Thị trường bất động sản 2023: 'Căng buồm vượt thác'

Dịch COVID-19 cơ bản được kiểm soát, những tháng cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản rục rịch sôi động trở lại, dù chưa bằng thời điểm trước dịch. Những tưởng thị trường từ đây đến hết năm sẽ diễn biến theo đồ thị hình Sin nhưng, sau những ngày ảm đạm sẽ là những ngày ấm nóng. Thế nhưng, như một “một gió đảo chiều”, thị trường nhanh chóng rơi vào cảnh “nguội lạnh”.

Những “gọng kìm” đã manh nha xuất hiện từ tháng 4/2022, khi một số ngân hàng đã đồng loạt thông báo dừng cho vay bất động sản, sau văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hồi tháng 3 về việc kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Chỉ đạo của NHNN được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phát triển nóng và có không ít lo ngại về việc dòng tín dụng ngân hàng chảy vào các “sân sau” bất động sản, có thể gây rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế.

Cũng trong tháng 4, sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ cùng với động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý, đã bắt đầu tác động đến niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau một thời gian phát triển nóng cũng dần hạ nhiệt từ đây.

Chưa dừng lại ở đó, Nghị định 65/NĐ-CP siết chặt hơn quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (tháng 9/2022), sự kiện Vạn Thịnh Phát (tháng 10/2022) khiến niềm tin trên thị trường thêm sụt giảm.

Ngoài ra, áp lực từ việc tăng lãi suất của Fed và thị trường vốn trong nước bị tắc nghẽn cũng đã khiến lãi suất có xu hướng tăng nhanh. Điều này dẫn tới tác động suy giảm nhu cầu mua nhà, cũng như tính thanh khoản các dự án.

Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 11/2022, có 5 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ được ghi nhận với giá trị gần 1.935 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục có tháng thứ 2 liên tiếp không xuất hiện trong danh sách này. Trước đó, trong tháng 9 cũng chỉ có một doanh nghiệp địa ốc phát hành lô trái phiếu trị giá 2.300 tỷ đồng.

Tính từ đầu năm đến hết tháng 11, có tổng cộng hai đợt phát hành ra quốc tế của CTCP Tập Đoàn Vingroup trị giá 625 triệu USD, 23 đợt phát hành ra công chúng với giá trị 10.599 tỷ đồng (chiếm 4% tổng giá trị phát hành) và 420 đợt phát hành riêng lẻ trị giá xấp xỉ 242.865 tỷ đồng (chiếm 96% tổng giá trị phát hành).

So với cùng kỳ năm trước, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng giảm 60% và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 56%.

Nhóm ngân hàng hiện vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng giá trị đạt 136.371 tỷ đồng, tương đương gần 54% tổng giá trị phát hành. Nhóm bất động sản đứng ở vị trí thứ hai với 51.829 tỷ đồng, chiếm hơn 20%.

Số liệu cho thấy, nếu như nhóm ngân hàng phát hành sôi nổi từ đầu năm đến nay nhằm tăng vốn cấp 2 thì nhóm bất động sản gần như chững lại.

Theo FiinGroup, sự ảm đạm ở nhóm bất động sản chủ yếu do các sự kiện vi phạm trong quý II và quý III gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, cùng với đó thị trường cũng cần thời gian để thích nghi với các quy định chặt chẽ hơn của Nghị định 65.

Từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp đã thực hiện mua lại 163.974 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Tính từ đầu tháng 11 đến ngày 6/12, theo thông tin công bố từ chuyên trang trái phiếu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), ước tính có hơn 14.392 tỷ đồng trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại trước hạn. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng tiếp tục ghi nhận hoạt động mua lại trước hạn trái phiếu sôi nổi.

FiinGroup đánh giá việc mua lại trái phiếu tạo áp lực dòng tiền lên doanh nghiệp, nhưng đây là dấu hiệu tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính và giảm thiểu gánh nặng nợ vay trong bối cảnh lãi suất tăng cao.

Mặt khác, hoạt động mua lại tăng lên đột ngột trong thời gian ngắn cũng đang tạo ra áp lực không nhỏ. Thị trường bất động sản trong 10 tháng đầu năm chứng kiến mức thanh khoản thấp khiến hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp tăng mạnh, làm giảm dòng tiền của các đơn vị này.

Thực tế, có một số doanh nghiệp không chủ động mua lại trái phiếu doanh nghiệp mà bị nhà đầu tư yêu cầu tất toán trước hạn do e ngại các thông tin tiêu cực lan truyền. 

Hai nguồn vốn quan trọng cho bất động sản bị thu hẹp, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng, tình trạng mất thanh khoản rõ nét hơn kể từ tháng 6 và đến nay vẫn chưa phục hồi.

Đơn cử, trên chợ địa ốc online, dữ liệu thị trường 7 tháng đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản bán toàn quốc ghi nhận giảm so với cùng kỳ. Các loại hình như đất, đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5% đến 32% so với cùng kỳ năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, theo thống kê của DKRA Vietnam, sức cầu chung toàn thị trường đất nền tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 7 đạt 48%, giảm đáng kể so với các tháng trước đó, cụ thể, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư trong tháng 7, sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp. Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản thị trường ở mức thấp, ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô thời gian tới.

Riêng tại TP HCM, thống kê của DKRA cho biết, tỷ lệ hấp thụ chung các dự án căn hộ mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ khoảng 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Giá bán sơ cấp các giai đoạn tiếp theo không có nhiều biến động, tuy nhiên giá cũng như thanh khoản thứ cấp tiếp nối đà giảm từ nửa cuối quý II/2022, phần lớn do việc tắc nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.

Xét riêng về lượng giao dịch, theo thống kê của Bộ Xây dựng, quý III/2022, cả nước có 51.003 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công (tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, TP HCM), giảm 26% so với quý trước.

Trong đó, miền Bắc có 9.627 giao dịch, miền Trung có 17.425 giao dịch và miền Nam có 23.951 giao dịch. Riêng tại tại Hà Nội có 1.508 giao dịch thành công, TP HCM có 2.144 giao dịch thành công.

Phân khúc đất nền ghi nhận 115.129 giao dịch thành công, giảm 46% so với quý trước (hơn 213.000 giao dịch). Trong đó, miền Bắc có 21.806 giao dịch, miền Trung có 18.789 giao dịch, miền Nam có 74.534 giao dịch.

Còn theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tỷ lệ hấp thụ trên thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm đạt 43%, riêng quý III tỷ lệ này là 33,5%, giảm mạnh so với hai qúy trước.

VARS ước tính trong tháng 10, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục và khá giống giai đoạn năm 2010 - 2011. Các khu vực có thị trường bất động sản sôi động trong năm 2022 như Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định,… đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng.

Lãi suất tăng cao khiến cho những người có nhu cầu mua nhà ở lưỡng lự, còn các nhà đầu tư dùng đòn bẩy thì như “ngồi trên đống lửa”.

Trong một chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đưa ra nhận định, có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được.

Theo đó, nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cũng đưa ra nhận định, tình trạng giảm giá đã xuất hiện trên thị trường địa ốc. Những bất động sản ở trung tâm thì giá chỉ giảm nhẹ nhưng với những bất động sản ở xa trung tâm thì mức độ giảm giá có thể mạnh hơn, tùy vị trí và quy mô.

Bởi những khu vực này hạ tầng chưa phát triển mà mức giá đã tăng gấp 2 -3 lần trong vòng 2-3 năm nay thì hiện nay không dễ bán, hay nói cách khác là “đóng băng giao dịch”. Do đó, sẽ có những nhà đầu tư bị “ngộp”, tức là họ bị thiếu nợ nên muốn bán, nếu người mua biết và gặp trực tiếp để thương lượng có thể giảm giá tới 20 - 30%.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá, quý III/2022 là đỉnh của thị trường bất động sản. Sang quý IV, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và đang ở trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, giá bất động sản cũng có xu hướng giảm, nhất là tại những vùng sâu vùng xa.

Chuyên gia dẫn chứng, một số khu vực như Đắk Lắk, Đắk Nông, Tây Ninh đã xuất hiện tình trạng giảm giá 10 - 20%.

“Trong bối cảnh hiện nay, một số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự được khoảng 6 tháng, tức là từ nay đến tháng 3/2023. Còn các doanh nghiệp tôi nghĩ là khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không có gì thay đổi, thị trường sẽ có một chuyển biến khác”, ông Quang dự báo.

Giữa tháng 10, thị trường bất động sản xôn xao trước thông tin nhiều sản phẩm tại một dự án của một tập đoàn lớn ở Đồng Nai có mức chiết khấu lên tới 50%. Chẳng hạn, một căn biệt thự có giá hơn 12 tỷ đồng nhưng chỉ cần thanh toán 95% giá trị, thì mức giá người mua thanh toán chỉ còn hơn 6 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà, cam kết mua lại 6-10%/năm.

Một chủ đầu tư khác cũng công bố chính sách chiết khấu cho dự án căn hộ tại TP Thủ Đức. Theo đó, tổng mức chiết khấu lên đến 40% khi nhà đầu tư thanh toán vượt tiến độ đến 98%.

Tại Hà Nội, một dự án chung cư đang mở bán tại Linh Đàm (Hoàng Mai) cũng được chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu lên tới 34% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Theo đó, các căn 4,6 tỷ đồng chỉ còn 3,1 tỷ đồng; căn 4,2 tỷ đồng chỉ còn 2,8 tỷ đồng,…

Hay một dự án khác tại khu Tây Hồ Tây, Hà Nội cũng được doanh nghiệp áp dụng nhiều ưu đãi, trong đó có gói chiết khấu 11% nếu người mua thanh toán sớm,…

Việc các doanh nghiệp đưa ra các mức ưu đãi cho người mua nhà xưa nay không phải là chuyện hiếm gặp. Nhưng với mức chiết khấu lớn nhưng hiện nay thì không nhiều. Những thông tin này cũng khiến cho giới đầu tư “sốc”, bởi trong suốt vài năm trở lại đây, giá bất động sản chỉ có xu hướng tăng chứ không giảm, ngay cả kể trong giai đoạn dịch bệnh.

Ở phía các doanh nghiệp, điều này không khó hiểu trong bối cảnh lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn.

Đáng chú ý, áp lực khiến một số doanh nghiệp địa ốc đã tái cấu trúc nợ như bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu,…

Đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp địa ốc TP HCM, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, đứng trước khó khăn, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO,…).

Trong khi đó, có những doanh nghiệp đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí giảm đến 50% lực lượng lao động).

Ngoài ra, theo Hiệp hội này, việc tắc các kênh huy động vốn đã khiến một số chủ đầu tư phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu,…