Bàn tay vô hình đang đẩy giá đất tăng?

Từ đầu năm đến nay, giá bất động sản (BĐS) ghi nhận sự tăng trưởng đột biến, đặc biệt ở các đô thị lớn. Trung bình giá BĐS tăng từ 15% đến 20%, thậm chí có nơi tăng trên 40%. Dư luận còn dậy sóng vì kết quả trúng thấu ở nhiều huyện vùng ven Hà Nội tăng gấp nhiều lần so với giá trị mời thầu. Mũi nhọn dư luận lập tức chĩa vào môi giới và các nhà phát triển BĐS khi cho rằng đây chính là nguyên nhân tạo sức ép đầu cơ và nâng giá ảo.

Thị trường BĐS tăng giá mạnh cũng không phải là trường hợp duy nhất. Đầu năm, câu chuyện tương tự xảy ra với thị trường vàng. Sức ép dư luận trước việc giá vàng tăng nóng dẫn đến việc NHNN phải áp dụng những biện pháp hành chính để can thiệp thị trường. Nhưng đây lại là một trong các nguyên nhân trực tiếp tạo ra hiệu ứng FOMO, làm tăng thêm vòng xoáy tâm lý. 

Khác với thị trường vàng, thị trường BĐS có mối liên hệ trực tiếp và tác động sâu rộng với nền kinh tế.  BĐS Việt Nam đóng góp khoảng 4% vào GDP, cao nhất trong khu vực Đông Nam Á, chỉ thấp hơn Trung Quốc.

Nếu cộng cả ngành xây dựng thì đóng góp của BĐS vào GDP gần 10%. BĐS luôn đứng thứ hai, sau công nghiệp chế biến chế tạo trong thu hút FDI. Năm 2021, BĐS và xây dựng thu hút gần 5 triệu lao động trong tổng số 50 triệu người trong độ tuổi lao động. Khoảng 21% tổng tín dụng của hệ thống ngân hàng năm 2021 cũng nằm ở khu vực BĐS, trong đó 6% là các công ty BĐS và 15% là người mua nhà.

Sau những khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động giai đoạn hậu COVID-19, chính sách của Việt Nam năm 2023 đã ưu tiên tập trung vào khôi phục tăng trưởng kinh tế nói chung và “giải cứu” BĐS nói riêng với một loạt các biện pháp.

Chính phủ đã nỗ lực, dốc sức nhằm vực dậy thị trường BĐS với hàng loạt chính sách, quyết định nóng nhằm thúc đẩy, tháo gỡ cho thị trường bất động sản, trong đó có Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội hay quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Việt Nam cũng áp dụng một loạt các biện pháp giảm chi phí mặt bằng lãi suất cho vay, cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ, khuyên khích các tổ chức tín dụng tập trung cho vay các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ. Đặc biệt là Thông tư số 6 của NHNN gỡ khó về điều kiện vay vốn cho các doanh nghiệp BĐS từ đó, doanh nghiệp có cơ sở để bù đắp, duy trì các cam kết về tài chính với khách hàng cũng như tiếp tục triển khai dự án.

Với những biện pháp này, tín dụng cho BĐS tăng mạnh trong năm 2023 và các tháng đầu năm 2024. Mức tăng trưởng tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cao hơn nhiều mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế vào thời điểm đó. Kết thúc quý I/2024, cho vay bất động sản vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng bất chấp thị trường còn nhiều khó khăn. 

Việt Nam cũng gấp rút cải thiện môi trường kinh doanh BĐS với việc thông qua ba đạo luật quan trọng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai.  Đặc biệt, một trong những mục đích quan trọng của Luật Đất Đai là hỗ trợ việc hình thành một thị trường BĐS ở Việt Nam.

Trong nhiều năm, khi giá đất nhà nước thấp hơn nhiều so với thị trường đã làm thất thu ngân sách, cũng như, tạo điều kiện các hành vi tham nhũng tiêu cực, trục lợi từ chênh lệch giá và gây bất bình đẳng xã hội vì những người có quyền tiếp cận thông tin, có quan hệ có thể mua đất với giá nhà nước và bán lại với giá thị trường.

Giá đất nhà nước thấp cũng là nguyên nhân chính gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư công và gây ra những biến động mạnh với thị trường BĐS khi không có sự nhất quán giữa giá đất nhà nước và giá thị trường, ảnh hưởng đến người đầu tư và mua nhà. Do vậy, ba đạo luật quan trọng này kỳ vọng sẽ thúc đẩy phát triển lĩnh vực BĐS đúng với các quy luật của thị trường.   

Trong hai năm 2023 và 2024, cho dù giải ngân đầu tư công vẫn chậm hơn so với kế hoạch, nhưng khối lượng giải ngân vẫn lớn. Việc phát triển cơ sở hạ tầng phần nào cũng có tác động tích cực đến việc khôi phục thị trường BĐS.

Với những giải pháp như trên, việc thị trường BĐS (và các lớp tài sản khác) phục hồi và tăng mạnh không có gì đáng ngạc nhiên.

Bộ Xây dựng cũng đã cho biết, việc điều chỉnh giá đất theo bảng giá đất mới khiến giá bán nhà ở, bất động sản tăng từ 15 - 20% so với trước. Cộng thêm với việc tăng tín dụng cho vay với BĐS, thì việc thị trường BĐS tăng mạnh là điều khó tránh khỏi.

Kết quả kiểm tra liên bộ với các vụ việc đấu thầu gây xôn xao dư luận cũng cho thấy việc trúng đấu giá tăng cao so với giá khởi điểm là đúng thực tế chứ không hẳn là do đầu cơ đẩy giá. Nguyên nhân chính là do xu hướng tăng giá chung của thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi và việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra trong thời điểm giao thoa giữa Luật Đất đai năm 2013 hết hiệu lực và Luật Đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực. 

Có thể nói, những giải pháp thực hiện từ năm 2023 đã ngấm và có tác động trực tiếp đến sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS vừa qua. Về trung và dài hạn, với tốc độ đô thị hóa rất cao như hiện nay, nguồn cung nhà ở sẽ rất khó có thể đáp ứng được như cầu, vì vậy BĐS vẫn sẽ có xu hướng tăng.

Dự báo cho thấy, đến năm 2040, hơn một nửa dân số Việt Nam sẽ cư trú ở khu vực thành thị, đạt 57,3% vào năm 2050. Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam cũng sẽ tăng từ 6 đến 7 lần vào năm 2040. Thêm vào đó, tâm lý đám đông, yếu tố văn hóa coi trọng sở hữu BĐS cũng sẽ thúc đẩy thị trường BĐS.

Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận là có các yếu tố đầu cơ, trục lợi, nâng giá. Mặc dù vậy, sẽ đi quá xa nếu cho rằng “có bàn tay các tập đoàn và công ty BĐS đằng sau thổi giá đấu thầu để nâng giá bán các sản phẩm tồn kho”.

Bên cạnh đó, cũng chưa hẳn đúng khi cho rằng giá đất tăng thì sẽ làm tăng các chi phí đầu vào tăng và tác động tiêu cực đến tính cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam.

Trên thực tế, hầu hết những nền kinh tế phát triển, cho dù có giá đất cao, nhưng đều là những nền kinh tế có tính cạnh tranh cao. Các yếu tố đất đai, tài nguyên, lao động, và vốn chỉ là yếu tố đầu vào quan trọng trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế.  Vào giai đoạn tiếp theo của phát triển kinh tế, yếu tố quyết định tính cạnh tranh, năng xuất và hiệu quả lao động là việc khoa học kỹ thuật, tính hiệu quả của thể chế và chính sách. 

Ông Nguyễn Minh Cường - Tư vấn quốc tế, Vụ Kinh tế - Xã hội của Liên hợp quốc