Chuyên gia: Giá bất động sản chưa chạm đáy

Trong giai đoạn gặp khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt tăng chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng để kích cầu như giãn tiến độ thanh toán, thời gian trả chậm trong 3 - 5 năm, chiết khấu thanh toán nhanh từ 15 - 49%, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất cho khách hàng lên đến 48 tháng,…

Trên thị trường thứ cấp, sức cầu chung giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh rất ít. Xuất hiện tình trạng giảm giá 10 - 30% ở một số phân khúc, trong đó có đất nền.

Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), mặt bằng giá bán bất động sản hiện nay đang có sự phân hóa theo địa phương và theo loại hình.

Một số phân khúc như căn hộ ở khu vực trung tâm và có tính thanh khoản cao vẫn tăng giá ổn định trong khoảng 5 - 10% như giai đoạn trước đây. Còn đối với những sản phẩm chưa phù hợp để đầu tư trong giai đoạn ngắn hạn thì mặt bằng giá tiếp tục có xu hướng ổn định, thậm chí là giảm nhẹ so nguồn cung không nhiều và giao dịch trên cả thị trường sơ cấp cũng như thứ cấp ảm đạm.

“Nhiều nhà đầu tư vẫn đang thăm dò và tìm kiếm cơ hội, khi giá bán trở về mức thực tế dễ chấp nhận hơn họ sẵn sàng xuống tiền. Có thể nói đây là một giai đoạn tốt để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật và mang lại dòng tiền sẽ phù hợp để đầu tư trong ngắn hạn”, vị này nhận định.

Còn theo đánh giá của TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI, ở thời điểm hiện tại các nhà đầu tư đang rất bi quan. Tuy nhiên, nếu muốn mua bất động sản lúc này nhà đầu tư nên có hai phương án.

Phương án thứ nhất là xuống tiền một cách nhỏ giọt, ví dụ có 10 tỷ chỉ nên xuống khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng. Phương án thứ hai là dùng chiến lược neo giá, tức là chốt mua giá ở thời điểm hiện tại nhưng thanh toán trong tương lai (giãn tiến độ thanh toán khoảng 2 – 3 năm) để không quá bị ảnh hưởng bởi biến động về lãi suất.

“Những người sẵn sàng đầu tư trong thời điểm này là những người dũng cảm và dám chấp nhận rủi ro. Nhóm này chiếm rất ít (chưa tới 5%) nhưng nếu nhìn lại quá khứ, đây là nhóm luôn có mức lợi nhuận cao nhất”, ông Khôi nói.

Vị này chia sẻ thêm, khi đầu tư bất động sản thường phải mua giá tương lai, bất kể thị trường đang lên hay xuống. Đơn cử ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư không nên mua giá của tháng 4 năm nay mà nên mua giá kỳ vọng của tháng 4 năm sau, thậm chí là năm sau nữa.

Tức là nếu mua ở thời điểm hiện tại thì nên chọn các sản phẩm chiết khấu 20 - 30%, nhưng quan trọng vẫn là ở người bán đã sẵn sàng bán hay chưa. Có thể là 10 người nhưng chỉ có 1,2 người sẵn sàng bán với mức giá chiết khấu này và nhà đầu tư phải thương lượng.

Một lưu ý nữa là nếu mua bất động sản lúc này thì tài chính phải sẵn sàng để thanh toán ngay. Bởi ở thời điểm hiện tại nếu đi vay ngân hàng và chờ ngân hàng giải ngân mới thanh toán thì rất khó.

Cuối cùng là phải kiểm soát được dòng tiền. Bởi theo ông Khôi, đa số nhà đầu tư gặp khó khăn không phải do tài sản xấu mà mà chủ yếu là do họ gặp vấn đề về dòng tiền. Nhà đầu tư nên tập trung vào những sản phẩm có đủ khả năng chi trả các chi phí trong vòng 1 – 2 năm tới.

“Như vậy, theo dự đoán của tôi, trong vòng 12 - 24 tháng tới thị trường bất động sản mới chạm đáy”, chuyên gia dự báo.

Trước mắt, ông Khôi dự báo ba kịch bản có thể xảy ra với thị trường địa ốc từ nay đến cuối năm. Cụ thể, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20 - 30%, lãi suất giảm xuống 10 -12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40 - 50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30 - 50%, lãi suất dao động trong khoảng 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 20 - 30%. Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50 - 60%, lãi suất vẫn ở mức trên 14%, giá bán giảm 20 - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.