Bất động sản có thể phục hồi từ quý III/2023

DKRA vừa đưa ra dự báo thị trường bất động sản có thể hồi phục nhất định kể từ quý III/2023 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể.

Trong đó, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm nay giảm nhẹ so với năm 2022 do các địa phương mạnh tay siết chặt quản lý phân lô bán nền và mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến. Khoảng 6.200 nền sẽ ra mắt thị trường, tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương. 

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh về 20.000 căn, bằng khoảng 75% so với năm 2022, tập trung chủ yếu tại TP HCM với khoảng 12.000 căn và Bình Dương khoảng 7.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý IV/2023, khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục giảm so với năm 2022, dự kiến khoảng 5.500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.700 căn, theo sau là Long An khoảng 1.400 căn, Bình Dương khoảng 1.200 căn và TP HCM khoảng 700 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3.700 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự báo giảm mạnh, lần lượt ở mức 3.100 căn và 4.000 căn.

Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá trong năm tới. Chương trình chia sẻ doanh thu được áp dụng rộng rãi trên thị trường.

Năm 2022 vừa qua, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cậnghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở thị trường sơ cấp. Mặt bằng giá tăng nhẹ trong hai quý đầu năm và giảm vào nửa cuối năm.

Trong đó, đất nền ở thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12% - 20% so với năm 2021. Còn giá bán căn hộ sơ cấp tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý III/2022.

Theo ông Phạm Lâm, Nhà sáng lập DKRA, “khó khăn” là từ không thể phủ nhận khi mô tả về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 - thời điểm thị trường đột ngột rơi vào trạng thái nguội lạnh mà rất nhiều người không ngờ tới.

Có nhiều doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản rất khó khăn, thậm chí dừng kinh doanh. Ông Lâm cũng nêu một vài khó khăn mà các doanh nghiệp đối mặt như nguồn cung khan hiếm, sức cầu thị trường giảm mạnh, áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn, gánh nặng chi phí vận hành và công nợ chủ đầu tư,...

Song, các chuyên gia đều cho rằng đây là cơ hội để thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc và minh bạch hơn. Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nói rằng: "Cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cần phải trải qua quá trình này, cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Đây là cách mọi thứ nên được diễn ra".

Dự báo cho thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng. Với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành, bên cho vay cần cân nhắc cho vay vốn đầu tư.

Còn những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.