Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach - SCA) là gì?

Hình minh họa. Nguồn: Mashvisor

Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach - SCA)

Định nghĩa

Phương pháp so sánh trực tiếp trong tiếng Anh là Sales Comparison Approach - SCA. 

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng cách so sánh một tài sản với các tài sản khác có đặc điểm tương tự đã được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá.

(Theo Sales Comparison Approach (SCA), Investopedia)

Cơ sở lí luận

- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế là chủ đạo.

- Lập luận theo phương pháp này cho rằng: Giá trị bất động sản được xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế.

Hay nói cách khác giá trị của bất động sản được xác định bằng tổng số tiền bỏ ra để mua đất và toàn bộ chi phí xây dựng công trình trên đất có cùng lợi ích tương tự.

Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản (BĐS) được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá.

Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin; kiểm tra thông tin, số liệu cần so sánh từ đó phân loại theo tiêu chí cụ thể:

- Đặc điểm pháp lí của đất, công trình xây dựng trên đất.

- Tiền sử dụng đất phải nộp

Tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau: Miễn không phải nộp tiền đối với diện tích đất trong hạn mức Nhà nước cho phép, phần vượt hạn mức Nhà nước cho phép được tính bằng 100% giá đất do Nhà nước qui định.

- Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùng qui hoạch của Nhà nước.

- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển đổi từ đất vườn ao sang đất ở tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng: 50% chênh lệch giá giữa hai loại đất cần chuyển quyền.

- Thuế, phí và lệ phí

- Đặc điểm kinh tế kĩ thuật: kích thước, qui mô, lô đất, hình dáng, vị trí lô đất, khả tiếp cận môi trường xung quanh.

- Các công trinh xây dựng: là các ngôi nhà chính, các hạng mục xây dựng khác như (gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, cây xanh, sân chơi, bể bơi)

- Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá.

- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường bao gồm: khả năng tài chính, phương thức thanh toán, điều kiện người bán tự nguyện bán, người mua tự nguyện mua.

- Thông tin về qui hoạch

Bước 2: Kiểm tra và phân tích thông tin nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần thẩm định.

Cần phải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc các giao dịch và các tính chất giao dịch trên thị trường.

Bước 3: Phân tích và điều chỉnh

- Vì bất động sản thường đa dạng và nhiều loại hình nên khi tìm các bất động sản so sánh người thẩm định viên phải chỉ ra được điểm giống và khác với bất động sản mục tiêu và quan trọng là các yếu tố khác nhau. 

- Các yếu tố này thường có ảnh hưởng lớn, làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản mà người ta dựa vào các yếu tố đó để điều chỉnh.

- Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn. Có hai cách điều chỉnh là điều chỉnh tuyệt đối và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn BĐS mục tiêu thì trừ đi và ngược lại.

- Nguyên tắc: Điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm sau.

* Điều chỉnh tuyệt đối là điều chỉnh áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh qui được cụ thể bằng tiền. Ví dụ điều chỉnh thanh toán, chi phí pháp lí, trang bị nội thất.

* Điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm (%) áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể thương lượng hóa được bằng tiền như môi trường, cảnh quan, phong thủy,…

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều chỉnh.

(Tài liệu: Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh bất động sản, NXB Tài chính)