ĐHĐCĐ Nam Long: Doanh số quý I ước đạt 1.160 tỷ đồng, có thể đưa ra thị trường 15.000 sản phẩm trong ba năm tới

Đã nộp tiền sử dụng đất hơn 300 tỷ cho dự án Cần Thơ

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, nhà đầu tư mất niềm tin và thanh khoản thấp, doanh thu 2023 của Nam Long đạt mức kỷ lục trên 7.000 tỷ nhưng vẫn thấp hơn kế hoạch 22%, một phần do chuẩn mực ghi nhận doanh thu, lợi nhuận theo quy định pháp luật.

Điểm sáng của công ty trong năm 2023 là từng bước hiện thực hóa chiến lược tăng trưởng ròng, hình thành tập đoàn với mô hình hai công ty thành viên gồm Nam Long Land, Nam Long Commercial Property do EY tư vấn.

Theo Chủ tịch Nam Long, tài chính trên thị trường bắt đầu có vấn đề từ năm 2022 và có lẽ còn kéo dài đến năm 2026. Theo đó, Nam Long cùng đối diện với khó khăn chung của thị trường và cân đối lại cấu trúc tài chính.

"Năm rồi TP HCM và Hà Nội khó nhưng thị trường Cần Thơ lại tốt nên Nam Long dồn nguồn lực cho dự án ở đây, cuối năm rồi đã đóng tiền sử dụng đất hơn 300 tỷ đồng. Vùng nào tốt hơn, sản phẩm nào tốt hơn thì ưu tiên vào vùng đó, sản phẩm đó", Chủ tịch Nam Long nói. 

Mục tiêu lãi ròng trên 500 tỷ trong năm 2024

Theo kế đánh giá của HĐQT, thị trường bất động sản đang tiếp diễn thách thức lệch pha nhu cầu các phân khúc, khủng hoảng niềm tin, hàng tồn kho cao, khủng hoảng nợ và các vấn đề pháp lý.

Tuy nhiên, năm 2024 cũng mở ra những cơ hội như các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đồng thời, lãi suất cho vay giảm, các luật mới được ban hành và nỗ lực của Chính phủ sẽ là động lực thúc đẩy thị trường. Chủ tịch Nam Long cho rằng lãi suất hiện nay thậm chí còn thấp hơn dịch COVID-19 và có thể cạnh tranh với nhiều quốc gia. 

HĐQT định hướng phát triển trong năm 2024 tập trung vào dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và hợp với nhu cầu thị trường, đẩy mạnh chính sách hỗ trợ, xử lý hàng tồn kho, thúc đẩy pre-sale… Ngoài ra, Nam Long sẽ tập trung giải quyết pháp lý tại các dự án trọng điểm như Izumi, Paragon, VCD giai đoạn 2. 

Nam Long đặt mục tiêu bán trên 3.100 sản phẩm với doanh số 9.554 tỷ đồng. Trong đó, công ty kỳ vọng bàn giao khoảng 2.660 sản phẩm tại các dự án: Flora tại Akari City giai đoạn 2, EhomeS Cần Thơ, Ehome Southgate, Flora Panorama tại Mizuki Park, biệt thự Grand Villa thuộc The Aqua, Park Village tại Waterpoint... 

Doanh thu và lãi ròng mục tiêu đạt lần lượt 6.657 tỷ đồng và 506 tỷ đồng, tăng 111% về doanh thu và tăng 5% về lợi nhuận so với kết quả đạt được trong năm trước đó. Ngoài việc ghi nhận các dự án, doanh thu trong năm còn đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý dự án, bán hàng cho các công ty liên doanh, liên kết, bán các tài sản thương mại tại các dự án.

Công ty có kế hoạch ra mắt các phân khu mới với dòng sản phẩm căn hộ, biệt thự thuộc khu đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An) và Mizuki Park (Bình Chánh, TP HCM).

'Nam Long chỉ bán những gì thị trường cần'

Trong giai đoạn 2024 - 2026, Nam Long tập trung phát triển hơn 10.000 sản phẩm, trong đó có hơn 65% cơ cấu sản phẩm là affordable housing như nhà ở vừa túi tiền Ehome, EhomeS (từ 1 tỷ đồng/căn); condominium với dòng sản phẩm căn hộ biệt lập Flora (dưới 4,5 tỷ đồng/sản phẩm); nhà phố, biệt thự Valora (dưới 15 tỷ đồng/sản phẩm).

Từ năm nay, công ty sẽ cơ cấu lại quỹ đất cho sản phẩm affordable và tăng dần quỹ đất dài hạn cho sản phẩm mid-end từ 2025, thông qua M&A và phát triển đất thô (rawland).

Theo chia sẻ của Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang, Nam Long xác định chỉ bán và tập trung vào những gì thị trường cần, tránh việc đầu tư nhiều tiền nhưng không bán được hàng, dẫn đến tồn kho cao. Affordable không chỉ là sản phẩm mà bao gồm cả phương thức thanh toán.

"Thách thức trong năm nay là đối diện với vấn đề xử lý hàng tồn kho, nợ quá hạn và khách hàng thanh lý hợp đồng. Tất cả các công ty bất động sản, tùy mức độ khác nhau, nhưng đều đối diện với tất cả những khó khăn này. Khi thị trường mất niềm tin thì chúng ta phải có niềm tin.  

Theo lộ trình đến 2030, Nam Long phải hoàn tất 14 chiến lược. Năm nay, công ty tập trung ba chiến lược quan trọng: Đầu tư và quản lý đầu tư, tài chính tổng thể (bao gồm huy động vốn), M&A và tăng trưởng", ông Quang nói.

Phiên thảo luận

Cổ đông: Giá trị backlog chưa ghi nhận còn lại tính đến cuối năm 2023 là bao nhiêu và có thể ghi nhận bao nhiêu trong năm 2024 - 2025. Doanh thu và lợi nhuận quý I/2024?

Ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc Tài chính: Doanh số pre-sale gần 8.000 tỷ 2023 mang sang, có thể ghi nhận vào doanh thu năm nay trên 6.000 tỷ, còn lại phân bổ trong hai năm 2025 - 2026. 

Tiến độ bàn giao nhà phụ thuộc vào nỗ lực thanh toán của cả hai bên. Những năm qua, ngay cả năm nay, thị trường tương đối khó khăn, việc Nam Long đồng hành cùng với khách hàng rất quan trọng. Chúng tôi không phải ép buộc khách hàng bằng mọi giá mà đưa ra giải pháp, ví dụ như có nhiều trường hợp chúng tôi đã cùng làm việc với ngân hàng, đối tác để giãn tiến độ thanh toán cho khách. Chính vì vậy mà năm ngoái đưa ra kế hoạch bàn giao rất lớn nhưng không thể làm được vì chúng ta đưa ra chính sách đồng hành cùng khách hàng vượt qua khó khăn.

Quý I năm nay tình hình bàn giao đang chậm do chờ dự án Cần Thơ, việc bán hàng đã xong chỉ chờ ghi nhận doanh thu. Sau khi nhận được thông báo định giá đất và thanh toán tiền sử dụng đất, chúng ta sẽ đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

Có một tin vui là nếu như quý I năm ngoái doanh số chỉ có hơn 100 tỷ, bán hàng rất là chậm thì quý I năm nay đạt 1.160 tỷ, có thể nói nó không còn là cảm giác nữa mà thật sự thị trường đã quay trở lại, bắt đầu sôi động dần và hồi phục, tín hiệu rất rõ ràng. 6 tháng đầu năm ngoái chưa bán được như ba tháng vừa rồi. Hy vọng với tín hiệu thị trường dần dần ấm lại như vậy thì niềm tin của khách hàng quay trở lại thì chúng ta sẽ đạt được mục tiêu bàn giao trong năm nay.

Cổ đông: Công ty cập nhật pháp lý các dự án Izumi, Paragon ở Đồng Nai. Đến khi nào tháo gỡ được dự án Paragon? Giá trị GDV giai đoạn 2024 - 2026?  Công ty chia sẻ thêm về kế hoạch kinh doanh 2024 đến từ đâu? Tiêu chí để mở rộng quỹ đất? Dự án Cần Thơ khi nào hoàn tất nghĩa vụ tài chính?  Dự án Izumi khi nào khởi công xây dựng phần còn lại? Tình hình bán hàng quý đầu năm?

Ông Văn Viết Sơn, Giám đốc điều hành Nam Long Land: Dự án Izumi 170 ha nằm trong tổng thể Khu đô thị Long Hưng 1.500 ha (ở Đồng Nai). Đây là dự án thành phần cùng 4 chủ đầu tư khác (Novaland, Dona Coop...). Tổng thể dự án đã được Chính phủ lập ban chỉ đạo hỗ trợ tháo gỡ khó khăn. Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND tỉnh Đồng Nai đang trong giai đoạn phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/10.000 Biên Hòa, dự kiến quý IV/2024 sẽ được phê duyệt quy hoạch 1/5.000 và tháng 12/2024 đến quý I/2025 dự án của Nam Long được được duyệt quy hoạch 1/500.

Dự án Paragon 45 ha nằm trong tổng thể dự án Đại Phước của chủ đầu tư DIC Corp (Mã: DIG). Hiện tại dự án đã được gia hạn đến 2027. Sắp tới Nam Long sẽ trình duyệt quy hoạch 1/500 mới cho dự án Paragon.

Giai đoạn 2024 - 2026, Nam Long có thể đưa ra thị trường 15.000 sản phẩm với GDV 87.000 tỷ đồng. Tùy từng giai đoạn, chúng tôi sẽ đưa ra các sản phẩm phù hợp nằm trong tổng thể kế hoạch này. Trong năm nay chúng ta tập trung bán sản phẩm affordable, dần dần bán thêm sản phẩm mid-end và high-end.

Đối với dự án Cần Thơ, cuối năm 2023, chúng tôi đã đóng tiền sử dụng đất hơn 300 tỷ đồng. Trong vài tuần tới sẽ có con số cuối cùng, sau khi khấu trừ tiền đền bù, sử dụng đất thì chúng ta sẽ đóng tiền sử dụng đất còn lại để bắt đầu ghi nhận doanh thu ngay trong quý II/2024. Hiện dự án đã khởi công tháp 1 và 2 của khu EHome, dự kiến quý IV sẽ khởi công các khu còn lại và bán hết sản phẩm EHome trong năm nay.

Đối với Khu đô thị Southgate 160 ha, phần lớn sản phẩm là biệt thự, nhà phố, giá trị sản phẩm từ 4 tỷ đồng/căn. Trong giai đoạn thị trường hiện tại, chúng tôi đưa ra dòng sản phẩm affordable trước, 2025 - 2026 sẽ mở bán các phân khu cao cấp hơn. Trong giai đoạn lãi suất khá tốt, chúng tôi đang xây dựng chính sách bán hàng cho dòng sản phẩm affordable phù hợp với nhu cầu từng khách hàng.

Kế hoạch doanh thu 6.657 tỷ đồng trong năm 2024 đến từ 1.000 căn hộ thuộc dự án Akari giai đoạn 2 và các sản phẩm có giá trị lớn tại dự án Southgate (trên 2.000 tỷ).

Về pre-sale, Akari giai đoạn 2 còn gần 300 căn, kế hoạch từ giờ đến tháng 6 sẽ bán hết, bàn giao cho khách hàng từ quý IV đến quý I năm sau. Dự án Mizuki còn hơn 30 sản phẩm và 870 căn ở phân khu mới CC5, tùy theo tình hình của thị trường, có thể quý II chúng tôi sẽ đưa các sản phẩm ở phân khu mới này ra thị trường.

Quỹ đất của Nam Long hiện nay là 681 ha, đủ để phát triển cho đến năm 2030. Tuy nhiên, theo chiến lược dài hạn và đặc biệt trong năm nay, chúng tôi sẽ đẩy mạnh M&A phát triển quỹ đất theo định hướng dòng sản phẩm của Nam Long.

Ví dụ 2024 - 2025, chúng tôi đẩy mạnh affordable nên tập trung quỹ đất cho sản phẩm này, trong đó EHome là thế mạnh. Hiện tại, Chính phủ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chúng tôi đang kết hợp với các địa phương như TP HCM, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ, Hải Phòng, Hà Nội.

Bên cạnh đó, Nam Long đang tiến tới nhà phát triển bất động sản tích hợp thông qua Nam Long Land, Nam Long Commercial Property, chúng tôi tìm kiếm quỹ đất để phát triển khu đô thị tích hợp có tất cả tiện tích tối thiểu.

Cổ đông: Nam Long đã bàn giao dự án Mizuki nhưng hạ tầng vừa qua bị hỏng. Công ty giải quyết sự cố này như thế nào? Lộ trình ra sổ của dự án này?

Ông Văn Viết Sơn, Giám đốc điều hành Nam Long Land: Tổng thể dự án Mizuki là 28 ha, được chia thành hai giai đoạn phát triển. Dự án này nằm trong khu đất khá yếu của quận 7 và giai đoạn 1 được phát triển từ thời 2018 - 2019 nên đúng là việc xử lý nền, kết nối cấu tạo móng của cơ sở hạ tầng không đồng bộ dẫn đến tình trạng lệch, sụt lún. Từ cuối năm 2023, chúng tôi đã đưa ra giải pháp xử lý từng vấn đề. Đến nay chúng tôi đã xử lý triệt để và rút kinh nghiệm cho việc này, sự cố của giai đoạn 1 sẽ không lặp lại.

Cổ đông: Tại sao kế hoạch 2024 doanh thu thuần tăng 111% nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 2%?

Ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc Tài chính: Thông thường lợi nhuận của Nam Long có ba nguồn chính gồm: (1) Doanh thu bàn giao dự án hợp nhất, (2) doanh thu bàn giao dự án không hợp nhất (như dự án Mizuki mặc dù sở hữu 50% nhưng không kiểm soát nên không hợp nhất được) và (3) bán vốn một phần dự án.

Năm 2023, lợi nhuận chủ yếu từ nguồn thứ (2) là doanh thu bàn giao từ những dự án không hợp nhất (Mizuki). Doanh thu hợp nhất không đạt được như kế hoạch đề ra nhưng bù lại đạt kết quả khả quan khi bàn giao dự án Mizuki, đóng góp vào lợi nhuận. Doanh thu hợp nhất chỉ hơn 3.000 tỷ nhưng doanh thu bàn giao đến 7.000 tỷ là vậy.

Năm nay, lợi nhuận kế hoạch đến từ nguồn (1) là doanh thu bàn giao dự án hợp nhất. Doanh thu kế hoạch tăng đột biến nhưng về bản chất, nếu so sánh doanh thu bàn giao thì tương đương năm ngoái (khoảng 7.000 tỷ đồng). Chính vì vậy lãi ròng kế hoạch gần như tương đương kết quả năm 2023.

Cổ đông: Kế hoạch bán vốn của công ty trong năm nay? Nam Long có kế hoạch IPO các công ty con không?

Ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc Tài chính: Chuyển nhượng vốn thành phần tại dự án là hoạt động thường niên của Nam Long để có dòng tiền nhanh hơn. Chúng ta đầu tư ban đầu, sau đó mời đối tác vào và cùng triển khai. Các dự án đang triển khai hiện nay đều do Nam Long sở hữu trên 65% nên khả năng bán vốn là có và đây là một trong những chiến lược huy động vốn của chúng ta sau này.

Trong ba năm tới, chúng tôi tính công ty có thể huy động khoảng 6.000 tỷ đồng từ bán vốn cộng với bán các tài sản không cốt lõi, không nằm trong chiến lược lâu dài. Việc bán tùy thuộc vào điều kiện thị trường, đàm phán cho nên xác định thời điểm không phải dễ dàng, chúng ta chỉ có thể kỳ vọng huy động được đâu đó khoảng 6.000 tỷ đồng. Đây là nguồn dồi dào để chúng ta đầu tư lâu dài, liên quan đến M&A, phát triển dự án.

Tương tự, việc Nam Long có niêm yết công ty con hay không tương đối mở, phụ thuộc vào việc nhìn nhận của thị trường đối với các công ty con này. Chúng tôi thành lập Nam Long Land để tập trung hoàn toàn vào việc phát triển dự án đô thị, còn Nam Long Commercial Property cung cấp dịch vụ quản lý tài sản, bất động sản thương mại. Đây là hai trụ cột tăng trưởng của Nam Long. Việc IPO như thế nào, giá trị nằm ở đâu phụ thuộc vào việc chúng ta triển khai như thế nào, đi từng bước một. Nếu phản ứng thị trường tốt thì lúc đó chúng ta sẽ cân nhắc đến việc này. 

Ông Văn Viết Sơn, Giám đốc điều hành Nam Long Land: Hoạt động bán vốn sẽ được thực hiện thông qua công ty Nam Long Commercial Property. Năm 2023, chúng tôi đã bán 4.000 m2 ở khu Phú Hữu (quận 9), ghi nhận lợi nhuận 140 tỷ đồng. Trong năm nay, chúng tôi đang có deal (giao dịch) khá lớn và đang trong giai đoạn bảo mật, hy vọng sắp tới hoàn thành sẽ báo cáo với cổ đông.

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng Giám đốc: Nói về vấn đề tái cấu trúc, đây là bước đi chiến lược của Nam Long khi đã hình thành mô hình holding với hai công ty thành viên chủ lực để tăng tính chuyên môn hóa cũng như để tập đoàn đi được nhanh hơn và xa hơn.

Về việc IPO các công ty chủ lực ở phía dưới, đây vẫn còn là sự cân nhắc của Ban giám đốc. Để tối ưu hóa nguồn vốn của tập đoàn, khi các công ty này lớn hơn và vững vàng hơn thì Ban giám đốc sẽ xem xét đến và chúng tôi sẽ tự tin chia sẻ thông tin với cổ đông nhiều hơn.

Cổ đông: Chiến lược của công ty trong thời gian tới là phát triển sản phẩm affordable và mid-end. Tuy nhiên, quỹ đất hiện tại có sản phẩm trung, cao cấp chiếm phần lớn. Công ty làm sao đẩy mạnh tỷ lệ đóng góp của affordable và mid-end vào doanh thu trong thời gian tới?

Ông Văn Viết Sơn, Giám đốc điều hành Nam Long Land: Trước tiên, tôi xin lưu ý affordable là cho từng dòng sản phẩm. Affordable không đồng nghĩa giá trị căn hộ nhỏ mà phù hợp với từng phân khúc, dòng tiền thanh toán của khách hàng.

Chúng tôi có tất cả các dòng sản phẩm từ EHome có giá trị từ 1 tỷ đồng/căn, 3 - 7 tỷ đồng/căn đối với Flora, 7 - 14 tỷ đồng/căn đối với Valora. Ở mỗi dòng, chúng tôi đều xây dựng chính sách bán hàng phù hợp với điều kiện chi trả của khách hàng.

Trong 15.000 sản phẩm mà chúng tôi có kế hoạch đưa ra thị trường trong ba năm tới, chúng tôi ưu tiên các sản phẩm affordable. Dự kiến cuối năm nay chúng tôi sẽ đưa ra thị trường các căn hộ có diện tích nhỏ và giá trị phù hợp. Với 6.000 sản phẩm affordable ở dự án Southgate, chúng tôi tin rằng đây là nguồn cung nhà ở khá lớn ở phía Tây TP HCM. Mizuki và phân khu CC5 chúng tôi cũng sẽ mở bán trong quý IV.

2024 - 2025, chúng tôi có đủ sản phẩm affordable cung ra thị trường. Tuy nhiên, để đẩy mạnh tăng trưởng, chúng ta cần có thêm sản phẩm mid-end và high-end. Ban Tổng Giám đốc sẽ có chiến lược cân đối dòng sản phẩm theo từng quý, từng năm.

Ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc Tài chính: Riêng năm nay, 60 - 70% sản phẩm Nam Long bán đều nằm trong mức giá từ 1 tỷ đồng, 3 tỷ đồng và cao nhất 7 tỷ đồng/căn. Có nghĩa là 70% doanh số năm nay từ các sản phẩm có giá trị vừa túi tiền. Niềm tin của Nam Long đưa ra sản phẩm đúng thời điểm, đúng nhu cầu thị trường là khả quan trong năm nay. Rút kinh nghiệm từ năm ngoái doanh số không đạt như kỳ vọng, năm nay chúng ta đưa ra các mặt hàng tương đối sát với nhu cầu của thị trường.

Đại diện Capital Management: Kế hoạch tăng vốn của Nam Long trong thời gian tới (nếu có)? Công ty sẽ tăng vốn theo hình thức nào? Với sự điều hành của ông Lucas, Nam Long thay đổi chiến lược phát triển như thế nào so với CEO cũ? Nam Long có kế hoạch phát triển ở thị trường miền Trung và miền Bắc không? Những dự án mà công ty có ý định bán cổ phần và dự kiến bán với tỷ lệ bao nhiêu? Nam Long đã niêm yết được hơn 10 năm, công ty có nên thay đổi đơn vị kiểm toán 5 năm/lần để tăng cường tính minh bạch không?

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT: Nam Long định hướng là nhà phát triển bất động sản đô thị tích hợp và theo lộ trình đến năm 2023, vốn hóa của Nam Long khoảng 3 tỷ USD. Trong ba năm tiếp theo, chúng tôi sẽ xây dựng lộ trình cụ thể, bao gồm nghiên cứu việc tăng vốn bằng hình thức nào để đảm bảo tốt nhất cho doanh nghiệp, cổ đông, đối tác.

Về việc điều hành của Tổng Giám đốc Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Nam Long đang trong quá trình tăng trưởng, chúng ta niêm yết vào năm 2013 và thời điểm đó Nam Long là một nhà phát triển. Đến 2022 - 2023, Nam Long trở thành một tập đoàn với các đơn vị thành viên phụ trách từng mảng lõi. Với mô hình mới, ông Lucas là người có thể tăng giá trị cho Nam Long ở mảng đầu tư và quản lý đầu tư, phát triển bất động sản thương mại.

Giai đoạn trước mắt, Nam Long mở rộng phát triển trong nước, thâm nhập sâu vào thị trường TP HCM và Đồng Nai. 4 -5 năm nay, Nam Long đã có văn phòng ở Hà Nội, Hải Phòng và đang phát triển dự án ở Cần Thơ, Long An, Đồng Nai. 

Về bán dự án, như Ban giám đốc đã chia sẻ, Nam Long có kế hoạch này và khi có kết quả chính thức sẽ công bố đến cổ đông.

Liên quan đến các hoạt động kiểm toán, khi nhà đầu tư quốc tế tham gia đầu tư vào Nam Long từ năm 2018, chuẩn mực đầu tiên Nam Long phải đáp ứng là đơn vị kiểm toán độc lập có uy tín. Hàng năm, chúng tôi có một quá trình lựa chọn các công ty kiểm toán và việc kiểm toán các năm luôn tuân thủ đúng quy trình, quy định đối với một công ty niêm yết.