Chênh lệch giá sơ cấp bất động sản nội thành và vùng ven có xu hướng thu hẹp

Báo cáo Thị trường bất động sản căn hộ 2022 mới đây của OneHousing cho thấy nguồn cung căn hộ mới đã sụt giảm đáng kể dưới tác động của COVID-19 trong các năm 2020, 2021 và tiếp tục xu hướng giảm trong năm 2022.

9 tháng đầu năm 2022, số căn hộ mở bán đạt khoảng 14.000 căn, tương đương 50% nguồn cung mới năm 2019. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm lĩnh nguồn cung mới ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Phân khúc này hiện không chỉ tập trung ở khu vực trung tâm, mà đã lan rộng ra các quận ngoại thành. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bình dân ngày càng trở nên khan hiếm. 

Nguồn cung mới hạn chế cũng đã tác động đến lượng hấp thụ căn hộ. Giai đoạn 2018 - 2019, trung bình mỗi năm thị trường ghi nhận tiêu thụ hơn 34.000 căn. Sang giai đoạn 2020 - 2021, số căn tiêu thụ giảm một nửa so với giai đoạn trước dịch, đạt gần 17.000 căn mỗi năm. Riêng nhu cầu nhà ở tại TP HCM và Hà Nội vẫn duy trì tích cực.

Theo OneHousing, 9 tháng đầu năm 2022, thị trường chứng kiến sự phục hồi nhưng cả cung và cầu đều bị hạn chế phần nào dưới tác động của lạm phát, cùng các lo ngại về siết tín dụng, lãi suất tăng gây áp lực tài chính lên chủ đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Trong bối cảnh đó, các dự án bất động sản đảm bảo pháp lý trở thành lựa chọn ưu tiên và những dự án có tiến độ xây dựng nhanh, nhà đầu tư thấy tận mắt dự kiến sẽ được yêu thích hơn các sản phẩm chưa thành hình. Đồng thời, các chủ đầu tư tiếp tục chuyển hướng sang các căn hộ diện tích nhỏ hơn để đáp ứng với khả năng chi trả của người mua.

Bên cạnh đó, yếu tố khan hiếm nguồn cung mới cùng chi phí phát triển dự án tăng cao khiến giá bán căn hộ sơ cấp tăng trưởng tốt bất chấp đại dịch. Giá sơ cấp toàn thị trường liên tục ghi nhận mức cao mới, đạt 47 triệu đồng/m2 và 63 triệu đồng/m2 lần lượt ở các thị trường Hà Nội và TP HCM trong 9 tháng đầu năm 2022.

Đến cuối năm 2023, theo OneHousing, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8 - 9%/năm, trong khi đó, khu vực TP HCM có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại, ở mức 4 - 5%/năm.

Đồng thời, chênh lệch giá sơ cấp giữa khu vực nội thành và vùng ven ngày càng thu hẹp do các chủ đầu tư phát triển nhiều tiện ích với các dự án ngoại thành để bù đắp bất lợi về vị trí.

Theo OneHousing, trong giai đoạn 2022 - 2023, thị trường sẽ chào đón khoảng hơn 20.000 căn hộ mở bán mỗi năm. Nguồn cung mới không còn nằm trong bán kính 10 km từ trung tâm thành phố mà đang mở rộng ra bán kính 15 – 20 km.

Tại các khu vực cửa ngõ như Văn Giang - Hưng Yên ở Hà Nội hay TP Thủ Đức ở TP HCM, bên cạnh quỹ đất trống còn nhiều, cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu ở các khu vực này.

Động lực tăng trưởng cho thị trường nhà ở

Với tỷ lệ cơ cấu dân số vàng (hơn 50% dân số trong độ tuổi dưới 35 tuổi) và sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp thu nhập trung bình cao tại Việt Nam, OneHousing nhận định sẽ tạo cơ sở cho nguồn cầu nhà ở.

Bên cạnh đó, một yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở là tốc độ đô thị hóa. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang ở mức 37% và dự kiến đạt 41% vào cuối năm 2022, sẽ là động lực cho sự phát triển thị trường bất động sản trong thập kỷ tới.

Với các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, nhu cầu nhà ở sẽ duy trì tích cực nhờ gia tăng dân số cơ học và xu hướng giảm dần quy mô hộ gia đình, cũng như vấn đề thế hệ đưa giới trẻ có xu hướng tách ra sống với phạm vi nhỏ hơn.

Ngoài ra, theo nghiên cứu của OneHousing Customer & Market Insight, nhu cầu mua nhà ở đã tăng 59% trước tác động của COVID-19. Trong đó, yếu tố giá và vị trí gần nơi làm việc, trường học của con xếp vị trí đầu trong quyết định mua nhà. Hai yếu tố gồm uy tín chủ đầu tư và chất lượng cũng nằm trong nhóm quan trọng khi người tiêu dùng cân nhắc, lựa chọn dự án bất động sản.