Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) là gì? Cách thức hoạt động

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS)

Khái niệm

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại trong tiếng Anh là Commercial Mortgage-Backed Securities; viết tắt là CMBS.

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) là các sản phẩm đầu tư có thu nhập cố định được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp trên tài sản thương mại hơn là bất động sản nhà ở. CMBS có thể cung cấp tính thanh khoản cho các nhà đầu tư bất động sản cũng như các bên cho vay thương mại.

Vì không có qui tắc nào để chuẩn hóa cấu trúc của CMBS, nên việc định giá chúng có thể gặp khó khăn. Các chứng khoán cơ bản của CMBS có thể bao gồm một số khoản thế chấp thương mại với nhiều điều khoản, các giá trị và loại tài sản khác nhau như nhà ở cho nhiều gia đình và bất động sản thương mại.

CMBS có thể mang lại tính rủi ro thanh toán trước ít hơn so với chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp nhà ở (RMBS).

Cách thức hoạt động của Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại

Cũng giống như nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO) và nghĩa vụ nợ cầm cố thế chấp (CMO), CMBS có dạng của các trái phiếu. Các khoản vay thế chấp hình thành nên một chứng thư của CMBS duy nhất, đóng vai trò là tài sản thế chấp trong trường hợp vỡ nợ, với tiền gốc và tiền lãi được chuyển cho các nhà đầu tư.

Các khoản vay thường mang hình thức là ủy thác và chúng rất đa dạng về các điều khoản, loại tài sản và số tiền. Các khoản vay cơ bản được chứng khoán hóa vào CMBS bao gồm các khoản vay cho các bất động sản như chung cư và khu phức hợp, nhà máy, khách sạn, tòa nhà văn phòng, văn phòng và trung tâm mua sắm, chúng được thực hiện thường dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau.

Các loại CMBS

Các khoản thế chấp bảo đảm bằng CMBS được phân loại thành các đợt phát hành theo mức độ rủi ro tín dụng, thường được xếp hạng từ bậc cao cho đến các bậc thấp hơn. Các mức có chất lượng cao nhất sẽ nhận được cả phần lãi và gốc và có mức rủi ro tương ứng thấp nhất. Các mức thấp hơn cho lãi suất cao hơn, nhưng chịu rủi ro nhiều hơn và các mức rủi ro này tăng dần lên tương ứng với thứ bậc thấp dần của các đợt phát hành.

Mức thấp nhất trong cấu trúc CMBS sẽ bao gồm các khoản vay (hoặc khoản đầu cơ) rủi ro nhất trong danh mục đầu tư. Quá trình chứng khoán hóa liên quan đến việc thiết kế cấu trúc của CMBS rất quan trọng đối với cả ngân hàng và nhà đầu tư. Nó cho phép các ngân hàng phát hành nhiều khoản vay hơn, và cho phép các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với bất động sản thương mại trong khi mang lại cho họ nhiều lợi nhuận hơn trái phiếu chính phủ truyền thống.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên biết rằng trong trường hợp vỡ nợ đối với một hoặc nhiều khoản vay CMBS, các khoản có mức tín dụng cao nhất phải được thanh toán trước kèm với lãi suất, sau đó mới đến các khoản thấp hơn.

(Tài liệu tham khảo: investopedia.com)