Bất động sản năm 2022: Từ khóa ‘siết tín dụng’

Giữa năm tranh cãi có hay không việc siết tín dụng?

Bắt đầu từ tháng 4/2022, khi một số ngân hàng thương mại đồng loạt thông báo dừng cho vay bất động sản, sau văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hồi tháng 3 về việc kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Chỉ đạo của NHNN được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phát triển nóng và có không ít lo ngại về việc dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào các “sân sau” bất động sản, có thể gây rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế.

Thế nhưng, có không ít lo ngại rằng bất động sản sẽ rơi vào cảnh “đóng băng” nếu nguồn vốn mồi quan trọng là tín dụng bị siết chặt.

Lượng quan tâm đến bất động sản trên chợ địa ốc online trong tháng 4 đã giảm 14% sau ba tháng tăng trưởng mạnh, theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc đơn vị nghiên cứu này cho biết, các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động.

Song, "kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản" có lẽ là cụm từ chuẩn hơn. Giống như một vị chuyên gia từng nói với người viết: "NHNN đang chỉ đạo các ngân hàng thương mại thực hiện nghiêm tỷ lệ cho vay đối với bất động sản chứ không phải giảm tỷ lệ này, do đó dùng từ “siết tín dụng” là sai".

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cũng đã có không dưới hai lần lên tiếng về việc này. Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5 tổ chức chiều 4/6, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú thông tin, từ trước tới nay, quan điểm của NHNN vẫn theo tinh thần kiểm soát chặt chẽ tín dụng ở một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn như bất động sản, chứng khoán. Nhưng không có nghĩa tất cả lĩnh vực bất động sản bị siết lại.

Ông dẫn chứng, đến giữa tháng 4, tín dụng bất động sản tăng và có dư nợ là 2.288.000 tỷ đồng, mức tăng là 10,19% so với cuối năm 2021. Mức này so với thời điểm cùng kỳ 2021 có tăng nhanh hơn.

Chỉ cách đó vài ngày, tại tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức, Phó Thống đốc một lần nữa khẳng định, NHNN chưa có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng hay chặn tín dụng bất động sản.

Vị này nhấn mạnh, NHNN chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với những trường hợp kinh doanh đầu cơ, những dự án thuộc phân khúc giá trị lớn. Đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. NHNN không khống chế điều này.

Trong khi đó, đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) lúc bấy giờ đưa ra nhận định, lộ trình siết chặt vốn tín dụng của NHNN là cần thiết, nhưng việc siết ngay tín dụng, cộng với việc siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây tác hại rất lớn đối với thị trường bất động sản. Bởi nguồn vốn tín dụng giống như dòng máu của doanh nghiệp.

“Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, tín dụng năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua rất cần phải rút ra”, vị này nói.

Ông Châu cho hay, NHNN không siết tín dụng nhưng cần có cơ chế để doanh nghiệp tiếp cận được vốn tín dụng. Vị này cũng đề xuất các ngân hàng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản khỏe mạnh, những doanh nghiệp là khách hàng đáng tin cậy của ngân hàng thương mại; những doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp tục vay vốn. Bên cạnh đó, người dân cũng cần tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, xây nhà, trong đó có nhà ở xã hội.

Cuối năm bàn chuyện nới room

Khách quan mà nói, khó khăn trong năm vừa qua của lĩnh vực bất động sản không bắt nguồn từ một mình chỉ thị kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro của NHNN mà là cộng hưởng bởi nhiều yếu tố cùng một lúc khiến niềm tin trên thị trường sụt giảm. Trong đó phải kể đến sự kiện huy bỏ lô trái phiếu hơn 10.000 tỷ đồng hay lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị bắt,… Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp hạ nhiệt nhanh chóng.

Theo một thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhiều doanh nghiệp bất động sản thời gian gần đây đứng trước rủi ro mất thanh khoản, buộc phải thực hiện các biện pháp chưa có tiền lệ để tồn tại như thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO).

Bên cạnh đó, có trường hợp doanh nghiệp bất động sản tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí giảm 50% lực lượng lao động.

Ngoài ra, do tắc các kênh huy động vốn (tín dụng, trái phiếu, vốn huy động khách hàng) nên một số doanh nghiệp bất động sản phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao hoặc phải bán bớt tài sản, dự án; bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (40% giá hợp đồng).

Hiệp hội này sau đó đã có văn bản đề nghị NHNN trình Chính phủ xem xét nới trần tín dụng thêm 1% (nâng tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 lên 15%) để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng hơn 100.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế và sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 đến trước Tết Quý Mão 2023.

Thực tế, không chỉ các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng mà tình trạng người mua nhà xếp hồ sơ chờ vay vốn nhưng không vay được do hết room tín dụng khá phổ biến trong thời gian vừa qua. Đây cũng là một trong những yếu tố tác động trực tiếp khiến thanh khoản của thị trường bất động sản sụt giảm mạnh.

Không ít chuyên gia cũng đưa ra nhận định, việc tăng trần tín dụng là cần thiết để hỗ trợ cho nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Đầu tháng 12, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo NHNN và các tổ chức tín dụng tiến hành rà soát, phân loại các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng hoạt động hiệu quả, lành mạnh, an toàn, bền vững, nghiên cứu và thực hiện ngay việc nâng hạn mức tín dụng phù hợp, hiệu quả để vừa kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, tạo công ăn việc làm, tập trung vào ba động lực tăng trưởng là tiêu dùng, đầu tư, xuất khẩu, hỗ trợ doanh nghiệp trong lúc khó khăn.

Đến ngày 5/12, NHNN đã có quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Xem xét tổ chức diễn đàn tín dụng bất động sản

Những khó khăn chưa được tháo gỡ ngay sau động thái nới room tín dụng của NHNN. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đặt vấn đề trong một sự kiện diễn ra vào chiều 27/12: “Nếu room tín dụng mở sớm hơn vào cuối quý III/2022 hoặc đầu quý IV/2022 thì sẽ có tác dụng tốt hơn nhiều. Nhưng đầu tháng 12 NHNN mới mở room, một lượng tiền khổng lồ khoảng 240.000 tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế chỉ trong vòng 3 tuần thì phải làm sao?”

Trước đó, ông Châu cho biết, dù NHNN đã nới room tín dụng thêm 1,5 - 2% nhưng các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà hiện vẫn rất khó vay vốn ngân hàng. Nguyên nhân chủ yếu là do NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ “chuẩn” tín dụng. 

Do đó, Hiệp hội này đề nghị NHNN xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế “bất thường” hiện nay mà nên nới chuẩn tín dụng một chút nhưng vẫn không phải là hạ thấp chuẩn tín dụng so với chuẩn tín dụng bình thường trước đây,...

Thông tin tại họp báo Triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng 2023, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, quyết định mở room tín dụng thêm 1,5 - 2% không phải chỉ do các doanh nghiệp kêu cần vốn mà do nhiều vấn đề như tỷ giá, lạm phát đã ổn định hơn cho phép ngân hàng được nới thêm. 

Phó Thống đốc cũng cho biết, ông đã trực tiếp cùng tổ công tác của Chính phủ khảo sát, nghiên cứu, phân tích tại các địa phương và thấy rõ nhiều vấn đề khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản.

“Thời gian tới, NHNN dự định sẽ có các diễn đàn về tín dụng bất động sản để làm rõ trách nhiệm của ngành ngân hàng, cơ quan quản lý bất động sản, doanh nghiệp triển khai dự án,... làm sao phát triển thị trường lành mạnh, ổn định", Phó Thống đốc nói.

Vị này cũng cho biết thêm, thời gian tới, NHNN sẽ tổ chức tọa đàm riêng về tín dụng bất động sản để trao đổi, chia sẻ giữa các ngân hàng thương mại, hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản,…