Chuyên gia: Chưa có lần nào thị trường bất động sản bước sang một giai đoạn mới mà xấu đi

Chia sẻ tại diễn đàn"Dự báo thị trường bất động sản 2023” diễn ra sáng 23/12, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, cứ 10 năm một lần, ccâu chuyện liên quan đến thị trường bất động sản và vấn đề sửa đổi Luật Đất đai lại được nhắc đến.

"Sang năm, một loạt Luật liên quan đến bất động sản được thông qua và thị trường bước sang một giai đoạn mới. Và chưa có lần nào thị trường bước sang một giai đoạn mới mà lại xấu đi cả. Nhìn lại năm 2012, thị trường đang ở đáy thì cuối năm 2013 thị trường “ngóc lên” cùng với gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng”, vị này nói.

Phân tích kỹ hơn về thị trường thời gian tới, ông Chung chia ra 5 phân mảng. Cụ thể, về thị trường đất đai, năm 2021 là đầu cơ, năm 2022 đi ngang và năm 2023 đã có dấu hiệu tốt lên cùng với Luật Đất đai (sửa đổi) và những yếu tố quan trọng được đề cập trong Nghị quyết số 18.

Thứ hai, thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu trong năm 2022 (chủ yếu là nhà cao cấp) được kỳ vọng sẽ có thay đổi khi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội góp phần đưa ra thị trường sản phẩm hàng hoá phù hợp kèm theo những cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính.

Thứ ba, thị trường bất động sản công nghiệp chưa khi nào có cơ hội tốt như hiện nay và cả năm sau. Rất nhiều doanh nghiệp FDI đã, đang và sẽ đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dịch chuyển luồng vốn trên thế giới.

Thứ tư, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu tăng trở lại sau khi du lịch Việt Nam mở cửa và khởi sắc.

Thị trường cuối cùng là tài chính bất động sản. Vị chuyên gia này phân tích trên 10 bình diện luồng tiền.

Luồng tiền thứ nhất là tín dụng. Room tín dụng vừa được nới thêm 1,5 - 2% (tương đương khoảng 240.000 tỷ đồng). Sang năm 2023, tín dụng dự báo sẽ tiếp tục tăng, xong phải kiểm soát.

Luồng tiền thứ hai là từ thị trường chứng khoán. Thị trường đang có xu hướng tăng. Đặt khả năng nếu chứng khoán tăng đến mức 1.300 - 1.400 điểm sẽ có một lượng tiền lớn đi vào nền kinh tế và thị trường bất động sản. Khi đã xuất hiện đỉnh thì khả năng vượt đỉnh là chắc chắn, theo chuyên gia.

Luồng tiền thứ ba là trái phiếu doanh nghiệp. Những khó khăn của năm 2022 đang đi qua và thị trường dự báo sẽ bớt khó khăn hơn trong thời gian tới. Vấn đề cần làm bây giờ là xử lý lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023. Vị này cho rằng, nếu có một văn bản để xử lý, hoặc là đình, giãn, hoãn; hoặc là kéo dài,… thì hoàn toàn có thể yên tâm về vấn đề này, .

Luồng tiền thứ tư là nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Theo ông Chung, có nhiều triển vọng tươi sáng cho nguồn vốn này trong thời gian tới. Ông dẫn chứng, hơn 200 đại diện cấp cao từ các công ty đầu tư hàng đầu đã chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất và đứng thứ hai trong nhóm các thị trường mới nổi. Lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới.

Luồng tiền thứ năm là kiều hối vẫn đang rất ổn định. Việt Nam là một trong 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% kiều hối đầu tư vào bất động sản nói chung.

Luồng tiền thứ sáu là các nhà đầu tư tiềm năng, khi có cơ hội sẽ đầu tư ngay với tâm lý không có ngoại lệ là có tích luỹ sẽ đầu tư đất đai, mua nhà ở.

Các luồng tiền còn lại có thể kể đến như các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vượt qua thời điểm khó khăn; hoạt động M&A; những nhà đầu tư chiến lược mới xuất hiện có thể xem như “sếu đầu đàn” có thể làm thay đổi cục diện của một địa phương, một vùng kinh tế,…

“Trong năm 2022, có 4/10 luồng tiền này ở trạng thái tiêu cực thì hiện nay đã có thay đổi theo hướng tích cực hơn hoặc ít nhất là đi ngang. Sẽ không có luồng tiền nào trong năm 2023 tiêu cực hơn trong năm 2022”, ông Chung nhận định.

Về triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, chuyên gia nêu ra hai kịch bản. Ở kịch bản thứ nhất, theo vị này, nếu tất cả chỉ dừng lại như ở hiện tại và không ai làm gì cả thì thị trường sẽ tiếp tục đi ngang. Nếu không có gì xấu đi thì thị trường tự khắc tốt lên.

Ở kịch bản thứ hai, giả sử 4 Chỉ thị của Thủ tướng với ba Tổ công tác làm việc tích cực và CÓ thêm một lượng vốn được bổ sung vào thị trường, cùng với việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) thì theo chuyên gia, thị trường sẽ cất cánh.