Điền đã mở bán thành công toàn bộ 1.043 căn hộ thuộc dự án The Privia (phường An Lạc, quận Bình Tân TP HCM) và dự kiến mở bán hai dự án hợp tác với Keppel Land ở TP Thủ Đức trong quý cuối năm nay.

Về phía Nam Long, công ty tập trung phát triển và mở bán các sản phẩm affordable housing thuộc nhiều phân khúc: Từ 1 tỷ đồng/căn (EHome), 3 - 7 tỷ đồng/căn (Flora), 7 - 14 tỷ đồng/căn (Valora). Sau năm 2024, công ty sẽ mở bán thêm các sản phẩm mid-end và high-end nhằm đáp ứng mục tiêu tăng trưởng đến năm 2030.

Cần lưu ý thêm rằng, con số doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản không đồng nghĩa với dòng tiền thực tế về tương ứng. Hầu hết các doanh nghiệp đã bán hàng và thu tiền theo tiến độ dự án. Số tiền này được ghi nhận ở khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán. 

Chủ đầu tư phải hoàn tất bàn giao nhà cho khách hàng, khi đó mới đủ điều kiện ghi nhận tiền khách trả trước vào doanh thu, lợi nhuận. Như vậy, kế hoạch lãi của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong năm nay không hoàn toàn đến từ việc doanh nghiệp bán được nhiều hàng trong năm mà hầu hết từ các dự án đã mở bán trước đó.

Mặt khác, lượng tiền khách hàng trả trước tại một số doanh nghiệp còn rất ít vào cuối năm 2023 như Saigonres (4,9 tỷ), Phát Đạt (3,6 tỷ)... Điều này cho thấy dư địa ghi nhận lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính không còn nhiều, đòi hỏi các doanh nghiệp này phải bán được hàng mới và bàn giao cho khách ngay trong năm để đạt lợi nhuận kế hoạch .