'2023 sẽ không xảy ra sốt đất'

Thanh khoản thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng kể từ cuối năm ngoái đến nay, bởi tác động từ các yếu tố vĩ mô, thông tin không tích cực từ thị trường và tâm lý lo ngại của nhà đầu tư.  Mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản trong quý đầu năm ở mức thấp, nhất là đất nền và đất nền dự án; riêng loại hình bất động sản cho thuê ghi nhận lượng tìm kiếm tăng nhẹ. 

Trái với nhu cầu thực tế,  chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết, ‏giá rao bán đất nền vẫn tăng ở một số tỉnh miền Bắc, dù mức độ quan tâm giảm ‏trong quý đầu năm. Cụ thể, giá đất nền Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4%. ‏

Trong khi đó, giá rao bán đất nền tại nhiều tỉnh phía Nam và ven biển miền Trung có xu hướng giảm. Cụ thể, đất nền Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu đều giảm giá 6%, các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa giảm 2% - 11%. Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25% so với quý liền trước. 

Tại TP HCM,  giá đất thổ cư, đất nền tự do ở huyện Cần Giờ dù đã giảm sâu 10-12%; đất nông nghiệp, đất rừng cũng giảm khoảng 20-25% với các lô diện tích lớn nhưng vẫn hiếm khách hỏi mua.

Tương tự, giá bán đất thổ cư và đất nền khu vực xã Bình Mỹ, Nhuận Đức, Tân Thông Hội, Tân Thạnh Đông, Tân Phú Trung, Phú Hòa Đông, An Nhơn Tây thuộc huyện Củ Chi dù đã giảm 15-30% từ đầu năm nhưng ít có giao dịch thực.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở huyện Nhà Bè, Bình Chánh, quận 9 và quận Thủ Đức cũ. Giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp ở Nhà Bè và Bình Chánh đã giảm khá mạnh từ đầu năm với mức giảm 15-25% tùy khu vực và sản phẩm nhưng giao dịch thành công không nhiều.

Trước đó, DKRA cũng đưa ra kết quả khảo sát cho thấy sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam giảm mạnh, chỉ có rất ít lượng giao dịch phát sinh. Xu hướng giảm kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá đất nền ở thị trường thứ cấp trong hai tháng đầu năm 2023 giảm 10-23% so với thời điểm cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100 - 690 triệu đồng/nền, thậm chí có nơi giảm 1 tỷ đồng/nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư.

Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, sở dĩ đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Mặt bằng giá đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại hình đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Riêng những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi giảm sâu.”‏

Chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng trong năm 2023 sẽ không xảy ra sốt đất bởi thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền.

"Tuy nhiên, xét về dài hạn, ‏‏đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, khà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai.

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP HCM khoảng 70%, cả nước có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu”, ông Nguyễn Quốc Anh dự báo.

Đối với loại hình nhà phố, chuyên gia Batdongsan.com.vn thông tin giá rao bán tại Hà Nội và TP HCM trong quý I tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Giá rao bán trung bình trong quý I đối với nhà mặt phố khoảng 335 triệu/m2 tại Hà Nội và 220 triệu/m2 tại TP HCM.‏

Trong chu kỳ một năm qua, giá rao bán nhà phố Hà Nội đã tăng liên tiếp qua các quý. Còn tại TP HCM, giá rao bán nhà phố tăng dầntừ quý I/2022 và đạt đỉnh vào hai quý cuối năm 2022 nhưng sang đến quý I/2023 đã giảm, tuy nhiên vẫn cao hơn so với cùng kỳ.

‏Đói với chung cư, sau khi tăng đáng kể vào quý IV năm ngoái, mặt bằng giá rao bán tất cả các phân khúc tại Hà Nội và phân khúc trung - cao cấp tại TP HCM đã chững lại trong bối cảnh thanh khoản có nhiều rào cản. 

Tính đến quý I, mặt bằng giá rao bán chung cư tại hai thành phố lớn này không có quá nhiều biến động so với cùng kỳ, ngoại trừ phân khúc cao cấp (trên 50 triệu/m2) tại Hà Nội giảm giá 10% và phân khúc bình dân (dưới 35 triệu/m2) tại TP HCM tăng giá đến 13%. ‏