Mua căn hộ gần Metro Bến Thành - Suối Tiên chờ tăng giá

Chị Thanh Tâm (quận 10, TP HCM) có một số vốn nhàn rỗi, muốn đầu tư căn hộ để chờ tăng giá. Nhưng các chung cư ở khu vực TP Thủ Đức đã có giá bán khá cao, trong khi nguồn tiền đầu tư có hạn nên chị chọn mua một dự án mới triển khai nằm ở địa phận TP Dĩ An, gần ga metro Suối Tiên (bến xe miền đông mới). Dự án này được quảng bá nằm trên tuyến metro nối dài từ TP HCM tới Bình Dương, đón đầu tiềm năng metro tương lai và có giá dự kiến trung bình từ 2,3 tỷ đồng cho một căn 2 phòng ngủ.

Tương tự, ông Bình, một nhà đầu tư tại TP Thủ Đức, cũng đang xuống cọc giữ chỗ căn hộ tại một dự án được giới thiệu là phát triển theo mô hình TOD (mô hình đô thị giao thông) gần ga metro Bình Thái. Năm 2021, dự án này ra mắt giá chỉ 52 triệu đồng một m2 nhưng không được quan tâm vì vị trí khá xa trung tâm. Hiện nay, khi metro vận hành, chủ đầu tư đang ăn theo sức nóng này, công bố giá bán mới tăng gần 40% so với 4 năm trước.

"Tôi mua để đầu tư với hy vọng giá nhà dọc tuyến metro vẫn tiếp tục tăng trong vài năm nữa", ông Bình chia sẻ.

Không chỉ ôm hàng mới, nhiều nhà đầu tư cũng kiên trì giữ lại bất động sản đang sở hữu với niềm tin giá sẽ còn tăng. Chị Bích Hạnh (quận 3) chọn giữ lại căn hộ gần ga Phước Long dù được trả chênh 15% so với giá mua đầu năm 2023. Theo chị Hạnh, quỹ đất quanh khu vực này không còn nhiều, dự án mới giá cũng cao nên khả năng còn tăng giá tiếp. "Nhiều môi giới hỏi thăm mua căn hộ nhưng ít chủ nhà chịu bán lúc này, đa phần muốn giữ chờ giá tăng thêm", chị Hạnh cho hay.

Số liệu nghiên cứu của chuyên trang Batdongsan cho thấy, trong nửa cuối năm 2024 nhiều dự án nằm dọc tuyến metro số 1 ghi nhận lượt tìm mua tăng từ 10-60%, nhất là các tháng cuối năm khi metro chuẩn bị vận hành. Tăng trưởng nhu cầu mua nhiều nhất rơi vào các dự án đang và sắp triển khai; như Eaton Park (TP Thủ Đức) tăng 22 lần, Lumiere Riverside tăng gấp đôi, The Gió Riverside (nằm trên địa phận TP Dĩ An, vị trí ga metro S2.1 nối dài về Bình Dương) tăng gấp 3 lần...

Theo báo cáo từ Công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, năm 2024, giá bán thứ cấp căn hộ dọc tuyến metro ghi nhận tăng 15% so với cùng kỳ. Trong 8 năm qua (từ 2015) trung bình giá chung cư quanh tuyến hạ tầng này tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng tới 150%. Còn theo DKRA Group, năm 2024 giá bán căn hộ thứ cấp tại các dự án dọc tuyến metro tăng 10-25% so với cuối năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.

Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, trong bán kính cách tuyến metro Bến Thành- Suối Tiên từ 2-7 km, hiện có gần 80 dự án chung cư đã và sắp triển khai. Trong đó các ga An Phú, Thảo Điền... chủ yếu là dự án thứ cấp, khu vực ga Suối Tiên (bến xe Miền Đông mới), ga Thủ Đức và ga Bình Thái tập trung nhiều nguồn cung mới, giá phải chăng hơn.

Hầu hết dự án chuẩn bị ra mắt gần khu vực ga Suối Tiên, ga Bình Thái và đoạn metro nối dài về Bình Dương đang triển khai các chiến dịch truyền thông bám sát lợi thế gần kề metro, nắm bắt sức nóng và tâm lý chuộng đầu tư theo hạ tầng của người mua nhà. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng ăn theo "hiệu ứng metro" mà bán hàng với mức giá mới, tăng trung bình 10-20% so với các dự án triển khai trước đó trên cùng khu vực.

Tuy nhiên, không phải dự án nào gần metro cũng có nhu cầu mua và giá bán tăng. Trong 60 dự án mà Chuyên trang Batdongsan khảo sát, có đến 23 dự án ghi nhận mức độ quan tâm giảm từ 5-20%, thậm chí có những dự án nhu cầu giảm 30-80%. Nhóm này đa phần lớn là những dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chưa ra sổ hồng, tiến độ xây dựng chậm hoặc vướng lùm xùm trong công tác triển khai. Tương ứng với nhu cầu giảm là hơn 12 dự án có giá không tăng trưởng như kỳ vọng, thậm chí giảm từ 3-9%, cá biệt có dự án giảm hơn 30% so với năm 2023.

Đánh giá về tiềm năng bất động sản quanh tuyến metro, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE, cho biết xu hướng đầu tư bất động sản "ăn theo" hạ tầng không phải là xu hướng mới. Sự mở rộng của các tuyến metro và đường vành đai sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản TP Thủ Đức và các khu đô thị vệ tinh quanh metro nhộn nhịp và sôi động. Nhiều dự án mới đang và sẽ được triển khai với mặt bằng giá mới tăng so với trước đó.

Tuy nhiên, việc đầu tư theo hạ tầng là cuộc chơi dài hơi, đòi hỏi trường vốn và không phải nhà đầu tư nào cũng có thể thành công. Các dự án metro thường mất nhiều năm để hoàn thành, nên nếu nuôi kỳ vọng tăng giá nhanh trong ngắn hạn là rất khó và không nên đầu tư.

Ngoài ra, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều yếu tố như; kiểm tra quy hoạch khu vực tuyến metro đi qua, bao gồm vị trí cụ thể của các nhà ga, lộ trình và tiến độ xây dựng. Tiếp đó là pháp lý, cần xem xét kỹ để đảm bảo dự án bất động sản có pháp lý minh bạch, đã hoàn tất các thủ tục, giấy tờ như giấy phép xây dựng, sổ đỏ...

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng không phải khu vực nào gần tuyến metro cũng có tiềm năng tăng giá. Nếu gần metro nhưng không thuận tiện kết nối đến các điểm giao thông quan trọng khác thì không chỉ khó tăng, mà còn có thể giảm giá. Giá trị bất động sản sẽ chỉ tăng tại những khu vực có sự phát triển đồng bộ về dân sinh như sự hình thành các khu đô thị, khu dân cư với đầy đủ các dịch vụ, tiện ích gồm chợ, bệnh viện, trường học, công viên... Đây là những yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ để đảm bảo chiến lược bám sát hạ tầng đem lại hiệu quả tối ưu.

Ông Tuấn gợi ý nên quan tâm đến các dự án nằm trong bán kính 2-3 km từ ga metro. Một số dự án dù có khoảng cách xa hơn nhưng liên kết giao thông tốt hoặc kết nối với các tuyến metro khác trong tương lai. Tuy nhiên, vẫn cần xem xét thận trọng các yếu tố như pháp lý, tiến độ bàn giao. Bên cạnh đó, nên so sánh giá của bất động sản gần metro với các khu vực lân cận để xác định đã phản ánh đúng giá trị thực tế hay chưa, tránh mua vào ở giai đoạn thị trường sốt nóng vì tiềm năng có thể bị giới hạn, nguy cơ rủi ro cao.

Còn theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM, làn sóng tăng giá nhà dọc metro thời gian qua, bên cạnh tăng theo giá trị thật thì cũng có không ít trường hợp là té nước theo mưa. Một số dự án gần ga metro bị phản ánh là gây ô nhiễm tiếng ồn nhưng giá vẫn tăng 50-60% thì rất phi lý, không loại trừ yếu tố tăng ảo.

Bên cạnh đó, người này cũng cho rằng nhu cầu tìm mua nhà và tăng giá bất động sản quanh metro cũng chịu ảnh hưởng bởi tâm lý. Metro lần đầu xuất hiện và vận hành tạo hiệu ứng háo hức và thúc đẩy sự quan tâm, bàn luận. Một khi hệ thống metro phổ biến, các tuyến khác hoàn thành, tâm lý này có thể sẽ hạ nhiệt, làn sóng tăng giá nhà "ăn theo" metro cũng kết thúc.