Bất động sản sẽ có những thay đổi lớn nhưng giá khó giảm

Thị trường bất động sản đang "nín thở" chờ các thay đổi lớn sau ngày 1/8, khi các luật mới chính thức có hiệu lực. Một trong những thay đổi được mong chờ nhất đó là thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn, nguồn cung được cởi trói, giá bán được kiểm soát tốt hơn. Tuy nhiên, theo dự báo của các chuyên gia, những tác động của những quy định pháp lý mới có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng cao.

Chia sẻ tại Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới",  Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định, bên cạnh các điểm mới tác động tích cực đến với các doanh nghiệp, các luật vẫn còn một số những vấn đề chưa được xử lý hoặc tiếp tục cần được nghiên cứu để hoàn thiện.  

Đơn cử, tại Điều 250 Luật Đất đai 2024, các dự án có sử dụng đất trong đó có dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ phải tổ chức đấu thầu rộng rãi mà không áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư như quy định trước đây. Khi đã buộc phải tham gia đấu thầu, doanh nghiệp phải nộp giá trị m3 (khoản nộp thêm ngân sách Nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án). Cùng với đó, trình tự thủ tục về đấu thầu sẽ kéo dài và phức tạp hơn rất nhiều so với trường hợp chấp thuận nhà đầu tư.

Theo đó, doanh nghiệp cần xem xét cả về khía cạnh tài chính (buộc phải nộp giá trị m3) và thủ tục pháp lý (quá trình đấu thầu kéo dài) khi tham gia thực hiện các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Ông Tuấn cho rằng việc phải nộp tiền m3 áp dụng với các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ dẫn đến chi phí thực hiện dự án tăng. Mặt khác, thủ tục đấu thầu rộng rãi dẫn đến các thủ tục pháp lý dự án kéo dài, phức tạp hơn so với thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trước đây.

Ngoài ra, vị này cho rằng quy định mới về xác định giá đất vẫn là một “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp địa ốc.  

"Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở nên phổ biến hơn. Tuy nhiên, dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025. Ngoài ra, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi đột phá. Chúng ta vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ)", ông Tuấn nói.

Vị này cũng cho rằng, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ % giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Bên cạnh đó, cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Trong bối cảnh này, theo vị này, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách.

 "Chi phí về tiền sử dụng đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu lớn khi chủ đầu tư xây dựng giá thành, giá bán trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, cách xác định giá đất hiện nay của cơ quan chức năng rất khó cho các chủ đầu tư có thể ước tính chi phí trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Điều này có thể gây rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư", ông Tuấn nhận định. 

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhìn nhận tại Hội thảo “Tìm cơ hội đầu tư nửa cuối năm” diễn ra mới đây, giá bất động sản có thể sẽ tăng sau ngày 1/8/2024. Bởi Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất đi lên. Chính các yếu tố này sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.

Vị này phân tích, khi xét cấu trúc vốn của một dự án đầu tư, tỷ lệ thông thường là 2:4:4. Theo đó, vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%, đòn bẩy tài chính là 40% từ ngân hàng và các quỹ đầu tư, 40% còn lại là huy động từ khách hàng thanh toán sớm. 

Tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất động sản mới, khoản đặt cọc mua nhà sẽ không được quá 5% giá trị sản phẩm, thay vì 30% như luật hiện hành. Còn trước khi giao nhà, người mua chỉ cần thanh toán đến 50%, giảm 20% so với trước đây. Do đó, vốn huy động từ khách hàng sẽ bị giảm xuống, đòi hỏi vốn chủ sở hữu và vốn vay của doanh nghiệp phải tăng lên.  

"Lúc này, thị trường quay lại câu chuyện quyền trượng sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước. Lý do bởi để giảm chi phí tài chính thì lại liên quan đến yếu tố thời gian cấp phép dự án", ông Thắng nói.

Tiền sử dụng đất, giải tỏa đền bù, thuế,... là các khoản chi phí cố định, đã được quy định trong luật mới. Do đó, chuyên gia cho rằng việc giảm giá và làm cho thị trường bất động sản hạn chế tăng nóng trong thời gian tới sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào cơ chế tháo gỡ và thủ tục cấp phép dự án mới của cơ quan quản lý.  

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group dự báo nguồn cung bất động sản trong thời gian tới sẽ bị hạn chế bởi việc siết chặt phân lô, bán nền. Bên cạnh đó, với Điều 200 Luật đất đai có 8 điều kiện để tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa gặp khó khăn.

"Nguồn cung ít tất yếu giá sẽ tăng, tuy nhiên tổng lượng giao dịch không tăng và rất dễ tái diễn tình trạng chung cư sốt nóng như hiện nay", ông Quê nói.