Tính lại khoản thế chấp (Mortgage Recast) là gì? Ưu điểm của việc Tính lại khoản thế chấp

Hình minh họa. Nguồn: Mikeferrie.com

Tính lại khoản thế chấp

Khái niệm

Tính lại khoản thế chấp hay còn gọi là Tính lại khoản vay trong tiếng Anh là Mortgage Recast.

Tính lại khoản thế chấp là một chức năng kèm theo trong một số khoản vay thế chấp ở đó các khoản thanh toán còn lại được tính lại dựa trên lịch trả nợ mới. 

Tính lại thế chấp xảy ra khi người đi vay trả một khoản tiền lớn làm giảm số dư nợ gốc của họ, khoản thế chấp sau đó được tính toán lại dựa trên số dư nợ mới.   

Tính lại khoản thế chấp có thể đem lại lãi suất thấp hơn và thời hạn vay thế chấp còn lại được gia hạn thêm. 

Ưu điểm của Tính lại khoản thế chấp   

Tính lại khoản thế chấp là một lựa chọn thoải mái hơn so với việc tái cấp vốn cho người đi vay.

Với một khoản tái cấp vốn, người đi vay thay thế khoản thế chấp hiện tại bằng khoản thế chấp mới, phụ thuộc vào tình trạng tín dụng của người đi vay chi phí vay có thể tăng lên hoặc không.

Tính lại khoản thế chấp không kiểm tra tình trạng tín dụng của người đi vay mà tiếp tục với khoản thế chấp ban đầu.

 - Có thể có lãi suất thấp hơn. 

 - Rút ngắn thời hạn thế chấp của họ. 

 - Người đi vay có thể chuyển đổi từ thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) sang thế chấp lãi suất cố định hoặc ngược lại. 

 - Có thể sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo để tài trợ cho khoản vay lớn hơn. 

 - Củng cố khoản nợ. 

Các loại thế chấp có thể được tính lại 

Lựa chọn tính lại khoản thế chấp có thể được đính kèm trong điều khoản cho vay của các khoản vay khấu trừ âm. 

Khoản vay khấu trừ âm cho phép các khoản thanh toán định kì thấp hơn chi phí lãi vay tại thời điểm đó. 

Khoản chênh lệch giữa khoản thanh toán ít hơn và chi phí vay tại thời điểm đó là lãi suất trả chậm. Số tiền lãi trả chậm sẽ được thêm vào số dư nợ gốc của khoản vay, dẫn đến tình trạng dư nợ tăng theo thời gian thay vì giảm xuống như nợ khấu trừ bình thường.   

Do khoản nợ gốc ngày càng tăng, thế chấp khấu trừ âm đòi hỏi khoản thế chấp phải được tính lại vào một thời điểm định trước để khoản vay được thanh toán hết vào cuối thời hạn dự kiến. 

Ngoài ra, các khoản thế chấp khấu trừ âm cũng có thể được tính lại không theo ngày định sẵn. Ví dụ như nếu số nợ gốc khoản vay đạt giới hạn khấu trừ âm đã qui định thì người cho vay sẽ tính lại khoản thế chấp.   

Thế chấp khấu trừ âm còn được gọi là thế chấp có lãi suất điều chỉnh tùy chọn thanh toán (ARM tùy chọn). Loại hình thế chấp này cung cấp cho người đi vay các lựa chọn thanh toán gồm trả tất cả gốc và lãi hoặc chỉ trả tiền lãi. 

Cũng như các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh khác, ARM tùy chọn có lãi suất khả biến phụ thuộc vào tình hình thị trường.    

Ví dụ về Tính lại khoản thế chấp 

Nếu khoản vay không có lựa chọn tính lại khoản thế chấp đi kèm, người đi vay cũng có thể thương lượng với người cho vay về việc tính lại khoản thế chấp. 

Tính lại khoản thế chấp có thể làm cho các khoản thanh toán hàng tháng của người đi vay giảm xuống bằng cách trả trước một khoản tiền rồi tính lại khoản thế chấp.   

Ví dụ, ông A có khoản thế chấp lãi suất cố định 1.000.000$ thời hạn 30 năm với lãi suất 4%. Tiền lãi và tiền gốc gộp của ông A là 6.111$ mỗi tháng. Sau năm năm, ông A trúng sổ số một khoản tiền trị giá 375.000$. 

Tuy nhiên, nếu quyết định sử dụng số tiền đó để trả trước khoản thế chấp mà không tính lại khoản thế chấp, ông A sẽ phải tiếp tục trả 6.111$ mỗi tháng. 

Nếu ông A tính lại khoản thế chấp với thời hạn 25 năm còn lại, khoản thanh toán hàng tháng của ông sẽ giảm xuống còn 1.722$.  

(Theo Investopedia)