Cơn sốt giá bất động sản đảo chiều

 Đất nền đầu năm nóng sốt rồi nhanh chóng nguội lạnh 

Cuối năm 2021, việc một doanh nghiệp bạo tay trả 2,45 tỷ đồng cho 1 m2 đất tại Thủ Thiêm được xem là sự kiện "vô tiền khoáng hậu". Sự kiện này ngay lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận, góp phần làm nóng thị trường bất động sản. Thời điểm này, cơn sốt đất cũng “nhen nhóm” xuất hiện tại một số nơi.

Những tháng đầu năm 2022, dòng tiền của các nhà đầu tư liên tục đổ dồn vào bất động sản khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng phi mã.

Đơn cử, tại Bình Phước, ngay sau thông tin Bình Phước đề xuất Chính phủ làm cầu bắc qua sông Mã Đà, tình trạng sốt đất đã xuất hiện trên tuyến đường ĐT 753 (đoạn từ xã Tân Hưng đến ấp Thạch Mang, xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú). Hàng trăm cò, môi giới ồ ạt kéo về khu vực này khiến giá đất tăng 2 – 3 lần chỉ trong vài ngày.

Tại Hà Tĩnh, cơn sốt đất cũng khiến nhiều vùng quê ở huyện Thạch Hà, Cẩm Xuyên, Đức Thọ, Vũ Quang,… náo loạn. Giá đất được thổi lên cao chóng mặt do có thông tin các dự án lớn được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tại Khánh Hòa, đất nền Cam Lâm cũng đang sốt sau thông tin một tập đoàn đến chuẩn bị làm dự án đô thị,...

Tuy nhiên, khoảng thời gian sôi động không kéo dài bao lâu, thị trường đột ngột rơi vào trạng thái trầm lắng cho đến nay, một phần do ảnh hưởng bởi việc kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu. Lượng giao dịch trên thị trường ghi nhận sự sụt giảm bắt đầu từ quý II và dần rõ nét hơn từ quý III.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, bắt đầu từ quý II/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản đã có xu hướng giảm. Khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn. Thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) lên đến 43% và quý IV/2022 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh giao dịch.

Lượng giao dịch sụt giảm mạnh cũng là lúc cơn sốt giá bất động sản đảo chiều. Còn nhớ giai đoạn  năm 2020 đến quý I/2022, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh và dòng tiền từ các lớp tài sản khác trú ẩn vào bất động và chứng khoán khiến cơn sốt đất bùng khắp nơi trên cả nước.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong giai đoạn 2020 đến nửa đầu 2022 thị trường đất nền đã hoàn thiện một đợt sóng với vùng đáy rơi vào quý II/2020 - khi dịch COVID-19 bùng phát. Thời điểm này, mức độ quan tâm toàn thị trường sụt giảm khoảng 11% so với trước dịch (quý II/2019), giao dịch toàn thị trường đóng băng do giãn cách xã hội và tâm lý bất an của người mua, nhà đầu tư.

Tuy nhiên thị trường sau đó đã nhanh chóng cân bằng trở lại với các nhịp hồi phục mạnh khi các đợt dịch được kiểm soát. Các đợt sốt đất nền cục bộ cũng xuất hiện tại nhiều tỉnh thành trên cả nước với mức giá tăng mạnh.

Đến quý II/2021, vùng đỉnh của thị trường được xác lập với lượt quan tâm tìm kiếm tăng khoảng 17% so với trước dịch (quý II/20219) và khoảng 23% so với vùng đáy (quý II/2020). Giai đoạn này các đợt sốt đất lan rộng ở nhiều thị trường do dịch bệnh được kiểm soát tốt, Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công và lãi suất ngân hàng ở mức hấp dẫn. Các đợt sốt đất nền sau đó vẫn xuất hiện rải rác tại các thị trường cho đến thời điểm đầu năm 2022 và dần hạ nhiệt.

Theo dữ liệu của đơn vị này, trong quý II/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý II/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và hoàn thiện một chu kỳ.

Báo cáo của DKRA mới đây cũng chỉ ra, giá bán đất nền dự án tại 5 huyện ngoại thành TPHCM đã giảm trung bình khoảng 2 - 21% so với tháng 12/2021. Riêng mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm lên đến 4 - 25% so với cùng kỳ 2021. Mức giảm ghi nhận cao nhất ở các huyện Hóc Môn 10 - 15%, Cần Giờ 11 - 18%, Củ Chi 13 - 25%. Thanh khoản thị trường giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 25 - 30% so với đầu năm 2022.

Nhiều dự án bất ngờ chiết khấu mạnh

Lãi suất tăng cao cùng với đó là áp lực trả nợ của các doanh nghiệp địa ốc cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây cho biết, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án còn khoảng 2 tỷ đồng/căn.

Quan sát trên thị trường thời gian vừa qua cũng có có một số doanh nghiệp lớn sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30%, thậm chí lên tới 50% để xoay sở dòng tiền.

Đơn cử, giữa tháng 10, thị trường bất động sản xôn xao trước thông tin nhiều sản phẩm tại một dự án của một tập đoàn lớn ở Đồng Nai có mức chiết khấu lên tới 50%. Chẳng hạn, một căn biệt thự có giá hơn 12 tỷ đồng nhưng chỉ cần thanh toán 95% giá trị, thì mức giá người mua thanh toán chỉ còn hơn 6 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà, cam kết mua lại 6-10%/năm.

Một chủ đầu tư khác cũng công bố chính sách chiết khấu cho dự án căn hộ tại TP Thủ Đức. Theo đó, tổng mức chiết khấu lên đến 40% khi nhà đầu tư thanh toán vượt tiến độ đến 98%.

Tại Hà Nội, một dự án chung cư đang mở bán tại Linh Đàm (Hoàng Mai) cũng được chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu lên tới 34% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Theo đó, các căn 4,6 tỷ đồng chỉ còn 3,1 tỷ đồng; căn 4,2 tỷ đồng chỉ còn 2,8 tỷ đồng,…

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đưa ra dự báo: “Sang năm 2023, sau khi đã vượt qua đỉnh, thị trường sẽ rớt từ từ xuống đáy nhưng đáy nào thì chưa biết vì rất khó để xác định. Có một điều chắc chắn, đã có đáy thì sẽ có đỉnh mới. Song, đỉnh mới chắc chắn sẽ không bằng đỉnh cũ và đáy mới chưa chắc đã sâu bằng đáy cũ. Do đó, các nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn hiện nay phải hết sức thận trọng, vừa dò đáy và vừa phải trèo lên đỉnh

Chuyên gia phân tích thêm, đã đầu tư bất động sản thì không thể thấy thị trường đi xuống mà rời cuộc chơi. Thực tế, bất động sản tốt liên tục từ năm 2014 tới nay, 8 năm liên tục tăng giá khiến nhiều người hiện đang không nỡ rời bỏ thị trường.

“Phải đến đầu quý III/2023 mới có thể xác định được thị trường sẽ ổn định theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”, chuyên gia nói.

Bàn về thời điểm xuống tiền trong năm 2023, vị này cho rằng, đây là một câu hỏi khó. Mỗi người sẽ có thời điểm riêng nhưng nếu quan sát trên thị trường, ai chấp nhận rủi ro thì mua. Bởi theo thống kê, từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, nếu ai chấp nhận rủi ro cứ nhẹ nhàng xuống tiền kể từ ngày 15/12 (âm lịch). Còn ai muốn chắc ăn thì nên đợi đến đầu quý II năm sau để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn.