Data Talk | The Catalyst: 'Chuyển động thị trường BĐS quý I/2025: Hạ tầng, dòng tiền và chiến lược đầu tư’

Data Talk | The Catalyst Số 04 tập trung cập nhật những chuyển động thị trường bất động sản quý I/2025, chuyển động hạ tầng và các phân khúc thu hút nhà đầu tư; phân tích những tác động, cơ hội và rủi ro xoay quanh chiến lược đầu tư bất động sản, cổ phiếu ngành trong ngắn và trung hạn. 

Đồng hành cùng chương trình Data Talk | The Catalyst tuần này là ông Nguyễn Anh Vũ, Giám đốc Khối Đầu tư PVI AM (host của chương trình), cùng hai diễn giả: Ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT và bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners.

Ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT: Nhìn từ góc độ là đơn vị tư vấn đầu tư và quản lý tài sản, trong khoảng 10 năm tới (2025 - 2035), thị trường bất động sản sẽ nằm trong trend tăng giá rất tiềm năng và ấn tượng.

Bên cạnh yếu tố vĩ mô đang tốt lên, thị trường bất động sản còn một động lực quan trọng khác là kỳ vọng về "kỷ nguyên vươn mình". Đây vừa là nhiệm vụ, vừa là kế hoạch, chiến lược của Nhà nước, Đảng và Chính phủ. Hoạt động đầu tư công cũng như mức độ tăng cung tiền trong nền kinh tế sẽ được đẩy mạnh, kéo theo sự tăng trưởng của tài sản là bất động sản.

Trong 10 năm tới, mặc dù ngày càng phát triển nhiều loại hình sản phẩm tài chính nhưng sự yêu thích của người Việt đối với bất động sản cũng như tỷ trọng bất động sản trong cơ cấu danh mục tài sản sẽ không dễ bị điều chỉnh nhiều.

Bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners: Tăng trưởng kinh tế sẽ kéo theo tăng trưởng thu nhập, tăng trưởng tiết kiệm và chắc chắn giá trị bất động sản sẽ tăng lên. Khi nền kinh tế đạt được mức tăng trưởng như được kỳ vọng, cùng với thói quen đầu tư thì bất động sản là một tài sản luôn luôn được yêu thích, có mặt trong rổ tài sản của người dân Việt Nam.

Tuy nhiên, 10 năm là một chu kỳ rất dài. Nhiều người chia sẻ với tôi khi đầu tư, họ ít nhìn vào chu kỳ 10 năm mà chỉ nhìn trong khoảng 3 - 5 năm.

Bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners: Cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thị trường đã chứng kiến sự tăng trưởng giá bất động sản cục bộ ở một số địa phương như Hà Nội. Có thể nói, chung cư Hà Nội trong vòng 20 năm gần đây mới chứng kiến sóng tăng trưởng mạnh như vậy, hơn 100% trong vòng 1,5-2 năm. Ít nhà đầu tư nghĩ rằng điều này sẽ diễn ra mà đa phần là ngỡ ngàng.  

Sau khi Hà Nội đã đạt mức tăng trưởng trên, bất động sản ở một số khu vực có vị trí kết nối trực tiếp với TP HCM hay có thông tin đồn đoán sẽ sáp nhập như Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Long An… cũng tăng trưởng giá rất ấn tượng trong những tháng đầu năm nay.

Mức tăng giá bất động sản có bền vững hay không sẽ tùy vào từng phân khúc. Ví dụ, với những phân khúc mà giá đã tăng trưởng rất cao trong giai đoạn vừa qua như giá chung cư Hà Nội đã tăng 100-200% và là mức tăng trưởng đột biến trong vòng 20 năm thì để kỳ vọng sự tăng trưởng tiếp theo từ mức nền cao sẽ rất khó.

Còn với một số phân khúc khác ở ngoại ô, đô thị lớn có động lực từ hạ tầng kết nối, mức tăng giá chưa cao và đi kèm là nhu cầu thực, sự dịch chuyển dân cư từ đô thị sang vùng ngoại ô mà vẫn có thể đi làm được ở khu vực trung tâm thì đó sẽ là mức tăng trưởng bền vững.

Lợi thế của phân khúc chung cư là có nhu cầu ở thực nhưng với giá bất động sản Hà Nội hiện tại, giá một căn hộ 3 phòng ngủ ở vị trí không phải là trung tâm nhưng cũng không quá xa vào khoảng 10-12 tỷ. Với mức giá này, nhu cầu đến từ đầu tư, đầu cơ nhiều hơn.

Còn với nhu cầu ở thực, nhìn lại từ giai đoạn dịch COVID-19 đến hiện nay, các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) cũng như người lao động bị ảnh hưởng nhiều, dẫn đến mức độ tiết kiệm cũng như thu nhập bị ảnh hưởng. Việc tích lũy tiền từ làm công, làm thuê để đủ mua một căn chung cư ở Hà Nội sẽ rất khó.

Do vậy, nhìn từ góc độ đầu tư và ở thực đều khó có thể kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng trưởng đột biến trong thời gian tới. Muốn tăng trưởng cần thêm một giai đoạn tích lũy và tạo nền, tương tự như cổ phiếu.

Ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT: Khi thị trường rơi vào trạng thái tạm gọi là đóng băng giao dịch, dòng tiền thường có khuynh hướng tìm đến những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này giải đáp cho câu chuyện vì sao chung cư, nhà liền thổ ở Hà Nội đã có những pha tăng trưởng đột biến nằm ngoài dự đoán của hầu hết nhà đầu tư.

Kế tiếp, khi một khu vực bất động sản đã tăng giá quá cao thì dòng tiền thường có khuynh hướng chốt lời và sẽ tìm kiếm đến những khu vực mà vùng giá đang còn thấp, chưa có những đợt sốt giá, đồng nghĩa với việc vẫn còn tiềm năng tăng trưởng. Những khu vực lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh... trong thời gian vừa qua (từ năm 2024 đến đầu năm 2025) là mình chứng.

Dòng tiền sẽ tìm đến những nơi đảm bảo được 3 yếu tố: (1) Chưa tăng quá nóng, (2) có những động lực tăng trưởng thực và (3) phải phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Với mức tăng giá ấn tượng của căn hộ ở Hà Nội thời gian vừa qua thì căn hộ TP HCM sẽ là nơi mà dòng tiền có thể tìm đến và nó cũng phục vụ cho nhu cầu ở thực rõ nét nhất. Dự báo dòng tiền sẽ chuyển dịch từ khu vực phía Bắc về khu vực phía Nam trong thời gian kế tiếp, điểm đến sẽ là TP HCM.

Tại khu vực quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức), giá bất động sản đã tăng 20 - 30%. Khu Nam thành phố như Nhà Bè hiện nay nguồn cung cũng như lượng giao dịch dần bắt đầu. Một số chủ đầu tư dự án có động thái ghim hàng, nâng giá. Họ không tiếp tục chào bán nữa. Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản TP HCM trong giai đoạn 2025 - 2026, đặc biệt là căn hộ.

Trong năm 2025, chúng ta sẽ thấy bất động sản Hà Nội và các khu vực lân cận vẫn tăng giá nhưng sẽ rơi vào trạng thái đóng băng một phần, có thể hiểu là một giao điểm mà người bán tăng giá hoặc muốn giữ lại hàng, chờ tăng giá; người mua thì cảm thấy giá đã tăng quá nóng, không thể tham gia vào được nữa. Thị trường khi đó sẽ bị mất thanh khoản một phần.

Ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT: Tại TP HCM, ngay cả căn hộ là phân khúc có thể tạm xem là vừa túi tiền nhất thì cũng đã vượt xa thu nhập, khả năng chi trả của hầu hết người dân.

Thử so sánh tương đối về tương quan liên thị trường, ví dụ như tại TP HCM, vị trí cách trung tâm 10 - 12km không phải là quá xa và có thể chấp nhận được. Nhưng ở Hà Nội, vị trí cách trung tâm 7 - 8km đã là một con số mà mọi người phải cân nhắc.

Ở thời điểm hiện tại, nếu xét về một sản phẩm bất động sản có những yếu tố thuận lợi về giao thông, về môi trường sống và đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân thì giá bất động sản ở TP HCM vẫn khá hấp dẫn.

Tôi đánh giá tất cả các phân khúc tại TP HCM hiện nay đều nằm trong vùng giá còn rẻ và có thể thu hút được dòng tiền hơn so với bất động sản ở Hà Nội.

Bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners: Tình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đã được phản ánh bằng thị giá cổ phiếu trên thị trường. Những năm trước giai đoạn COVID-19 (2020 đến 2022) là chu kỳ tiền rẻ, giá trị bất động sản cũng như giá cổ phiếu bất động sản tăng trưởng đột biến.

Từ năm 2022, đặc biệt khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đứt gãy dẫn đến nguồn vốn của một số doanh nghiệp bất động sản thông qua kênh huy động trái phiếu bị dừng lại. Đồng thời, việc siết lại pháp lý của các dự án bất động sản tại các tỉnh, thành dẫn đến không có dự án mới, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 tương đối tệ.

Từ năm 2024, một số doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu về triển vọng kinh doanh, nhất là giai đoạn cuối năm. Một số doanh nghiệp lớn trên thị trường như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long ghi nhận doanh thu tăng trưởng trở lại.

Mức tăng trưởng này khá cao so với mức nền rất thấp của giai đoạn 2022 - 2023 nhưng vẫn chưa lấy lại được thành quả so với giai đoạn trước đó. Chỉ có thể nói các doanh nghiệp đang trong giai đoạn tìm lại phong độ (thành quả tăng trưởng) của mình.

Số đông các doanh nghiệp bất động sản hiện nay có áp lực trả nợ nhất rất lớn, nhất là 2025 là năm đỉnh trái phiếu bất động sản đáo hạn với tổng giá trị khoảng 145.000 tỷ đồng, đã loại trừ số lượng trái phiếu bất động sản đã được gia hạn theo Nghị định 08.

Với một số doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, tỷ lệ vay nợ thấp, có những dự án sẵn sàng bán hàng để thu tiền thì cổ phiếu doanh nghiệp đó sẽ hấp dẫn. Tuy nhiên, định giá của nhóm này hiện nay cũng không hề thấp.  

Ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT:  Nếu nói về đầu tư bất động sản dân sinh cho nhà đầu tư cá nhân, trong năm 2025 - 2026, quan điểm của tôi vẫn tập trung vào bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Xét theo chu kỳ kinh tế, chúng ta đang bước vào giai đoạn tiền hồi phục nhưng đây chưa phải là giai đoạn có thể mạo hiểm, mạnh tay đầu tư vào bất động sản ở tỉnh, thành hay gọi chung là những khu vực xa.

Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tạo được thanh khoản tốt, đảm bảo an toàn về bài toán tài chính trong bức tranh chung. Ví dụ, một căn hộ ở TP HCM được rao bán với mức giá hợp lý thì khoảng 2 - 3 tuần đã có thanh khoản, thậm chí nhanh hơn. Nếu sử dụng đòn bẩy thì đây là một phân khúc an toàn.

Khi lựa chọn bất động sản, tôi có một vài lưu ý cần tránh: (1) Tránh nhảy vào khu vực đã sốt đất quá nóng và (2) xem xét kỹ dự án có nguồn cung quá lớn, vượt khả năng hấp thụ của thị trường.

Tất nhiên khi một dự án lớn, một đại đô thị ra đời sẽ kéo theo bất động sản xung quanh được hưởng lợi, phát triển thêm hạ tầng kết nối dự án với khu vực xung quanh. Tuy nhiên, khi nguồn cung vượt qua sức hấp thụ, nhà đầu tư sơ cấp (mua sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư) có chiến lược không phù hợp hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao thì khoản đầu tư có thể không hiệu quả.

Ngoài ra, các chuyên gia còn chia sẻ góc nhìn, đưa ra phân tích và dự báo về: Nhà ở xã hội có giải quyết được tồn đọng của thị trường không; liệu bất động sản công nghiệp còn tiếp tục được hưởng lợi từ việc dịch chuyển dịch chuỗi cung ứng; nhà đầu tư cần lưu ý gì khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản nói chung và cổ phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp nói riêng; chiến lược đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn mới; ứng xử của nhà đầu tư trước thông tin sáp nhập tỉnh, thành; doanh nghiệp bất động sản còn được hưởng lợi từ nền lãi suất thấp nữa không hay đây vẫn luôn là một ngành rủi ro và phải chấp nhận lãi suất cao hơn...