Giá nhà dần được điều chỉnh về giá trị thực, riêng một phân khúc không nằm trong xu hướng giảm giá bán

 Các dự án nhà ở cao cấp liên tục ra mắt thị trường. (Ảnh: Hải Quân).

Trong năm 2022, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, chủ yếu là sản phẩm cao cấp và dành cho mục đích đầu tư. Tổng nguồn cung ra thị trường trong năm khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong số hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không có sự xuất hiện của dự án nhà ở mà chỉ có các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm, trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90% và 79% so với năm 2019.

Phân khúc đất nền ra mắt thị trường nhiều nhất khi chiếm 44% tổng nguồn cung, kế đến là căn hộ cao cấp với tỷ trọng 37%, căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm 4%.

Giao dịch thành công rất thấp,cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018 - thời điểm trước khi dịch COVID-19 bùng phát.

Đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số địa phương như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk,…

Từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách tiền tệ về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút tạm dừng.

Đến quý cuối năm vừa rồi, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề gần như không phát sinh giao dịch.

Gần về những tháng cuối năm, cầu ở thực mặc dù lớn nhưng lượng giao dịch vẫn thấp do thiếu vắng nguồn cung. Lượng giao dịch đất nền chiếm 47%, căn hộ cao cấp chiếm 29%, căn hộ trung cấp chiếm 17%, căn hộ bình dân chiếm 6%.

Giá bán dần được điều chỉnh về gần giá trị thực hơn

Đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Lực cầu F0 hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển.

Cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng cắt lỗ bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô khác. VARS cho rằng giá bất động sản đã được điều chỉnh về gần với giá trị thực hơn.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số giá nhà ở và giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 6% so với đầu năm 2022), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao.

Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

VARS dự báo nguồn cung nhà ở vẫn chưa có nhiều thay đổi vào đầu năm nay. Song, trong điều kiện chính sách vĩ mô được điều chỉnh như dự báo thì bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu số đông người dân đang triển khai dở dang, vướng mắc sẽ được khơi thông, đưa vào thị trường nguồn cung mới. Càng về cuối năm, nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Cũng theo VARS, giá bán nhà ở trong quý I và nửa đầu quý II có thể sẽ giảm nhẹ, sau đó đi ngang. Khi tình hình kinh tế ổn định hơn, giá bán các sản phẩm khả năng cao sẽ tăng trở lại.

Riêng giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Còn đất nền ở một số nơi giá đã tăng quá mạnh sẽ tiếp tục giảm và điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án sẽ có khả năng tăng.