Bất động sản năm Quý Mão qua lăng kính chuyên gia

Bất động sản 2022 khởi đầu “cực nóng”, khép lại “cực lạnh”

Có nhiều góc nhìn cho rằng thị trường bất động sản 2022 tương tự như thời kỳ 2008, bởi quý đầu năm thị trường vẫn trong cơn sốt giá nhưng sau đó rơi dần vào trạng thái kiệt quệ thanh khoản. Nửa cuối năm, cơn “sóng ngầm” giảm giá bất động sản đã xuất hiện nhưng thanh khoản vẫn không mấy cải thiện.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giai đoạn trước đó là một cơn sốt giá “nhân tạo” bởi nhiều đại gia bất động sản lợi dụng đầu năm quy hoạch, lúc có nhiều địa điểm dự án đô thị hóa, hạ tầng mới để kích giá lên rất cao và họ nghĩ đây là cơn sốt giá mang tính bền vững, thậm chí có nhiều dự án tăng giá hằng ngày.

Ở thời kỳ đỉnh cao này, nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản với mục đích đầu cơ. Nhóm đầu cơ này dễ gặp khó khăn về dòng tiền khi tín dụng thắt chặt và áp lực lãi vay trong thời gian đủ dài sẽ buộc phải giảm giá bán.

Theo quan điểm của Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, “thanh khoản thị trường đang ở mức rất thấp. Có những lúc chúng ta phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A là những gì đang diễn ra và tác động lan sang các lĩnh vực khác như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng,... khá rõ nét”.

Tạo đà phát triển bền vững

Theo phân tích của TS. Đinh Thế Hiển, hầu hết các cuộc khủng khoảng tài chính quốc gia, khu vực và thế giới trong vài chục năm qua đều do đổ vốn quá cao vào thị trường bất động sản, tạo một dòng cầu giả tạo, giá bất động sản tăng mạnh nhưng nhu cầu thực không tương xứng.

Nếu so với giai đoạn 2008-2009 thì quy mô thị trường, giá bất động sản hiện nay đã tăng từ 5 đến 10 lần và sự “tăng nóng” tràn lan khắp nơi, từ condotel dọc bờ biển đến đất nông nghiệp ở những vùng xa xôi chứ không chỉ dồn vào các khu đô thị ở TP HCM, Hà Nội như trước đây.

Do đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng hiện nay Nhà nước đang từng bước “cứu” thị trường bất động sản thoát cuộc khủng khoảng tài chính quốc gia thông qua việc ổn định chính sách tiền tệ, tránh việc đầu cơ, kẹt vào trái phiếu bất động sản. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định thị trường cần có sự điều chỉnh, trước hết là giá nhà ở thấp tầng đang bị đẩy lên cao. Điều này có thể trở thành rào cản thu hút nhà đầu tư vào phân khúc này.

Bên cạnh đó, một số chính sách, dự thảo luật sửa đổi đang được trình Quốc hội và sẽ cần thời gian để minh bạch hơn. Ví dụ như cuối năm 2023, đầu năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và một số luật liên quan hoàn thiện, giúp việc khơi thông cho một số dòng sản phẩm hay hỗ trợ phát triển dự án được rõ ràng hơn.

Trong giai đoạn 2022-2023, chuyên gia Savills cho rằng những người có nhu cầu mua nhà để ở vẫn tiếp tục thực hiện giao dịch. Trong khi đó, người mua với mục đích đầu tư sẽ vẫn hạn chế, đặc biệt ở các thị trường lớn như Hà Nội, TP HCM sẽ cần thời gian để xem xét, rà soát lại pháp lý, phê duyệt dự án để có thể đưa ra những nguồn cung mới.

“Tuy nhiên, chúng tôi vẫn giữ cái nhìn lạc quan với sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư nước ngoài. Hiện chúng tôi vẫn ghi nhận rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường đầy tiềm năng này”, ông Matthew Powell nói.

Cũng theo chuyên gia, với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư hơn, thị trường sẽ được đa dạng hóa về sản phẩm, mang lại nhiều lựa chọn cho các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp tư nhân tại Việt Nam.

Kỳ vọng thanh khoản cải thiện nửa cuối 2023

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam dự báo thanh khoản thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục khó khăn khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Giá bất động sản trong thời gian tới sẽ bám theo nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính.

Ông Kiệt cho hay giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai.

Thị trường bất động sản trong quý IV/2022 và đầu năm 2023 vẫn tiếp tục gặp khó khăn nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.

Chuyên gia Kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển dự báo khó khăn về tín dụng sẽ giảm dần trong quý I/2023 và có thể ổn định lại từ quý II/2023.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, phân khúc nhà ở, nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến tính thanh khoản của phân khúc này. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt bởi các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng.