Chung cư cũ rớt giá

Tháng 8/2025, bà Hoà có ý định bán căn hộ rộng 94 m2 tại Thảo Điền (TP HCM) khi có khách chấp nhận mức giá 9,2 tỷ đồng. Tin rằng mặt bằng giá vẫn còn dư địa tăng và chưa tìm được sản phẩm phù hợp để tái đầu tư, bà quyết định giữ lại.

Đầu tháng 3 năm nay, khi thị trường bắt đầu chững lại, bà nhờ môi giới rao bán với mức giá cũ nhưng không có khách hỏi mua. Đến đầu tháng 7, sau nhiều tháng giảm giá và thương lượng, bà mới sang nhượng được căn hộ với giá 8,5 tỷ đồng gồm thuế phí, thấp hơn khoảng 13% so với mức được hỏi mua chưa đầy một năm trước.

"Tôi không nghĩ thị trường đổi nhanh như vậy. Đến khi cần bán thì không còn ai chấp nhận mức cũ", bà nói.

Tương tự, anh Phong, chủ một căn hộ hai phòng ngủ tại Thủ Đức, cũng phải giảm khoảng 20% giá chào bán để thanh lý căn hộ 2 phòng đã sử dụng gần 16 năm. Anh cho biết cùng kỳ năm ngoái, các căn hộ cùng dự án được rao bán quanh mức 4,8-5 tỷ đồng, còn hiện nay anh chỉ bán được với giá khoảng 3,9 tỷ đồng.

Theo anh, phần lớn khách mua hiện không còn chấp nhận mức giá cao với những dự án đã sử dụng nhiều năm, thiếu không gian xanh và tiện ích. "Lúc thị trường sôi động, những hạn chế này ít được nhắc đến. Nay người mua cân nhắc kỹ hơn nên việc bán nhà cũng khó hơn", anh nói.

Ghi nhận của VnExpress từ các sàn môi giới cho thấy hướng giảm giá không chỉ diễn ra ở một vài trường hợp cần bán gấp mà đã xuất hiện tại nhiều dự án trên thị trường thứ cấp, đặc biệt ở những căn hộ từng tăng mạnh trong hai năm qua.

Ví như, dự án Eco Green Sài Gòn, so với đầu năm giá sang tay căn hộ tại đây đang ghi nhận mức giảm 7%; chung cư Tân Phong cũng giảm khoảng 4-7%, Q7 Saigon Riverside giảm 12%, Sunrise City giảm gần 9%, The Sun Avenue giảm 6%, HausNeo giảm khoảng 8%, Him Lam Riverside giảm 7%, Opal Boulevard giảm 12%, loạt căn hộ Bcons giảm từ 8-12% tùy vị trí và loại căn hộ....

Các đơn vị nghiên cứu cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Theo báo cáo từ DKRA Consulting, giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2-6%, khu Tây và khu Nam giảm 4-6%, còn khu vực trung tâm giảm 3-5%.

Số liệu từ Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận phân khúc căn hộ cao cấp trên thị trường chuyển nhượng đã giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đạt đỉnh. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ các dự án ở mức dưới 30%, cho thấy tâm lý thận trọng của người mua.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực Batdongsan, việc căn hộ thứ cấp giảm nhiệt là diễn biến tất yếu sau giai đoạn tăng giá quá nhanh. Trong hai năm qua, nhiều dự án đã tăng 30-50%, thậm chí cao hơn, khiến giá căn hộ chuyển nhượng tiến sát giá bán của các dự án mới. Khi khoảng cách giá không còn đáng kể, lợi thế lớn nhất của căn hộ đã qua sử dụng gần như biến mất.

Cùng lúc, nguồn cung sơ cấp đang cải thiện với nhiều chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán và chiết khấu. Người mua vì vậy có thêm lựa chọn thay vì phải trả ngay phần lớn giá trị cho một căn hộ chuyển nhượng.

Một yếu tố khác là sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở. Sau Covid-19, người mua, đặc biệt là các gia đình trẻ, không còn đặt vị trí trung tâm lên hàng đầu mà ưu tiên không gian sống, tiện ích và môi trường sống. Điều này khiến nhiều dự án cũ, dù sở hữu vị trí đẹp, dần mất sức cạnh tranh.

Đồng tình bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng khi khoảng cách giá giữa căn hộ cũ và căn hộ mới không còn lớn, nhiều người sẽ ưu tiên sản phẩm sơ cấp vì được hỗ trợ tài chính và có thời gian thanh toán dài hơn.

Người mua không chỉ so sánh giá bán mà còn cân nhắc chính sách thanh toán, chất lượng bàn giao và hệ thống tiện ích. Theo bà, áp lực điều chỉnh xuất hiện mạnh hơn ở các căn hộ đã tăng giá quá nhanh trong những năm trước và thuộc nhóm chủ nhà cần bán để cơ cấu dòng tiền.

Ngoài ra thị trường thời gian qua cũng phân hóa rõ nét hơn. Giai đoạn căn hộ tăng giá đồng loạt đã qua, giá bán sẽ phản ánh nhiều hơn giá trị thực của dự án, chất lượng vận hành và nhu cầu ở thực, thay vì chủ yếu dựa vào kỳ vọng và câu chuyện 'khan cung" như những năm trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ đang bước vào quá trình điều chỉnh và tái cân bằng. Mặt bằng lãi suất vay vẫn ở mức cao khiến người mua ở thực lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn, trong khi nguồn cung mới liên tục gia tăng với chính sách hỗ trợ tài chính, tiến độ thanh toán linh hoạt và hệ thống tiện ích đồng bộ. Điều này làm giảm lợi thế cạnh tranh của nhiều căn hộ đã qua sử dụng, nhất là những dự án từng được đẩy giá lên quá nhanh.

Hội đánh giá, áp lực giảm giá tập trung ở các dự án cao cấp bước vào giai đoạn bàn giao, khi người mua phải thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng còn lại. Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư mua từ giai đoạn 2023-2025 chủ động hạ kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản và cân đối dòng tiền.

Dù giảm giá, mặt bằng giá căn hộ hiện nay vẫn được nhận định đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động có nhu cầu ở thực do tốc độ giảm vẫn "nhẹ" hơn nhiều đà tăng liên tục các năm qua.

Giới chuyên gia dự báo áp lực điều chỉnh trên thị trường căn hộ thứ cấp có thể còn kéo dài trong những tháng cuối năm nếu lãi suất chưa hạ nhiệt và nguồn cung mới tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, xu hướng này sẽ không diễn ra đồng đều mà phân hóa theo từng dự án. Những căn hộ có vị trí tốt, phát triển đồng bộ, được quản lý vận hành chuyên nghiệp và có giá bán sát giá trị thực vẫn duy trì khả năng giữ giá, trong khi các dự án cũ thiếu tiện ích hoặc được định giá quá cao sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm để tìm thanh khoản.