Tín dụng bất động sản tại TP HCM gấp 8 lần sau 10 năm

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho biết tín dụng bất động sản (BĐS) tại TP HCM đã tăng từ 132.000 tỷ đồng vào năm 2014 lên 1.047.000 tỷ đồng vào cuối tháng 10/2024, tức gấp khoảng 8 lần và chiếm khoảng 27,4% trong tổng dư nợ tín dụng 3,8 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng BĐS trong 10 tháng đầu năm là 8,5%, trong khi tín dụng chung trong 10 tháng chỉ tăng 6,87% và trong 11 tháng tăng 8,1%. 

Nhìn chung, tín dụng BĐS vẫn tăng trưởng đều đặn trong 10 năm qua và cao hơn tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành, mặc dù cũng có giai đoạn tăng trưởng thấp theo diễn biến khó khăn của thị trường. Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM lưu ý ba đặc điểm nổi bật của tín dụng BĐS trong giai đoạn này.

Thứ nhất, tín dụng cho vay với mục đích mua nhà để ở vẫn là lõi, chiếm tỷ trọng hơn 70%trong tổng dư nợ tín dụng BĐS, với tổng dư nợ tính đến hiện nay khoảng 784.000 tỷ.

Thứ hai, hoạt động tín dụng BĐS hiện nay gắn liền với thị trường BĐS và diễn biến sát với phân khúc chủ đạo của thị trường. Trong hai năm trở lại đây, tín dụng tăng trưởng tập trung vào xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh như cho vay ở khu công nghiệp, khu chế xuất, phát triển cao ốc văn phòng cho thuê, du lịch - khách sạn…

Mặc dù tỷ trọng dư nợ ở lĩnh vực này còn thấp nhưng tăng trưởng khá tốt. Dư nợ cho vay tại các khu chế xuất hiện nay chiếm khoảng 5% tổng dư nợ tín dụng BĐS nhưng đã tăng 28% trong 10 tháng đầu năm nay.

Thứ ba, ngành ngân hàng đã có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội và quy mô hiện nay đã tăng lên 145.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay chủ đầu tư là 7%/năm, cho vay người mua nhà là 6,5%/năm. Ưu đãi có thời hạn nhưng thời hạn cho vay được kéo dài, tạo điều kiện để người dân có thể sắp xếp tài chính vay và trả nợ.

“Chính phủ định hướng dòng vốn tín dụng tập trung vào sản xuất kinh doanh và các nhóm ngành đóng vai trò là động lực phát triển kinh tế. Thế nhưng bất động sản là lĩnh vực mà sự phát triển của thị trường này sẽ tác động rất lớn đến nhiều nhóm ngành, lĩnh vực liên quan. 

Sự thay đổi tích cực về mặt chính sách cùng sự linh hoạt của chủ đầu tư hướng sát với cung - cầu của thị trường, đáp ứng nguồn cung nhà ở thực sự cho người dân với giá cả hợp lý sẽ là động lực để thị trường phát triển”, ông Lệnh đánh giá.

Theo quan điểm của TS. Đinh Thế Hiển, kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng tốt trong giai đoạn 2023 - 2024 và có cơ sở để tin rằng đà tăng này vẫn duy trì trong năm 2025. Đa phần các doanh nghiệp sản xuất trên sàn đều tăng trưởng về doanh thu, lợi nhuận, ngoại trừ nhóm bất động sản.

Dự kiến trong 10 năm tới, tăng trưởng GDP khoảng 40 tỷ USD mỗi năm, riêng năm 2025 có thể tăng trưởng khoảng 6,5 - 7%. Lĩnh vực có thể giúp bất động sản tăng trưởng là FDI tăng và thương mại dịch vụ.

Khi thị trường bất động sản bước vào suy thoái từ tháng 6 - 12/2022, nhiều ý kiến cho rằng do tín dụng nhưng thực trạng phản ánh giá nhà ở thời điểm này đã đi quá xa so với mức phù hợp của nền kinh tế nói chung, ngay cả nhà đầu tư lướt sóng cũng bắt đầu chùn tay, các chủ đầu tư không có dòng tiền để thanh toán nợ ngân hàng.

Nhớ lại thời điểm đen tối nhất của thị trường bất động sản vào tháng 12/2012, giá trung bình của một căn hộ trung cấp dao động 22 - 25 triệu đồng/m2, giá căn hộ cao cấp là 30 triệu đồng/m2. Lương của một chuyên viên văn phòng có kinh nghiệm 7 - 8 năm ở công ty vừa và lớn khi đó khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Còn ở thời điểm hiện tại vào tháng 12/2024, căn hộ thứ cấp có giá bán trung bình 50 - 65 triệu đồng/m2, trong khi lương của một chuyên viên trung cấp khoảng 25 triệu đồng/m2.

Xuyên suốt năm 2024, giá chung cư vẫn tiếp tục tăng và chuyên gia cho rằng điều này đi ngược lại với quy luật kinh tế. Tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản trong năm vừa qua rất tốt nhưng chủ yếu là tái cấp vốn. Thống kê không chính thức cho thấy tín dụng mới vào các doanh nghiệp bất động sản chỉ tăng khoảng 20.000 tỷ đồng.

Khảo sát từ 100 công ty trên sàn (đã loại bỏ các công ty có vấn đề), có ba nhóm ngành có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh giảm gồm thủy sản, bất động sản và xây dựng. Trong đó, dòng tiền của các công ty bất động sản và xây dựng liên tục tăng trưởng âm trong nhiều năm qua.

Chuyên gia nhận định "năm 2025 bất động sản vẫn còn ngổn ngang nhưng về vĩ mô - nền tảng cho bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt cho đến 2026 - 2027. Vấn đề còn lại là giá bán bất động sản”.