Nhiều chủ đầu tư ra ven đô xây chung cư cao cấp

Một thông tin đang gây chú ý trên thị trường bất động sản là CTCP Tổng Bách Hoá và Tập đoàn Tân Hoàng Minh ngày 10/3 đã khởi công dự án Khu nhà ở tại số 486 đường Ngọc Hồi (tên thương mại Greenera Southmark) thuộc địa bàn huyện Thanh Trì, Hà Nội. 

Dự án này là một trong số rất ít dự án nhà ở chung cư được UBND TP Hà Nội ra quyết định chủ trương đầu tư trong năm 2024 trên địa bàn thành phố. Tháng 1/2025, dự án này được cấp giấy phép xây dựng.

Greenera Southmark được xây dựng trên khu đất có diện tích gần 2,5 ha, dự kiến có 3 toà chung cư cao cấp. Dự án này được kỳ vọng sẽ làm cho thị trường khu Nam Hà Nội sôi động hơn khi nguồn cung lần đầu có sự gia nhập của loại hình căn hộ cao cấp. 

Ở phía Đông Bắc Thủ đô, ngày 11/3, chủ đầu tư MIK Group và nhà thầu SOL E&C đã khởi công xây dựng khu cao tầng Imperia Signature Cổ Loa. Dự án bao gồm hai tòa căn hộ cao 45 tầng với 1.700 căn hộ cao cấp (diện tích 32 - 89 m2) thuộc phân khu The Continental (khu đất dự án được tập đoàn MIK Group mua lại từ Vingroup). Phân khu này được chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2024 với giá bán từ 79 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, MIK Group cũng vừa giới thiệu phân khu The Cosmopolitan thuộc dự án này với ba tòa tháp cao 45 tầng cung cấp hơn 2.000 căn hộ (diện tích 33 - 99 m2) thiết kế theo phong cách thương gia. Giá bán căn hộ dự kiến tại phân khu này được một đơn vị phân phối tiết lộ khoảng 89 triệu đồng/m2.

Trước đó, tháng 10/2024, CapitaLand Development đã khởi công dự án The Senique Hanoi nằm trong quần thể Ocean City (Gia Lâm). Dự án có khoảng 2.150 căn hộ với ba tòa tháp 37 tầng, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2027. Theo CapitaLand Development, đây sẽ là dự án cao tầng khép kín cao cấp đầu tiên tại phía Đông Thủ đô của tập đoàn này. 

Năm ngoái, CapitaLand cũng mở bán dự án Lumi Hanoi (Đại Mỗ, Nam Từ Liêm) với mức giá dao động khoảng 66 - 80 triệu đồng/m2.

Doanh nghiệp không mặn mà xây chung cư bình dân

Thực tế, theo quan sát của người viết, giá bán bình quân căn hộ tại Hà Nội đã thiết lập mặt bằng mới trong năm 2024, ở mức trên 60 triệu đồng/m2, tăng hơn 60% so với năm 2019. Cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, trong tương lai khó có thể xuất hiện nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ đếm trên đầu ngón tay. Đáng chú ý, trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là doanh nghiệp sẽ lỗ.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế.

Còn theo đánh giá của ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền và đầu tư chờ tăng giá.

Chuyên gia lý giải căn hộ là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được, bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội so với các sản phẩm nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Lý giải nguyên nhân phân khúc cao cấp và hạng sang phủ sóng thị trường, ông Trung cho biết việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí đầu vào dự án bất động sản cao hơn, từ đó khiến đầu ra cũng tăng theo tương ứng.

Ngoài ra, với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án và thấy rằng nếu tiếp tục làm dự án theo phương án sản phẩm cũ thì không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Khi không thể triển khai dự án sẽ dẫn đến việc khó mua bán, sáp nhập M&A. Những chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản lớn mạnh, có nguồn tài chính tốt sẽ có lợi thế để mua được quỹ đất đẹp.  

Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, nhiều chủ đầu tư đã phát triển các dự án cao cấp, cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.