'Chưa tìm thấy yếu tố nào giúp giảm giá nhà'

Thị trường bất động sản bước sang năm 2024 với nhiều thông tin tích cực hơn từ những thay đổi chính sách, các yếu tố vĩ mô hỗ trợ và chiến lược thay đổi của nhà phát triển. Tại TP HCM, bên cạnh nguồn cung mới thì nhiều dự án đã được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động sau nhiều năm trì hoãn.

CBRE Việt Nam đưa ra dự báo năm 2025 TP HCM sẽ có nhiều dự án được chào bán ra thị trường nhưng số lượng sẽ được cải thiện dần qua từng năm chứ không phải bùng nổ cùng một thời điểm. Lý do là vẫn có độ trễ từ khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi được cấp phép xây dựng và bán hàng.

Theo dữ liệu từ CBRE, năm 2024 TP HCM có khoảng 5.000 căn hộ được chào bán ra thị trường. Con số này dự kiến sẽ tăng lên 9.000 căn trong năm 2025 và 11.000 căn vào năm 2026, vẫn thấp so với 30.000 - 40.000 căn mỗi năm trước đó. Bức tranh ở thị trường Hà Nội sẽ sáng hơn khi nguồn cung được dự báo khoảng 30.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2025 - 2026.

Cả thị trường TP HCM và Hà Nội sau giai đoạn đứt gãy nguồn cung nhà ở thì thời gian gần đây, cả hai địa phương liên tục có nhiều dự án mới được chào bán với mức giá vài trăm triệu đồng/m2, thậm chí tại TP HCM có dự án được bán với giá 400 triệu đồng/m2.  

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, "làm thế nào để đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân là một câu hỏi rất khó và là thách thức rất lớn của thị trường. Ở thời điểm hiện tại, chúng tôi chưa nhìn thấy được một lý do, một yếu tố nào có thể giúp giảm giá bán trên thị trường.

Khi nhìn vào nguồn cung tương lai tại TP HCM và Hà Nội, 80% giỏ hàng nằm trong phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang. Nếu tiếp tục phát triển các phân khúc này thì giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng dần đều khoảng 8 - 10% mỗi năm".

Chuyên gia cho rằng yếu tố có thể giúp giảm giá bán là giãn dân và thấy được kết quả rõ ràng từ đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng nhưng cả hai yếu tố này vẫn chưa thể đạt được ít nhất trong ba năm tới.

Ở TP HCM, một số dự án căn hộ có giá bán 150 - 200 triệu đồng/m2 nhưng cũng có những khu vực có giá bán vừa phải 40 - 50 triệu đồng/m2, hay như căn hộ cao cấp ở ở Nhà Bè hiện nay có giá bán tối đa là 55 triệu đồng/m2. "Rõ ràng việc di dân ra xa trung tâm hơn thì giá nhà sẽ giảm xuống nhưng đó sẽ là tương lai của 10 - 15 năm tiếp theo", chuyên gia CBRE nhấn mạnh.

Theo quan điểm của Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, rất khó để diễn đạt hết được câu chuyện về giá và tăng trưởng giá nhà tại TP HCM đúng với thực trạng thị trường. Thông thường, nhóm chuyên gia sẽ đặt TP HCM trong khu vực Đông Nam Bộ để phân tích câu chuyện về giá bởi nếu tách TP HCM ra riêng thì câu chuyện sẽ rất khác so với Bình Dương, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Suốt nhiều năm qua, kỳ vọng của tăng trưởng địa phương và kỳ vọng của chủ đầu tư được lấy làm nền tảng tăng giá nhà chào bán chứ chủ đầu tư ít đặt vấn đề giá thành sản phẩm với các chỉ số vĩ mô. Giá nhà TP HCM đã tăng liên tục từ năm 1995 đến nay và chuyên gia cho rằng khoảng 10 năm tới không thể tăng được nữa do tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân không chịu nổi áp lực này.

Với TS. Đinh Thế Hiển, ông dẫn ví dụ khi số đông người dân dùng xe Innova, Mitsubishi thì không thể lấy giá xe Lamborghini đại diện giá xe trên thị trường, tương tự không thể lấy giá của một dự án siêu sang để làm giá tham chiếu cho toàn thị trường bất động sản. Chủ đầu tư khi phát triển dự án phải tính toán giá thành đầu ra hợp lý chứ không thể nghĩ rằng giá bất động sản trong tương lai sẽ tăng nên giá thành dự án cũng phải tăng theo.

"Thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ phát triển thực chất, không còn đánh bắt xa bờ ở những khu vực được giới thiệu rất tốt nhưng cầu thự tế không có như Quy Nhơn, Nhơn Hội trước đây. Bất động sản sẽ phát triển ở hai vùng kinh tế động lực đã được giải ngân vốn FDI tốt từ năm 2024.

Trong đó, phía Bắc có Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh; phía Nam có TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Những địa phương này vừa là động lực phát triển kinh tế, vừa là nơi tích tụ dân, tiếp tục hình thành khu công nghiệp, khu dân cư", chuyên gia nhận định.