Bloomberg: Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang vật lộn với bài toán thanh khoản

Bloomberg dẫn chia sẻ từ một số lãnh đạo doanh nghiệp và giới phân tích, với khoảng 4,6 tỷ USD trái phiếu bất động sản đáo hạn vào năm 2023 (dựa trên số liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam - VBMA), các doanh nghiệp sẽ phải vật lộn để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ nếu không có sự hỗ trợ từ Chính phủ.

Nếu xét về giá trị tuyệt đối, quy mô nợ bất động sản của Việt Nam rất nhỏ so với Trung Quốc nhưng lĩnh vực này đóng góp 11% vào hoạt động kinh tế Việt Nam. Lo ngại về những gì xảy ra tương tự với Trung Quốc đang thúc đẩy lời kêu gọi Chính phủ Việt Nam hành động trước khi quá muộn.

Ông Trần Xuân Ngọc, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), cho biết: “Lĩnh vực bất động sản đang trải qua cuộc khủng hoảng lớn. Chúng tôi không biết khi nào khủng hoảng đi qua vì điều này phụ thuộc vào hành động của Chính phủ”.

Theo dự báo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), GDP Việt Nam có thể tăng trưởng 7% trong năm 2022 và khủng hoảng nói trên có thể đe dọa đến dự báo tăng trưởng này. Đồng thời, những khó khăn của thị trường bất động sản sẽ tác động đến ngành liên quan mật thiết là ngân hàng. Hai nhóm ngành này chiếm một nửa tỷ trọng VN-Index.

Gần đây, tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings đã đưa ra dự báo doanh số bán nhà giảm 5% trong năm 2023, cùng với chi phí tăng dẫn đến gia tăng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản.

Việc thiếu hụt tiền mặt đã buộc các doanh nghiệp chuyển sang các khoản vay ngầm (shadow loans) với lãi suất rất cao và bán tài sản với chiết khấu sâu đến 40%.

Tổng Giám đốc Nam Long cho biết, trước đây doanh nghiệp mất khoảng hai tháng để bán 1.000 căn nhà, còn bây giờ phải mất 6-8 tháng.

CTCP Chứng khoán SSI đưa ra dự báo lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn lớn nhất rơi vào năm 2023. Trái chủ phần lớn là ngân hàng và nhà đầu tư cá nhân.

Khủng hoảng bất động bắt đầu từ đầu năm nay, kể từ khi chính phủ kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nhiều chính sách nhằm chấn chỉnh thị trường bất động sản, bao gồm bắt giữ một số lãnh đạo cấp cao của doanh nghiệp.

Sự cải cách cần thiết

Theo ông Nguyễn Mạnh Dũng, Chuyên viên phân tích của Maybank, để thị trường bất động sản có sự cải thiện đòi hỏi có những sửa đổi lớn đối với Nghị định 65.

Trước đó vào ngày 13/12, Bộ Tài chính đã trình đề xuất sửa đổi Nghị định 65, trong đó đề cập đến nội dung cho phép doanh nghiệp kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu lên hai năm để giảm căng thẳng thiếu vốn.

Bộ Trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng từng khẳng định chính phủ đang thực hiện các giải pháp để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, chính phủ cần có thêm động thái nhằm thu hút các nhà đầu tư quay lại thị trường trái phiếu, chẳng hạn như rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng từ 6 tháng đến một năm như hiện nay xuống còn một tháng, hoặc ngắn hơn.

“Các biện pháp đề xuất trước đó nhằm tháo gỡ khó khăn cho các tổ chức phát hành. Tuy nhiên, cần có nhiều giải pháp kích cầu để dòng tiền mới vào thị trường”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Theo quan điểm của bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect, việc đẩy nhanh quá trình cấp phép các dự án, giảm lãi suất qua đó giảm chi phí vay và đảm bảo tính chính xác về thông tin trái phiếu sẽ giúp thị trường cải thiện hơn.

Bài kiểm tra các doanh nghiệp

Dòng tiền đang là mối lo lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp chủ yếu dựa vào vốn ngắn hạn đang nghiên cứu các quy định mới liên quan đến chào bán và giao dịch trái phiếu trước áp lực khoản nợ trái phiếu đến hạn 4,6 tỷ USD trong năm tới.

Giám đốc Khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect cho rằng “tái cấp vốn cho các khoản nợ trái phiếu là một bài kiểm tra sức chịu đựng về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản”.

Nhà đầu tư đã nhanh chóng tháo chạy khỏi cổ phiếu bất động sản. Giá cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), HPX của CTCP Đầu tư Hải Phát, PDR của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã giảm hơn 80% so với đầu năm. Trong đó, Novaland đang trong quá trình tái cấu trúc toàn diện.

Những bên cho các doanh nghiệp bất động sản vay thông qua trái phiếu cũng có thể bị ảnh hưởng theo. Tại báo cáo phân tích ngày 18/10, CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho biết trái phiếu bất động sản chiếm 30-70% trong danh mục đầu tư trái phiếu của Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Tecombank, Mã: TCB), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank, Mã: TPB), Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank, Mã: MBB).

Việc cổ phiếu bị bán tháo trên diện rộng cũng đang làm tổn hại đến cơ hội huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản. VN-Index đã giảm 31% từ đầu năm đến nay, trở thành thị trường giảm mạnh thứ hai trong các thị trường được theo dõi bởi Bloomberg.

“Thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những cơn gió ngược trong ngắn hạn không chỉ từ các động thái chính sách mà còn từ môi trường lãi suất ngày càng tăng”, ông Nguyễn Đức Hải, Giám đốc Đầu tư cấp cao Chứng khoán Thu nhập Cố định của Công ty TNHH Quản lý Quỹ Manulife, nhận định.