Hạ giá bất động sản: Tăng cung hay chờ đánh thuế?

Dữ liệu từ Global Property Guide cho thấy Việt Nam dẫn đầu tốc độ tăng giá bán bất động sản trong 5 năm (2019 - 2024) với tỷ lệ 59%, trong khi ở Mỹ là 54%, Australia 54%, Nhật Bản 41%, Philippines 38%, Singapore 37%, Thái Lan 18%, Trung Quốc 12%...

Quan sát các dự án chung cư mới mở bán thời gian vừa qua tại Hà Nội đều có mức giá bán phổ biến 65 - 85 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án 100 - 130 triệu đồng/m2 ở Đông Anh hay 165 - 270 triệu đồng/m2 ở Tây Hồ.

Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá trung bình của một căn hộ 2-3 phòng ngủ không được cao hơn 30 năm thu nhập của một người lao động. Nếu người lao động có thu nhập trung bình phải dành ra trên 30 năm tiền lương mới mua được căn hộ 2-3 phòng ngủ, thì có nghĩa thị trường bất động sản có dấu hiệu “bong bóng”.

“Ở Việt Nam, giá nhà đã vượt quá 30 năm thu nhập từ rất lâu, hiện giờ đã rơi vào khoảng 60 năm, thậm chí là 100 năm. Đây là một điều rất đáng buồn. Việt Nam là đất nước có mật độ dân cư cao, gấp đôi Trung Quốc. Trong khi đó, bất động sản đang tăng giá với tốc độ chóng mặt”, vị này nói.

Về thực trạng này, TS Lê Xuân Nghĩa chỉ ra hai lý do. Thứ nhất là do nguồn cung quá hạn hẹp. Thứ hai, tổng cung tiền hàng năm của Việt Nam tăng cao hơn cả GDP cộng với lạm phát. Giả định vòng quay của tiền không đổi, một lượng tiền lớn đã đi vào bất động sản khiến giá bất động sản tăng cao.

"Chúng tôi đã khảo sát rất nhiều chuyên gia và nhận thấy rằng, một nửa trong số đó nhận định giá nhà khó giảm mà thậm chí vẫn tăng. Họ cũng đồng tình với ý kiến, nếu nguồn cung tăng một cách mạnh mẽ, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại, thậm chí có thể giảm. Ở là nhu cầu thiết yếu mà giờ đây người dân còn không dám nghĩ tới thì rõ ràng đây là vấn đề rất lớn về mặt dài hạn", ông Nghĩa nhận định.

Cũng theo vị này, để kéo giảm giá nhà thì thuế là công cụ được nhiều quốc gia sử dụng nhưng đã từng thất bại, trong đó có Mỹ và Trung Quốc. Tại Việt Nam, ông Nghĩa kỳ vọng trong kỷ nguyên mới sẽ có những hành động và biện pháp phi thường để giải quyết vấn đề tăng giá bất động sản hiện tại.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thuế vừa là nguồn thu, vừa là công cụ quản lý thị trường. Câu chuyện về thuế sẽ ngày càng nóng trên thị trường địa ốc.

Tham khảo từ một số quốc gia nổi bật trên thế giới, có thể thấy thuế bất động sản được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Tuy nhiên, trước khi áp dụng, nhiều thách thức về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc. Điểm nhìn cho Việt Nam nằm ở việc tồn tại nhiều thách thức từ lý thuyết đến áp dụng thuế bất động sản phù hợp. 

Trong bối cảnh nhiều người mua bất động sản với mục đích đầu cơ kiếm lời, vị chuyên gia này cho rằng thuế là yếu tố rất quan trọng. Dự báo trong thời gian tới, câu chuyện đầu tư bất động sản sẽ mặc định gắn liền với thuế. Song trước khi thực hiện được việc này, cần lưu ý 4 yếu tố.

Thứ nhất, để áp dụng được chính sách về thuế thì cần phải ghi nhận chính xác thông tin về giao dịch bất động sản. Đây là vấn đề mà công tác quản lý hiện nay chưa đáp ứng được.

Thứ hai, trong giai đoạn cung - cầu có sự lệch pha lớn, việc áp dụng thuế có khi lại tác dụng ngược. Tức khi có thuế phát sinh người mua này đẩy sang người mua tiếp theo, người bán này đẩy sang người bán tiếp theo.

Thứ ba, cần xây dựng dữ liệu quản lý lịch sử, định giá. Qua đó giúp công tác định giá, đánh thuế đảm báo tính công bằng.

Cuối cùng là phân loại thuế theo đúng mục đích sử dụng bất động sản.

Thị trường có dấu hiệu chững lại

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia chia sẻ, khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản cho thấy, một hộ gia đình có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm đi làm mới có thể mua được nhà, trong khi bình quân của thế giới là 14,5 năm.

Đồng thời, giá bất động sản tại Việt Nam từ 2019 đến nay tăng nhanh nhất khu vực, chủ yếu là hai phân khúc nhà ở và đất nền. Giá tăng nhanh và neo cao khiến thị trường đang có dấu hiệu chững lại.

“Nhiều người cho rằng thị trường chững lại là do thiếu vốn, nhưng tôi khẳng định không phải. Nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản không thiếu mà còn khá dồi dào. Tín dụng bất động sản tính đến hết tháng 9 năm nay đã tăng 9,15% so với cuối 2023, cao hơn so với bình quân toàn thị trường. Trong đó, cho vay chủ đầu tư tăng 16%, cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 4,6%. Do đó, vấn đề mấu chốt ở đây không phải ở vốn mà là giá nhà tăng quá cao, người dân đang chờ đợi giá giảm hoặc chưa sẵn sàng vay tiền để mua”, ông Lực cho biết thêm.

Về giải pháp kéo giảm giá nhà, theo vị này, cần phải tăng được nguồn cung nhà ở, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần tháo gỡ, giải quyết nhanh các dự án bất động sản còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua.

“Sơ bộ, chỉ tính riêng số lượng các dự án tại Đà Nẵng đã lên tới tầm 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 8 tỷ USD. Nếu giải tỏa được, nguồn cung sẽ cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẽ sẵn sàng bán với giá hấp dẫn hơn”, ông Lực nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Lực, cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở đồng bộ nhằm minh bạch hoá thị trường. Bởi hiện tại đang có rất nhiều thông tin, số liệu khác nhau.

Chuyên gia nói thêm, thời gian vừa qua giá bất động sản đã tăng hơn 20% trong một quý, theo Luật Kinh doanh Bất động sản, Nhà nước sẽ phải can thiệp.