Đánh thuế BĐS: Kiểm soát đầu cơ hay tạo thêm gánh nặng?

Câu chuyện đánh thuế để ngăn giá bất động sản tăng cao lại một lần nữa được đưa ra bàn thảo gây xôn xao thị trường. Nhưng lần này, đề cập đến là người đứng đầu Chính phủ với công điện gửi các bộ ngành, địa phương, yêu cầu tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản.

Năm 2024, một số khu vực ghi nhận giá bất động sản tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân. Nguyên nhân là một số hội, nhóm đầu cơ lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, "đẩy giá tăng cao", "tạo giá ảo" gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bán cao hơn mức trung bình của các dự án để thu lợi. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại một số khu vực làm tăng mặt bằng giá đất, giá nhà ở. 

Thực tế cho thấy thuế bất động sản gần như không ngăn chặn được bong bóng bất động sản nếu chính sách tiền tệ vẫn mở rộng, nguồn cung khan hiếm và quá trình đô thị hóa gia tăng.

Canada áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản 15% với người nước ngoài năm 2016 để ngăn chặn đầu cơ. Tuy nhiên, giá nhà từ năm 2016 đến 2019 vẫn tăng gấp 4 lần vì lãi suất mua nhà vẫn ở mức thấp và làn sóng nhập cư vẫn tăng.

Nhưng giá nhà ngay lập tức đi xuống khi Canada siết chặt tín dụng do lạm phát và áp dụng các biện pháp hạn chế nhập cư. Vì vậy, nếu chỉ áp dụng một mình biện pháp thuế thì sẽ khó hiệu quả ngăn chặn việc thao túng giá bất động sản, thậm chí còn có tác dụng tiêu cực nếu chính sách tiền tệ và tài khóa đi theo xu hướng ngược lại là hỗ trợ tăng trưởng. 

Nhìn lại gốc rễ những khó khăn của thị trường bất động sản tại Việt Nam, có thể thấy thị trường này đã dần đuối sức từ 2019 trước các chính sách tín dụng thắt chặt, có dấu hiệu lao dốc sau COVID-19. Tín hiệu khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu bùng mạnh và lan rộng vào thời điểm cuối năm 2022. Bước sang năm 2023, khó khăn bao trùm toàn thị trường bất động sản.

Cùng thời điểm, hàng loạt các ông lớn bất động sản của Việt Nam cũng dính vào vòng lao lý như FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, kéo theo sự đóng băng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Năm 2023, có 1.286 doanh nghiệp phá sản, giải thể. Sức ép đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp cũng tăng mạnh trong năm 2023, doanh nghiệp bất động sản có khoảng 119.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, đây là con số kỷ lục tạo thách thức lớn với doanh nghiệp địa ốc. Sang năm 2024, dù thị trường có phần ấm lên nhưng cũng có tới 1.290 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể.

Khi thị trường bất động sản khó khăn, lượng doanh nghiệp bất động sản rời bỏ thị trường cao tuy chưa thể gây ra cú sốc nhưng đã ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và tiêu dùng nội địa suy yếu đột ngột.

Nhìn sang Trung Quốc, sự sụp đổ của các tập đoàn bất động sản lớn như: Evergrande, Sunac China Holdings và Fantasia Holdings đã gây ra những cú sốc lớn trong hệ thống tài chính và toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc.

Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc và hệ lụy với hệ thống tài chính cũng như toàn bộ nền kinh tế đã làm dấy lên mối lo ngại lớn tại Việt Nam vì có những sự tương đồng nhất định giữa hai thị trường bất động sản của hai nước.  

Những gì xảy ra ở Trung Quốc trong xử lý thị trường bất động sản là bài học quý giá với Việt Nam. Việc áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” một cách khiên cưỡng của Chính phủ nhằm hạn chế sự tăng nóng của thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro tài chính và kiểm soát mức nợ của các doanh nghiệp trong ngành này là một trong các nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của các ông lớn bất động sản ở Trung Quốc. 

Do vậy, Việt Nam cần hết sức thận trọng trong các biện pháp ứng phó với sự gia tăng của thị trường bất động sản hiện nay. Theo tôi, trong tình hình hiện nay, cần cân nhắc 4 vấn đề.

Thứ nhất là, gắn các chính sách với lĩnh vực bất động sản vào mục tiêu chiến lược dài hạn là phát triển một thị trường lành mạnh, công khai và minh bạch. Ba đạo luật quan trọng về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là hướng đi đúng và cần thực hiện một cách nhất quán. Hiện tại mới chỉ là bước đầu của giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản, vì thế cần hết sức tránh những phản ứng chính sách mang tính chạy theo dư luận. 

Thứ hai, khi thị trường bất động sản trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng, hạn chế và chủ động ngăn chặn các rủi ro đến hệ thống tài chính ngân hàng vì lĩnh vực bất động sản có sự liên thông trực tiếp đến hệ thống ngân hàng, đặc biệt rủi ro cao làm tăng nợ xấu ngân hàng. 

Việc Mỹ bước vào chu kỳ cắt giảm lãi xuất sẽ tạo thêm dư địa cho chính sách tiền tệ Việt Nam để hỗ trợ tăng trưởng. Đây cũng sẽ là điều kiện để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, nguy cơ rủi ro nợ xấu cũng sẽ tăng nếu tín dụng rơi vào các dự án bất động sản dưới chuẩn. 

Thứ ba, thiết kế lại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vì cơ chế thực hiện và mục tiêu hiện nay đều không phù hợp với thực tế dẫn đến việc giải ngân chậm. Cần thiết có một chương trình nhà ở xã hội tổng thể, không chỉ bao gồm tín dụng mua nhà mà cần cân nhắc cả việc hỗ trợ thuê nhà.

Đã có rất nhiều kinh nghiệm của các nước và Việt Nam có thể tham khảo, ví dụ kinh nghiệm của Trung Quốc trong quản lý và cho thuê nhà giá thấp, của Thái Lan trong kết hợp giữa ngân hàng nhà của Chính phủ với quỹ lương hưu Chính phủ để cho viên chức vay mua nhà.

Ngoài ra, kinh nghiệm của các nền kinh tế phát triển như Hàn Quốc về tạo quỹ đất, xây dựng quỹ đầu tư và rất nhiều kinh nghiệm của Singapore để các tập đoàn và công ty với sự hỗ trợ tài chính và đất đai của Chính phủ để phát triển nhà ở xã hội, hay kinh nghiệm của Áo trong khuyến khích các tổ chưc phi lợi nhuận phát triển nhà ở xã hội... 

Cuối cùng, cần đặt các giải pháp với thị trường bất động sản trong tổng thể của chính sách hỗ trợ tăng trưởng hiện nay. Việc tăng cường áp dụng thuế bất động sản, bao gồm cả thuế với sở hữu nhà thứ hai sẽ khó ngăn chặn hoàn toàn đà tăng và đầu cơ bất động sản nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn cao. Chưa kể việc áp thuế đi ngược lại với xu hướng hỗ trợ tăng trưởng có thể tạo rủi ro làm “nguội” thị trường bất động sản và tác động tiêu cực với tăng trưởng. 

Ông Nguyễn Minh Cường - Tư vấn quốc tế, Vụ Kinh tế - Xã hội của Liên hợp quốc