Khoản vay khổng lồ (Jumbo Loan) là gì? Đặc điểm

Ảnh minh họa. Nguồn: NerdWallet.

Khoản vay khổng lồ

Khái niệm

Khoản vay khổng lồ trong tiếng Anh là Jumbo Loan.

Khoản vay khổng lồ còn được gọi là khoản thế chấp khổng lồ, là một loại tài chính vượt quá giới hạn do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) của Mỹ đặt ra. Không giống như các khoản thế chấp thông thường, một khoản vay khổng lồ không đủ điều kiện để được mua, bảo đảm hoặc chứng khoán hóa bởi Hiệp hội vay thế chấp quốc gia - FNMA (còn gọi là Fannie Mae hoặc Freddie Mac). 

Được thiết kế để tài trợ cho các bất động sản cao cấp và nhà ở trong thị trường bất động sản địa phương có tính cạnh tranh cao, các khoản thế chấp khổng lồ đi kèm với các yêu cầu bảo lãnh và thuế đặc biệt. Những loại thế chấp này đã đạt được lực kéo khi thị trường nhà đất tiếp tục phục hồi sau cuộc Đại suy thoái.

Giá trị của một khoản thế chấp khổng lồ thay đổi tùy theo các bang ở Mỹ và thậm chí là cả các quận. FHFA đặt kích thước giới hạn cho vay phù hợp cho các khu vực khác nhau trên cơ sở hàng năm, mặc dù những giới hạn này không thay đổi thường xuyên. Tính đến năm 2019, giới hạn đã được đặt ở mức 484.350 USD cho hầu hết các quốc gia. Con số đó đã tăng từ 453.100 USD vào năm 2018. Đối với các quận có giá trị nhà cao hơn, giới hạn cơ sở được đặt ở mức 726.525 USD, hoặc 150% của 484.350 USD.

FHFA có một bộ qui định khác nhau cho các khu vực bên ngoài đất liền Mỹ để tính toán giới hạn cho vay. Do đó, giới hạn cơ bản cho khoản vay khổng lồ ở Alaska, đảo Guam, Hawaii và Quần đảo Virgin thuộc Mỹ vào năm 2019 cũng là 726.525 USD. Số tiền đó thực sự còn có thể tăng lên ở các quận có giá trị nhà cao hơn.

Đặc điểm của Khoản vay khổng lồ

Nếu bạn đặt mục tiêu mua một ngôi nhà có giá gần nửa triệu USD trở lên và bạn không có nhiều tiền trong tài khoản ngân hàng, thì có lẽ bạn sẽ cần một khoản thế chấp khổng lồ. Và nếu bạn đang cố gắng dùng một khoản thế chấp như vậy, bạn sẽ phải đối mặt với các yêu cầu tín dụng khắt khe hơn nhiều so với các chủ nhà đăng kí một khoản vay thông thường. Đó là bởi vì các khoản vay khổng lồ mang nhiều rủi ro tín dụng hơn cho người cho vay vì không có sự bảo đảm nào của FNMA. Các khoản vay đó cũng có nhiều rủi ro hơn vì nó có giá trị cao hơn.

Cũng giống như các khoản thế chấp truyền thống, các yêu cầu tối thiểu đối với một khoản tiền khổng lồ đã trở nên ngày càng nghiêm ngặt kể từ năm 2008. Để được chấp thuận, bạn sẽ cần một điểm tín dụng xuất sắc, từ 700 trở lên và tỉ lệ nợ trên thu nhập (DTI) rất thấp. DTI nên dưới 43% và tốt nhất là gần hơn với 36%. 

Mặc dù chúng là các khoản thế chấp không nằm trong tiêu chuẩn qui định, nhưng chúng vẫn phải tuân thủ các hướng dẫn của những gì Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng coi là một hệ thống cho vay thế chấp đủ điều kiện của Arnold với các điều khoản và quy tắc được tiêu chuẩn hóa, chẳng hạn như DTI 43%.

Rất có thể bạn cần phải chứng minh rằng bạn có sẵn tiền mặt để có thể trang trải các khoản thanh toán của mình, nếu bạn chọn thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm tiêu chuẩn. Mức thu nhập và dự trữ cụ thể phụ thuộc vào qui mô của khoản vay tổng thể, nhưng tất cả những người vay cần nộp cuống phiếu lương của 30 ngày gần nhất và các hình thức thuế W2 kéo dài 2 năm. 

Nếu bạn tự làm chủ, các yêu cầu về thu nhập sẽ lớn hơn: 2 năm khai thuế và sao kê ngân hang của 60 ngày gần nhất tại thời điểm hiện tại. Người vay cũng cần tài sản lưu động có thể chứng minh để đủ điều kiện và dự trữ tiền mặt bằng 6 tháng của khoản thanh toán thế chấp. Và tất cả những người đi vay phải xuất trình tài liệu phù hợp về tất cả các khoản vay khác được thế chấp và bằng chứng về quyền sở hữu tài sản không thanh khoản (như các bất động sản khác).

(theo Investopedia)