Liệu thị trường bất động sản Trung Quốc có thể 'hạ cánh mềm'?

Theo báo Liên hợp buổi sáng, Hội nghị công tác kinh tế trung ương gần đây của Trung Quốc đã xác định công tác kinh tế năm 2023. Yêu cầu cụ thể của hội nghị đối với lĩnh vực bất động sản là: Đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, thực hiện tốt việc bảo đảm bàn giao nhà, đáp ứng yêu cầu huy động vốn hợp lý của ngành, thúc đẩy tái cấu trúc và ngăn chặn rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản.

Điều đó có nghĩa là, trọng tâm hoặc thực chất của công tác bất động sản năm 2023 chính là "bảo đảm bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro". Giống với "ổn định tăng trưởng" kinh tế, từ khóa "ổn định" cũng được nhấn mạnh.  

"Ổn định" của thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2023, trước hết chính là giúp các nhà khai thác bất động sản-chủ thể xây dựng nhà ở tiếp tục tồn tại.

Có thể nói rằng, bắt đầu từ tháng 11/2022, Chính phủ Trung Quốc đã liên tục bắn đi "ba mũi tên" giải cứu thị trường về mặt chính sách để ngăn thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng.

Cụ thể là nới lỏng toàn diện tài chính tín dụng, tài chính trái phiếu và tài chính cổ phiếu đối với các nhà phát triển, với mức độ và cường độ nới lỏng chính sách chưa từng có từ trước đến nay.

Điều này vừa cho thấy sự quan tâm đặc biệt của chính phủ đối với thị trường bất động sản, vừa đồng nghĩa với thị trường bất động sản đang đối diện với những vấn đề nghiêm trọng.

Nếu không "giải cứu" những chủ thể xây dựng nhà ở, thì không những trực tiếp tác động đến toàn bộ ngành bất động sản dẫn đến sụp đổ, niềm tin thị trường tiêu tan, mà còn gây nên khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính, cũng như khủng hoảng xã hội mang tính "đám đông" của người mua nhà. 

Có phân tích cho rằng, "ba mũi tên" giải cứu thị trường của chính phủ là phương thức quan trọng để hóa giải các rủi ro. Đồng thời, cùng với việc thực hiện những chính sách này, chính phủ từng bước hóa giải nguy cơ của thị trường, hướng đến con đường "hạ cánh mềm" để ngành bất động sản tiếp tục trở thành trụ cột giúp kinh tế Trung Quốc tăng trưởng ổn định.

Nói cách khác, "bong bóng" của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn sẽ tiếp tục tồn tại nhưng không vỡ. Do đó, trọng tâm của Hội nghị công tác kinh tế trung ương lần này chính là "bảo đảm bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro", nhấn mạnh "hạ cánh mềm" của thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, đối với tình hình hiện nay, việc chính phủ hy vọng thị trường "hạ cánh mềm" trong năm 2023 là đã quá muộn. Bởi vì, khủng hoảng của thị trường không chỉ là khủng hoảng nợ của các nhà phát triển xuất phát từ "ba lằn ranh đỏ" do các cơ quan quản lý giám sát kích hoạt vào tháng 8/2020.

Xét về biểu hiện bên ngoài, sau khi thực hiện "ba lằn ranh đỏ" về huy động vốn đã khiến các nhà phát triển lớn nhỏ xuất hiện vấn đề thanh khoản dòng tiền nghiêm trọng và dẫn đến khủng hoảng nợ của các nhà phát triển, cho dù là các doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán hay các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ chưa niêm yết cũng đều rơi vào hoàn cảnh tương tự. Điều đó dẫn đến tình trạng vỡ nợ liên tục của các doanh nghiệp bất động sản. 

Các dự án bất động sản hoặc là chậm bàn giao nhà, hoặc là ngừng xây dựng, các công trình nhà ở dang dở trải dài khắp cả nước, sự cố bảo đảm bàn giao nhà được đưa vào góc nhìn chính trị.

Tuy nhiên, trên thực tế, cuộc khủng hoảng nợ bất động sản năm 2022 chỉ là một nguyên nhân hoặc ngòi nổ, sự sụp đổ của thị trường bất động sản hoặc bong bóng bất động sản nổ tung đã sớm diễn ra trước đó. Chẳng hạn, ở các huyện của thành phố Lang Phường xung quanh Bắc Kinh, "bong bóng" bất động sản đã bắt đầu vỡ từ trước năm 2020.       

Vấn đề hiện nay là, liệu thị trường có thể "hạ cánh mềm" hoặc "bong bóng" sẽ không nổ tung hay không? Quả thực, ở đây có một sự hiểu nhầm khái niệm rất nghiêm trọng, nghĩa là việc vỡ "bong bóng" của thị trường đầu tư bất động sản giống như sự sụp đổ của thị trường cổ phiếu, có tính tức thời và thống nhất của toàn thị trường. Tuy nhiên, giá bất động sản lao dốc và "bong bóng" bất động sản không có đặc tính này. 

Nhà ở là một loại hàng hóa phi thương mại, giá cả tăng giảm có tính khu vực và tính cụ thể nghiêm ngặt, việc vỡ "bong bóng" bất động sản cũng là vấn đề mang tính khu vực.

Do đó, thị trường bất động sản Trung Quốc tồn tại "bong bóng" khổng lồ là điều chắc chắn, tuy mức độ bong bóng của các khu vực, các thành phố khác nhau, nhưng cho dù từ góc độ giá cả tương đối của giá nhà (tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, tỷ lệ giá nhà trên giá thuê nhà) hay giá cả tuyệt đối của giá nhà đều như vậy. 

Do thị trường tồn tại "bong bóng" khổng lồ, nên việc nổ tung chỉ là vấn đề sớm hay muộn, không tồn tại vấn đề nổ hay không nổ. Cuộc khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp bất động sản năm 2022 sẽ chỉ đẩy nhanh tiến trình nổ bong bóng, khiến "bong bóng" ẩn ở nhiều địa phương và thành phố nổ tung rõ ràng hơn.        

Tiêu chí quan trọng nhất của "bong bóng" bất động sản nổ tung chính là giá nhà liên tục lao dốc, giảm đến mức các nhà đầu tư thua lỗ và không dám cũng như không muốn tham gia lại thị trường. Tình trạng như thế này đã xảy ra ở nhiều thành phố trước năm 2022. 

Sau khi cuộc khủng hoảng nợ của các nhà phát triển nổ ra vào năm 2022, đặc biệt là sau sự cố đảm bảo bàn giao nhà đã khiến giá thị trường lao dốc phổ biến trên toàn quốc. Từ đó, thị trường bắt đầu bước vào trạng thái "nguy kịch", "bong bóng" cũng đứng bên bờ vực của một vụ nổ tung mang tính toàn quốc. 

Theo dữ liệu của 100 thành phố do Viện nghiên cứu chỉ số Trung Quốc khảo sát, giá thị trường đã giảm 5 tháng liên tục, trong khi giá nhà cũ giảm 7 tháng liên tục. Trong số 4 thành phố loại một có giá nhà luôn tăng từ trước đến nay, ngoại trừ Bắc Kinh, giá nhà tháng 10/2022 của Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến đều giảm, đặc biệt giá nhà ở Quảng Châu và Thâm Quyến đã giảm 3-4 tháng liên tiếp.   

Giá nhà lao dốc phổ biến trên cả nước nên doanh số bán nhà chắc chắn cũng giảm mạnh, lũy kế diện tích bán nhà của 100 thành phố trong cùng thời kỳ giảm gần 40%, tính theo hàng tháng ghi nhận sự sụt giảm 18 tháng liên tục. Hơn nữa, tình hình này vẫn tiếp tục diễn ra trong tháng 12/2022. Trong bối cảnh đó, hy vọng thị trường sẽ “hạ cánh mềm” có thể rất xa vời. 

Nếu thị trường bất động sản Trung Quốc không ổn định trong năm 2023, thì việc ổn định tăng trưởng của nền kinh tế chắc chắn sẽ gặp trở ngại lớn. Một số chuyên gia ước tính dựa trên dữ liệu năm 2022 cho rằng, thị trường bất động sản suy giảm có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) gần 2%. 

Doanh số bán nhà ở thương mại năm 2022 sẽ giảm từ 18.200 tỷ NDT (2.635 tỷ USD) của năm 2021 xuống còn 14.000 tỷ NDT, giảm hơn 4.000 tỷ NDT. Muốn để thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2023 quay lại trở thành động lực của ổn định tăng trưởng kinh tế, chỉ dựa vào chính sách tín dụng ưu đãi và kích thích chính sách thuế mua nhà hiện tại thì hiệu quả sẽ không đáng kể.

Vấn đề quan trọng nhất là phải để cho tính chất và kỳ vọng của thị trường đảo ngược toàn diện, quay trở lại thị trường lấy đầu cơ làm chủ đạo. Muốn làm được điều này, chính phủ cần phải để cho giá nhà tăng mạnh như năm 2009 và năm 2016.    

Tuy nhiên, nếu kịch bản này xuất hiện, không chỉ đi ngược với định vị thị trường "nhà để ở, không được đầu cơ", mà còn đi ngược mục tiêu xây dựng cơ chế hiệu quả lâu dài của thị trường bất động sản, giúp người dân có cuộc sống hạnh phúc và tươi đẹp hơn. Hội nghị Công tác kinh tế Trung ương đã nhấn mạnh "giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho thị dân mới, giới trẻ, tìm cách xây dựng thị trường cho thuê nhà ở lâu dài".

Điều đó cũng có nghĩa là, nếu thị trường bất động sản năm 2023 cũng được định vị là thị trường tiêu dùng, thì khả năng chính phủ tiếp tục ban hành chính sách để nâng cao giá nhà là không lớn. Nếu việc "bảo đảm bàn giao nhà" không hoàn thành và giá nhà toàn quốc lao dốc phổ biến vẫn tiếp tục diễn ra, thì xác suất muốn đẩy giá nhà đi lên cũng sẽ không cao.       

Do đó, đối với thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2023, mục tiêu chính sách rất rõ ràng, chính là "bảo đảm bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro", dựa vào đó để hóa giải các rủi ro lớn. Tuy nhiên, xu hướng lao dốc phổ biến của giá nhà trên cả nước sẽ không thay đổi, nên thị trường bất động sản "hạ cánh mềm" chỉ có thể là mong muốn chủ quan.