'Không nên khống chế giá nhà ở xã hội'

Theo Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ năm 2022 mới đây của Sở xây dựng TP HCM, từ đầu năm, đơn vị đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai cho 25 dự án, với tổng số 12.147 căn nhà và hơn 1,3 triệu m2 tổng diện tích sàn.

Trong đó, phân khúc cao cấp là 9.510 căn và phân khúc trung cấp là 2.637 căn lần lượt chiếm 78,3% và 21,7% số căn. Như vậy, thị trường ghi nhận sự lệch pha nguồn cung khi không có sự xuất hiện của phân khúc bình dân.

Nhận xét về số liệu báo cáo, trong chương trình Landshow mới đây do VTV thực hiện, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng số liệu trên phản ánh thực tế trên thị trường có hiện tượng lệch pha nguồn cung. 

Tuy nhiên, ông cũng phân tích thêm thị trường hiện nay ở trong một giai đoạn đặc biệt, nguồn cung tương đối hạn chế và thống kê được thực hiện trong một thời gian ngắn nên có thể con số chưa thực sự phản ánh đầy đủ. 

Trong khi đó, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch Phú Hưng Property, cho biết thời gian qua công ty của bà không có dự án dưới 25 triệu/m2 để phân phối. Các dự án khu vực TP HN và vùng ven có mức giá trung bình từ 35 triệu/m2 đến 50 triệu/m2. Một số dự án ở Hưng Yên hay Bắc Ninh thì có giá dao động trong khoảng 40 triệu/m2 đến 60 triệu/m2.

Tuy nhiên, theo bà Dung, các chủ đầu tư cũng đã linh hoạt trong việc xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ hơn để cân đối với khả năng chi trả của khách hàng. Vẫn có những căn hộ thuộc chung cư cao cấp nhưng giá dưới 1 tỷ đồng.

Lý giải về nguyên nhân của sự lệch pha nguồn cung, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nguyên nhân đến từ việc các dự án được phê duyệt ít nên chủ đầu tư sẽ hướng đến những khách hàng có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho mình. 

Về mặt trình tự thủ tục pháp lý của dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội là như nhau nên ông nhận định pháp lý không phải là nguyên nhân chính cho sự lệch pha cung cầu. Mà chủ đầu tư sẽ đầu tư vào phân khúc được kỳ vọng mang lại nhiều lợi nhuận và kỳ vọng đó có được đáp ứng hay không sẽ được trả lời bởi khả năng hấp thụ của thị trường.

Bên cạnh đó, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư.

Theo ông Thanh, thu nhập của người lao động và các chi phí có xu hướng tăng, vì thế không nên khống chế về mặt đơn giá nhà ở xã hội mà nên để thị trường quyết định. Nếu khung giá đưa ra không phù hợp với thị trường thì nhà đầu tư không mặn mà bởi dù được miễn tiền sử dụng đất nhưng nhiều thủ tục để thực hiện đầu tư.

Ông cho biết thêm, cách đây 10 năm, giá hòa vốn cho một căn nhà đã là 17 - 18 triệu đồng/m2, vì thế, giá vốn một căn nhà dưới 15 triệu đồng/m2 ở thời điểm này là không có. Dự án có quy mô nhỏ thì mức giá vốn 20 triệu đồng/m2 là điều bình thường.

Nếu khống chế giá nhà ở xã hội thì chất lượng dự án sẽ bị giảm xuống. Vì vậy, ông Thanh cho rằng cần thay đổi tư duy, làm nhà ở xã hội phải có hạ tầng để người dân sinh sống lâu dài hoặc cải thiện được đời sống. Nếu chỉ nghĩ đến vấn đề giá rẻ, nhưng chất lượng dự án thấp thì khi không có sự lựa chọn người dân mới mua.

Đồng thời, cần có cơ chế chuyển đổi thuận lợi để người dân đang sinh sống tại dự án nhà ở xã hội khi đã nâng được mức sống có thể chuyển đổi cho những người khó khăn hơn.

Và dù mức giá là 15 triệu đồng/m2 hay 20 triệu đồng/m2 thì những người có thu nhập thấp vẫn cần một nguồn tín dụng để có thể trả góp.

Mặt khác, ông Thanh cho biết tín hiệu đáng mừng là năm 2022 đã khởi công một loạt dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn. Điều này sẽ tạo ra nguồn cung tốt và nâng cao chất lượng nhà ở xã hội. 

Vị này cũng nhận định sự lệch pha sẽ không tiếp tục do đã có sự quyết liệt của Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư lớn đã cam kết với Chính phủ về xây dựng nhà ở xã hội nên sẽ có sự thay đổi cả về nguồn cung lẫn chất lượng của dự án.

"Nhu cầu sẽ dẫn dắt chủ đầu tư nên đầu tư vào đâu, vì thế sắp tới sẽ có sự thay đổi tích cực." ông Thanh nói.