Chuyên gia: Thị trường bất động sản khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt

Thời gian qua, quá trình tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý tiếp tục giúp các dự án tái khởi động và đủ điều kiện mở bán, giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, tâm lý khách hàng ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ.

Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong đó căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền.

Một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay. VARS IRE cho rằng các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.

Do đó việc cân nhắc không chỉ nằm ở phân khúc và mức giá, mà còn ở thời điểm hình thành giá trị sử dụng. Nghĩa vụ thanh toán thường phát sinh trước khi tài sản có thể ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng, tạo ra yêu cầu cân đối dòng tiền tốt hơn đối với cả người mua và doanh nghiệp.

Dữ liệu chỉ số giá VARS IRE cho thấy, so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu đưa vào quan sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP HCM và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao.

Dư địa giảm giá nhà hạn chế 

Khả năng thanh toán của người mua đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất hiện nay đang neo ở mức cao. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 - 15%/năm và được điều chỉnh theo quy định của từng tổ chức tín dụng.

Ngoài ra, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đòi hỏi nhiều hộ gia đình chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà. Nhà đầu tư cũng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác sinh dòng tiền ngay để có chi phí bù đắp phần lãi vay.

Theo các chuyên gia, dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Theo VARS IRE, trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Đối với doanh nghiệp, tốc độ bán hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn và kế hoạch triển khai dự án. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và tiến độ triển khai bảo đảm sẽ có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá "ảo", triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.