Thế chấp tài sản ngược (Proprietary Reverse Mortgage) là gì? Ưu điểm và nhược điểm

Thế chấp tài sản ngược

Khái niệm

Thế chấp tài sản ngược trong tiếng Anh là Proprietary Reverse Mortgage.   

Thế chấp tài sản ngược là khoản vay cho phép chủ nhà lấy lại vốn chủ sở hữu trong nhà thông qua một công ty tư nhân.

Thế chấp tài sản ngược không phổ biến và chiếm một tỉ lệ rất nhỏ trong thị trường thế chấp ngược.

Tại Mỹ, thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECMs), được chính phủ đảm bảo và qui định chặt, chiếm phần lớn thị trường thế chấp ngược.

Đặc điểm của Thế chấp tài sản ngược

Thế chấp tài sản ngược cho phép người cho vay thiết lập các điều khoản của riêng họ bởi các khoản thế chấp này không được đảm bảo. Một trong những điều khoản quan trọng nhất là số tiền cho vay.

Mặc dù các HECM bị giới hạn ở mức thấp hơn giá trị thẩm định nhà, các khoản thế chấp tài sản ngược chỉ giới hạn ở mức rủi ro mà người cho vay sẵn sàng chấp nhận.

Số tiền này sẽ vẫn dựa trên giá trị thẩm định nhà. Vì lý do này, các khoản thế chấp tài sản chủ yếu hướng đến những người giàu có giá trị nhà cao hơn giới hạn của chính phủ đặt ra.

Bởi vì các khoản thế chấp tài sản ngược không được bảo hiểm liên bang, nên họ không có phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng hoặc bảo hiểm hàng tháng.

Mặc dù chủ nhà không phải trả khoản thế chấp ngược nào cho đến khi đến hạn, nhưng phí bảo hiểm hàng tháng sẽ làm giảm số tiền mà chủ nhà có thể vay.

Ưu điểm và nhược điểm của Thế chấp tài sản ngược

Ưu điểm

Thế chấp tài sản ngược là một thỏa thuận tốt hơn so với HECM, nhưng những người cho vay có thể tính lãi suất cao hơn và cho vay ít hơn tùy theo giá trị ngôi nhà để bù đắp cho việc thiếu bảo hiểm thế chấp.

Nếu bạn đang xem xét một thế chấp tài sản ngược, bạn không nên chỉ so sánh lãi suất và khoản phí từ những người cho vay thế chấp tài sản ngược; bạn nên so sánh các định giá đó với một số định giá HECM để xem tùy chọn nào mang lại cho bạn ưu đãi tốt nhất.

Không giống như thế chấp ngược với duy nhất một mục đích, số tiền thu được từ thế chấp tài sản ngược có thể được sử dụng cho bất cứ điều gì, bao gồm trả hết khoản thế chấp hiện tại của chủ nhà để giải quyết dòng tiền hàng tháng.

Và không giống như HECM, các khoản thế chấp tài sản ngược không hạn chế số tiền mà người vay có thể nhận được trong năm đầu tiên của thời hạn thế chấp ngược. Thay vào đó, người vay thường có thể nhận được tất cả các khoản vay được trả trước.

Những khoản vay này cũng không yêu cầu người vay phải được tư vấn thế chấp trước khi đưa họ đem ra thị trường.

Thế chấp tài sản ngược có thể có các đặc điểm mà các khoản thế chấp ngược khác quy định, chẳng hạn như các điều khoản chia sẻ vốn cổ phần.

Nhược điểm

Thế chấp tài sản ngược có hạn chế ít nhất trong ba loại thế chấp ngược. Tuy nhiên, các khoản phí được quy định ít chặt chẽ hơn so với phí của HECM và các khoản vay tài sản có thể không có sự đảm bảo của người phối ngẫu mà HECM cung cấp.

Các khoản thế chấp tài sản ngược đã biến mất sau khi bong bóng nhà đất vỡ, sau đó trở lại khả dụng khi giá nhà tăng trở lại.

Các khoản thế chấp tài sản ngược vẫn không phổ biến như HECM vì không có nhiều thị trường thứ cấp để bán thế chấp tài sản ngược.

Các khoản thế chấp tài sản ngược không dễ dàng cung cấp như thế chấp thông thường vì vậy người cho vay thường giữ thế chấp tài sản ngược trong danh mục đầu tư của chính họ hoặc bán cho nhà đầu tư phi chính phủ.

(Theo Investopedia)