Đề xuất dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng vẫn được chuyển nhượng

Phát biểu tại Hội thảo “Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023”, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức sáng ngày 6/8, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua theo quy trình tại hai kỳ họp trong năm 2026.

Theo bà Hằng, Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản mới nhất gồm 10 chương, 61 điều, dự kiến cắt giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nội dung sửa đổi tập trung vào 4 nhóm chính, gồm: Phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn; và thúc đẩy công tác chuyển đổi số. Trong đó, Dự thảo luật cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh. 

Về các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, trước đây luật quy định 3 loại hợp đồng. Dự thảo lần này mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng, cơ bản những hợp đồng trong luật đều có thể thực hiện chuyển nhượng.

Những dự án, công trình xây dựng đã hoàn thiện đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được chuyển nhượng hợp đồng bất động sản hình thành trong tương lai.

Về giao dịch bất động sản và mã định danh, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đưa vào Dự thảo quy định về việc tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, được sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án.

Dự thảo cũng dự kiến bổ sung quy định về điều kiện đối với một số tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hiện nay nhiều địa phương đang thành lập quỹ phát triển nhà ở, tuy nhiên theo quy định hiện hành, các quỹ này chưa có chức năng kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Dự thảo đề xuất bổ sung quy định cho phép quỹ phát triển nhà ở địa phương được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp.

Bà Hoàng Thu Hằng cho biết thêm, liên quan đến Nghị quyết số 21-NQ/TW, Dự thảo đã bổ sung quy định đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, phạm vi được mua bất động sản được mở rộng theo hướng được mua căn hộ chung cư và căn hộ du lịch; tuy nhiên, các đối tượng này vẫn không được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Một nội dung khác được sửa đổi liên quan đến việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bà Hằng cho biết thời gian qua, có nhiều ý kiến phản ánh về cách hiểu và áp dụng quy định này trên thực tế, đặc biệt đối với các dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng BT.

Có trường hợp nhà đầu tư đã được giao đất, đã thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh ngân hàng nhưng dự án BT vẫn chưa được quyết toán, dẫn đến chưa thể xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và gây ra vướng mắc là dự án không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng.

Để tháo gỡ vướng mắc này, Dự thảo Luật sửa đổi theo hướng dẫn chiếu sang quy định của pháp luật về đầu tư, để tháo gỡ khó khăn cho các dự án chưa thể chuyển nhượng chỉ vì chưa được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nới điều kiện chuyển nhượng dự án

Một nội dung quan trọng khác liên quan đến điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo quy định hiện hành, đối với dự án đang được thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng phải thực hiện giải chấp trước. Tuy nhiên, có nhiều kiến cho rằng như vậy sẽ vướng mắc, dự án không thể chuyển nhượng để tiếp tục triển khai.

Vì vậy, Dự thảo sửa đổi quy định này theo hướng linh hoạt hơn. Đối với dự án đang được thế chấp, nếu chưa giải chấp thì không bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng, mà chỉ cần có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp về việc chuyển nhượng dự án.

Liên quan đến thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, bà Hằng cho biết, quy định về tiến độ thanh toán như lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% (đối với một số trường hợp có quy định riêng). Cơ quan soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến để bổ sung vào luật thay vì quy định chi tiết tại dự thảo nghị định hướng dẫn theo dự kiến ban đầu vì đây là nội dung quan trọng.

Về khoản 5% nghĩa vụ tài chính còn lại, Dự thảo quy định đưa vào tài khoản đảm bảo. Khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc áp dụng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Số tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.