Chính sách tín dụng bất động sản là gì? Hạn chế

Chính sách tín dụng bất động sản

Khái niệm

Chính sách tín dụng bất động sản tạm dịch sang tiếng Anh là Real estate credit policy.

Chính sách tín dụng bất động sản là công cụ điều tiết thị trường bất động sản. Diễn biến của thị trường bất động sản như thế nào là do tác động trực tiếp các biện pháp thắt chặt hay nới lỏng tín dụng. 

Vì bất động sản có giá trị lớn, luôn vượt khỏi năng lực tài chính của chủ đầu tư hoặc là chủ công trình xây dựng xét trong khoảng thời gian nhất định. 

Song do đặc điểm của bất động sản không thể di dời và có thời gian sử dụng dài, cho nên tạo ra những bất động sản mới, chủ đầu tư dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của bất động sản mới.

Hoặc là thế chấp bằng chính giá trị hình thành nên món vay nhờ giá trị tương lai của bất động sản đó để vay từ các nguồn khác nhau: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán công trình với thời hạn trung và dài hạn.

Hạn chế, khiếm khuyết của chính sách

Rõ ràng, tín dụng bất động sản hình thành là tất yếu, nó phản ánh mối quan hệ vay - mượn giữa các chủ thể cho vay là cá nhân, các tổ chức kinh tế với các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản, dựa trên nguyên tắc hoàn trả có kì hạn. 

Nhưng do tính chất đặc thù về sự biến động giá cả, thời hạn hoãn với các nhân tố diễn biến phức tạp khó lượng của thị trường bất động sản lúc sôi động, qui mô mở rộng, khi thì ảm đạm sụt giảm. 

Những biện pháp, can thiệp điều tiết vĩ mô của Nhà nước, bằng các chính sách tài chính, tiền tệ làm thay đổi đột ngột diễn biến của thị trường. Khi một chính sách đưa ra người ta chỉ nhìn nhận mặt tích cực của nó, không lường hết những hạn chế, khiếm khuyết của chính sách. 

Mặt hạn chế được giới đầu cơ khai thác triệt để làm cho thị trường bất động sản hoạt động méo mó, phản ánh sai lệch tình trạng cung - cầu, giá cả của hàng hoá bất động sản. 

Chính điều này tiềm ẩn những rủi ro khôn lường của tín dụng bất động sản, khi bong bóng bất động sản đã phình to đến giới hạn không còn kiểm soát được, một sự đỗ vỡ không tránh khỏi kéo theo cả hệ thống các ngân hàng, công ty tài chính, tổ chức tín dụng đổ vỡ theo. Cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ năm 2007 - 2008 ở Mỹ là minh chứng cụ thể.

Chính sách tín dụng bất động sản đối với nguồn tín dụng ngân hàng phải đảm bảo các điều kiện tín dụng mà quản lí rủi ro tín dụng bất động sản được qui định chặt chẽ và tuân thủ nghiêm túc. 

Đặc biệt là tuân thủ qui định về thẩm định dự án bất động sản, phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ.

(Tài liệu tham khảo: Chính sách quản lí nhà nước đối với thị trường bất động sản, Trung tâm Bồi dưỡng Đại biểu Dân cử)