Kiểm toán AASC có ý kiến ngoại trừ nhiều khoản phải thu của Cen Land

Tại BCTC hợp nhất kiểm toán 2023 của CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, Mã: CRE), kiểm toán viên của Công ty TNHH Hãng Kiểm toán AASC đã đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với hai nhóm nội dung liên quan đến các khoản phải thu của công ty với tổng giá trị khoản 2.360 tỷ đồng.

Ở ý kiến ngoại trừ thứ nhất, Cen Land trình bày chủ đầu tư của dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ chưa nộp đầy đủ tiền sử dụng đất giai đoạn 3 nên tiến độ thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh đối với dự án này có thể chậm hơn dự kiến. Kiểm toán viên không thể thu thập được đầy đủ các bằng chứng kiểm toán thích hợp để có thể đánh giá được ảnh hưởng của vấn đề này đến báo cáo tài chính.

Ở ý kiến ngoại trừ thứ hai, Cen Land trình bày CTCP Hồng Lam Xuân Thành chưa nộp đủ tiền thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và tiền chậm nộp thuế vào ngân sách Nhà nước.

Kiểm toán viên không thể thu thập đủ bằng chứng kiểm toán thích hợp để đánh giá ảnh hưởng của vấn đề này đến khả năng thu hồi các khoản nợ phải thu của CTCP Hồng Lam Xuân Thành và các khoản công nợ có liên quan. Do đó, kiểm toán viên không thể xác định liệu có cần thiết phải điều chỉnh các chỉ tiêu có liên quan trên BCTC hợp nhất hay không.

Phải thu liên quan hợp đồng về Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ

Phần thuyết minh trên BCTC hợp nhất của Cen Land cho thấy, công ty ghi nhận khoản phải thu khác gần 1.168 tỷ đồng tại CTCP Bất động sản Galaxy Land. Đây là số tiền hợp tác kinh doanh giữa Cen Land với Galaxy Land và CTCP Dịch vụ và Đầu tư Trustlink liên quan đến dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ (tên thương mại là Louis City Hoàng Mai).

Tháng 4/2021, ba bên ký hợp đồng phân phối, bao tiêu một số sản phẩm bất động sản thuộc dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ do CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Hoàng Mai làm chủ đầu tư.

Tổng giá trị hợp đồng gần 1.358 tỷ đồng, trong đó Trustlink góp 30%. Phần vốn còn lại do Cen Land góp toàn bộ theo biên bản thỏa thuận giữa công ty và Galaxy Land thỏa thuận để Cen Land. Lợi nhuận hợp đồng sẽ được phân chia theo tỷ lệ góp vốn. Sau một lần điều chỉnh, thời hạn hợp đồng kéo dài tối đa đến ngày 29/12/2024.

Tính đến cuối năm 2023, Cen Land đã góp khoảng 1.168 tỷ đồng, tương đương 86% giá trị hợp đồng. Cen Land thông tin rằng chủ đầu tư Hoàng Mai còn nợ tiền sử dụng đất giai đoạn 3 hơn 668 tỷ đồng. Do số tiền này quá lớn cộng thêm bối cảnh kinh tế khó khăn, việc bán hàng bị ảnh hưởng nên nguồn thu theo dự kiến để nộp tiền sử dụng đất chưa được như kế hoạch.

“Theo thông cáo báo chí ngày 27/3/2024 của chủ đầu tư, hiện chủ đầu tư đang xử lý, huy động các nguồn vốn khác để đảm bảo dòng tiền nộp tiền sử dụng đất còn lại, dự kiến hoàn thành vào ngày 31/5/2024, sau đó hai bên sẽ mở bán lại dự án trong quý III/2024”, Cen Land thông tin.

Phải thu 2 tổ chức và 2 cá nhân gần 1.200 tỷ

Cen Land ghi nhận phải thu gần 1.200 tỷ đồng tại CTCP Hồng Lam Xuân Thành (168,5 tỷ), bà Đinh Thùy Dương (232 tỷ), ông Nguyễn Công Lam (59 tỷ) và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (hơn 779 tỷ).

Trong đó, khoản phải thu đối với Hồng Lam Xuân Thành xuất phát từ việc Cen Land trả lại hàng hóa bất động sản thuộc dự án Hoa Tiên Paradise do đơn vị này làm chủ đầu tư. Việc Hồng Lam Xuân Thành nợ thuế, làm ảnh hưởng đến khoản phải thu chỉ là khó khăn tài chính tạm thời của đơn vị này, theo giải trình của Cen Land.

Khoản phải thu của hai cá nhân liên quan đến biên bản thỏa thuận bù trừ nghĩa vụ thanh toán. Cen Land đã trả nợ thay cho hai cá nhân này tiền mua cổ phần tại Hồng Lam Xuân Thành.

Bù lại, hai cá nhân này cam kết giới thiệu, thu xếp khách hàng đến mua sản phẩm bất động sản thuộc sở hữu của Cen Land hoặc do công ty phân phối mà không cần trả phí môi giới như Trinity Tower, C – Sky View, Hoa Tiên Padarise, HUD Mê Linh, Kim Chung Di Trạch…

Trong trường hợp không trả được nợ, hai cá nhân sẽ bán cổ phần của mình tại Hồng Lam Xuân Thành để trả nợ hoặc bù trừ số cổ phần đó với số nợ còn nợ Cen Land.

Số tiền phải thu tại Bất động sản Thế Kỷ là khoản đặt cọc môi giới cho 5 dự án: Hoa Tiên Padarise (506 tỷ), Eurowindow (132 tỷ), Bình Minh (73 tỷ), Dabaco Lạc Vệ (34 tỷ) và Dabaco Lý Thái Tổ (33 tỷ).

Hơn 88% tài sản của Cen Land là các khoản phải thu

Tính đến cuối năm 2023, tổng tài sản của Cen Land trên 7.100 tỷ đồng, thu hẹp 500 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, tổng các khoản phải thu ngắn và dài hạn hơn 6.250 tỷ đồng, chiếm hơn 88% tổng giá trị tài sản.

Nợ phải trả ghi nhận trên 1.480 tỷ đồng, giảm 26% so với đầu năm. Riêng tổng dư nợ vay chiếm hơn 53%, tương đương 786 tỷ đồng. Cen Land đã vay mới 1.141 tỷ đồng và trả nợ gốc 1.360 tỷ đồng, lãi vay 87 tỷ đồng trong năm qua.

Kết quả kinh doanh của công ty ghi nhận mức thấp nhất kể từ khi niêm yết với doanh thu thuần 934 tỷ đồng và lãi ròng 2 tỷ đồng.

Công ty giải trình do thị trường bất động sản khó khăn, cùng các yếu tố không thuận lợi như ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay đối với các giao dịch bất động sản, các kênh huy động vốn qua trái phiếu bị kiểm soát gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư, dẫn đến kết quả kinh doanh của công ty giảm đáng kể so với cùng kỳ.