Đất nền sẽ tiếp đà giảm giá trong năm 2023?

Nhìn lại năm 2018, thị trường bất động sản chứng kiến các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước. Đơn cử như cơn sốt ảo gía đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa,…

Giai đoạn 2019 – 2022, bất ổn địa chính trị và kinh tế toàn cầu. Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Thị trường bất động sản xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Cũng trong giai đoạn này, đại dịch toàn cầu COVID-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch sụt giảm.

Riêng trong năm 2022, theo thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường ghi nhận tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven Hà Nội đã giảm 15 - 35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15%.

Tại TP HCM và các tỉnh vùng ven, theo thống kê của DKRA, đất nền ở thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12 - 20% so với năm 2021. Còn giá bán căn hộ sơ cấp tăng nhẹ 2 - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm 3 - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý III/2022. 

Về triển vọng năm 2023, chuyên gia VARs dự báo, đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng giá.

Còn theo dự báo của chuyên gia DKRA, nguồn cung đất nền dự án tại TP HCM và vùng phụ cận trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022, dao động khoảng 6.200 nền. Chủ yếu tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó, phân bổ phần lớn tại hai địa phương là Long An và Bình Dương. Trong đó, Long An dự kiến khoảng 3.100 nền, Bình Dương khoảng 1.200 nền được đưa ra thị trường.

Việc các địa phương ngày càng mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong thời gian tới. Sức cầu chung toàn thị trường dự báo giảm nhẹ so với năm 2022, xu hướng giảm kéo dài đến hết quý III trước khi có những hồi phục nhất định vào quý IV. Thị trường tập trung ở những dự án pháp lý hoàn thiện và hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với TP HCM.

Chuyên gia nhận định, mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì mức ổn định, khó có những sự tăng giá đột biến trong năm 2023. Thị trường thứ cấp duy trì thanh khoản ở mức trung bình, giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hồng và nằm gần khu dân cư. Mặt bằng giá bán thứ cấp dự báo sẽ giảm nhẹ, nhất là trong những tháng đầu năm 2023.