Chủ tịch HoREA: Thị trường bất động sản đã khó khăn từ giữa năm 2015 đến nay

Thị trường bất động sản ghi nhận sự trầm lắng kéo dài từ quý III cho đến nay trong khi thanh khoản sụt giảm mạnh, thiếu dòng tiền.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Dự báo kinh tế - Vượt “cơn gió ngược” 2023" diễn ra chiều 27/12, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận định, nhiều người nói thị trường bất động sản tăng nóng trong hai năm 2020 - 2021 nhưng thực ra không phải, thị trường bất động sản đã khó khăn từ ngày 1/7/2015 đến nay.

Nguyên nhân là bởi thời điểm đó, thị trường đã bắt đầu vướng về pháp lý, rất nhiều dự án không được công nhận chủ đầu tư. Trong đó, có rất nhiều doanh nghiệp bỏ tiền mua cả trăm ha đất nhưng không được công nhận chủ đầu tư tại vì dự án không phải 100% là đất ở.

“Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay đó là vướng mắc các quy định pháp luật. Tức là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn. Một khó khăn nữa là trong thời gian từ ngày 1/7/2015 đến nay, chúng ta chưa bố trí được nguồn tiền hỗ trợ của ngân sách Nhà nước để cấp bù lãi suất cho đối tượng mua nhà ở xã hội”, vị này nói.

Do đó, theo ông Châu, để phát triển một cách bền vững thì thị trường bất động sản phải hướng về nhu cầu thực. Mà nhu cầu thực ở đây không chỉ có phân khúc nhà ở vừa túi tiền, mà có cả nhà ở cao cấp, nhưng phải cân đối. Hiện thị trường đang ở trong trạng thái mất cân đối cung - cầu. TP HCM hiện nay có tới 80% là nhà ở cao cấp, còn lại 20% là nhà ở trung cấp và không có dự án nhà ở nào vừa túi tiền.

Cũng theo chuyên gia, thị trường địa ốc hiện nay tiếp cận tín dụng cực kỳ khó. Trong khi đó, thị trường trái phiếu sau giai đoạn phát triển nóng lại đột ngột bị siết chặt.

“Nếu room tín dụng mở sớm hơn vào cuối quý III/2022 hoặc đầu quý IV/2022 thì sẽ có tác dụng tốt hơn nhiều. Nhưng đầu tháng 12 Ngân hàng Nhà nước mới mở room, một lượng tiền khổng lồ khoảng 240.000 tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế chỉ trong vòng 3 tuần thì phải làm sao?”, Chủ tịch HoREA đặt vấn đề.

Để giải quyết những khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, ông Châu cho biết, Trung ương đã chỉ đạo tập trung đối đa nguồn vốn đầu tư công để phát triển hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Và điều này sẽ có tác động tích cực đến thị trường địa ốc.

Bên cạnh đó, để giải quyết những vấn đề vướng mắc về pháp lý, Ban Chấp hàng Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, trong đó yêu cầu đến hết năm 2023 phải sửa xong Luật Đất đai là một số luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất. Ba luật này sẽ được thông qua vào cuối năm 2023, chính thức có hiệu lực vào đầu năm 2024.

Liên quan đến vấn đề tín dụng, trước đó, Chủ tịch HoREA cho biết, dù NHNN đã nới room tín dụng thêm 1,5 - 2%  các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà hiện vẫn rất khó vay vốn ngân hàng. Nguyên nhân chủ yếu là do NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ “chuẩn” tín dụng.  

Do đó, Hiệp hội này đề nghị NHNN xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế “bất thường” hiện nay mà nên nới chuẩn tín dụng một chút nhưng vẫn không phải là hạ thấp chuẩn tín dụng so với chuẩn tín dụng bình thường trước đây.

Cũng theo lãnh đạo HoREA, hiện nay do NNHH chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ chuẩn tín dụng nên các ngân hàng thương mại không dám cho vay đối với một số trường hợp.

Thứ nhất, doanh nghiệp xin vay khoản tín dụng mới mặc dù có tài sản bảo đảm, nhưng không được ngân hàng thương mại chấp thuận do doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn (dù chỉ thuộc nhóm 2, nhóm 3) chưa thanh toán nên không đạt chuẩn tín dụng.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu có được khoản vay mới thì doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và thanh toán khoản vay đáo hạn, có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cùng “dìu” nhau vượt qua khó khăn.

Thứ hai, doanh nghiệp xin vay tín dụng mới và đề nghị được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp đã hết tài sản bảo đảm, nhưng không được ngân hàng thương mại chấp thuận do ngân hàng không chấp thuận tài sản bảo đảm là trái phiếu nên không đạt chuẩn tín dụng.

Theo ông Châu, nếu có được khoản vay mới và được phép thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là “vốn mồi” để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ, có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng.

Thứ ba, hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội trên thị trường, trong khi nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án khoảng 2 tỷ đồng/căn, nhưng người mua nhà ở thương mại chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý.

Do đó, HoREA kiến nghị NHNN xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà.

HoREA đề nghị cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm trong trường hợp doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn (thuộc nhóm 2, nhóm 3) chưa thanh toán với điều kiện doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.

Đồng thời, cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu doanh nghiệp được trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp với điều kiện doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.

Song song với đó, Hiệp hội cũng đề nghị NHNN xem xét trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31/2022/NĐ-CP cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 (hoặc 2) tỷ đồng/căn được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng (hoặc với lãi suất hợp lý do NHNN quy định) tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023.