Một phân khúc bất động sản là điểm sáng nhưng đang thiếu động lực tăng trưởng

Trong báo cáo triển vọng mới công bố, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết, diện tích cho thuê mới và giá cho thuê tại phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) tiếp tục tăng trong năm 2022.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng diện tích đất KCN phía Nam đạt 41.950 ha và phía Bắc đạt 16.702 ha, lần lượt tăng 9,5% và 2,7% so với cùng kỳ 2021. Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại cả hai miền duy trì ở mức ổn định, giá thuê tăng cao so với cùng kỳ năm trước nhờ nhu cầu thuê đất hồi phục, tuy nhiên tốc độ tăng giá có dấu hiệu chậm lại. 

Tại khu vực phía Nam, nguồn cung mới gia tăng đáng kể nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 85% cho thấy nhu cầu vẫn ở mức cao. Giá cho thuê trong quý IV/2022 đi ngang so với quý trước, duy trì ở mức đỉnh là 125 USD/m2 cho một chu kì thuê, tăng 10% so với cùng kỳ 2021.

Với khu vực phía Bắc, trong quý IV/2022, tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt khoảng 82% và giá cho thuê đạt 110 USD/m2 cho một chu kỳ thuê, tăng nhẹ so với quý trước đó và tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái.  

Về triển vọng năm 2023, KBSV nhận định, phân khúc bất động sản này chưa có động lực tăng trưởng rõ nét.

Cụ thể, lượng vốn FDI giải ngân dự kiến sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022, do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ vào chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Đồng thời, Nghị định 35 của Chính phủ về quản lý KCN đã cho thấy nỗ lực trong việc đơn giản hóa quy trình đầu tư vào các KCN. Do đó, thời gian phê duyệt pháp lý các KCN kỳ vọng sẽ được rút ngắn.

Ngoài ra, nhóm phân tích cho rằng, trong năm 2023, giá thuê bất động sản KCN vẫn được dự đoán duy trì ở mức nền cao do nguồn cung hạn chế. 

Chứng khoán VNDirect mới đây cũng đưa ra nhận định, động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản công nghiệp đang dần phai mờ và thiếu yếu tố dẫn dắt.

Cụ thể, dòng vốn FDI chậm lại khi vốn đăng ký mới trong 9 tháng đầu năm giảm 15,3% so với cùng kỳ do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với kinh tế toàn cầu phục hồi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và việc Fed tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. Công ty chứng khoán cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc. Riêng tại miền Nam, thời gian khan hiếm có thể kéo dài đến năm 2026.

Với nguồn cung mới hạn chế trong một năm qua, giá thuê đất trong quý III tại Bà Rịa-Vũng Tàu ghi nhận mức tăng mạnh nhất 19% so với cùng kỳ lên 101 USD/m2/thời hạn thuê. Tuy nhiên, đây vẫn là mức giá thấp nhất trong số 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam. TP HCM có giá chào thuê cao nhất, có thể lên tới 300 USD/m2/thời hạn thuê tại các vị trí đắc địa.

Tương tự như thị trường phía Nam, giá thuê đất tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc vẫn duy trì ở mức cao trong quý III, với mức tăng trung bình 12% so với cùng kỳ lên 121 USD/m2/thời hạn thuê. Hưng Yên là địa phương tăng giá thuê cao nhất khoảng 17% so với cùng kỳ lên 100 USD/m2/thời hạn thuê.