Tiêu thụ đất nền phía Nam chưa hết khó

Lãnh đạo doanh nghiệp chuyên bán đất nền dự án tại Long An cho hay đầu quý II, công ty nhận phân phối một dự án quy mô hơn 200 nền, đến nay bán được khoảng 31 sản phẩm. Số lượng giao dịch có cải thiện so với năm ngoái (lúc đó cả sàn không bán được sản phẩm nào) nhưng nhìn chung vẫn chưa thật sự khởi sắc.

Đơn vị này cho biết so với trước 2022 (thời điểm thị trường chưa đóng băng), thanh khoản đất nền hiện mới phục hồi 50-60%. "Từ nay đến cuối năm, chúng tôi chưa dám nhận thêm dự án mới, chỉ tập trung thanh lý xong rổ hàng hiện tại và tranh thủ bán thứ cấp cầm hơi", người này nói.

Còn tại Đồng Nai, chủ đầu tư một dự án đất nền quy mô lớn ở Long Thành nói mấy tháng nay, công ty chủ yếu bán cho nhóm khách đầu tư thân quen, hầu như khó tiếp cận khách mới. 7 tháng qua, sàn chỉ bán được khoảng 25% rổ hàng (tương đương 36 nền).

Trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới đất nền tại Long An, cho biết giao dịch cải thiện 60% so với năm ngoái nhưng chỉ phát sinh với các dự án có sổ riêng nằm trong khu dân cư đông đúc, gần siêu thị Aeon Mall, các tuyến đường được quy hoạch mở rộng. Còn lại vẫn ế ẩm, nhiều nền đất nhà đầu tư ký gửi từ năm 2022, giá giảm về sát mức mua vào vẫn ế.

Theo ghi nhận của VnExpress, các trường hợp trên cũng chỉ là vài "điểm sáng" của thị trường đất nền, hiện phần lớn sàn phân phối khác vẫn chưa bán được hàng ở giai đoạn này. Có không ít sàn cho biết đã lỡ "ôm hàng" trong quý II và III phải "bỏ cuộc" nửa chừng, thậm chí trả lại giỏ hàng vì không có giao dịch.

Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy phân khúc đất nền đã không thể bứt tốc trong quý III, nhiều khả năng tiếp tục ảm đạm trong quý cuối năm.

Theo báo cáo thị trường bất động sản được DKRA Group công bố mới đây, quý III, TP HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) ghi nhận 91 dự án đất nền chào bán sơ cấp, tổng nguồn cung hiện hữu vào khoảng 7.013 nền, tăng 11% so với cùng kỳ. Trong đó dự án mở bán lần đầu chiếm 3%, còn lại 97% rổ hàng là sản phẩm tồn kho từ các dự án cũ.

Thanh khoản có tăng so với cùng kỳ năm ngoái khi tiêu thụ được 362 nền, nhưng nếu xét trên tổng thể nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ mới đạt 5% rổ hàng mở bán.

Lượng giao dịch thấp hơn rất nhiều so với trước năm 2019 (lúc thị trường sôi động) và chỉ bán được ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, giá trung bình dưới 50 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM và dưới 22 triệu đồng mỗi m2 ở các tỉnh phụ cận. Còn rổ hàng thứ cấp chỉ ghi nhận thanh khoản với các nền đất trong khu đô thị lớn, quy hoạch đồng bộ, hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Số liệu từ chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra nhu cầu tìm mua đất nền của quý III chỉ tăng nhẹ 6% so với quý trước. Thanh khoản tập trung chủ yếu ở thị trường TP HCM, còn các tỉnh lân cận vẫn nhỏ giọt.

Thanh khoản khó khăn, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ dòng vốn... vẫn được chủ đầu tư áp dụng nhưng không tạo được hiệu quả kích cầu như mong đợi. Nhiều doanh nghiệp thậm chí tung chiêu mới như thanh toán mỗi tháng 1% trong 5 năm, lãi suất 0%, chỉ cần trả trước 10%. Thậm chí có chủ đầu tư còn áp dụng chính sách mua đất nền tặng căn hộ để ở hoặc cho thuê lại có thời hạn...

Nhận định về giao dịch đất nền phục hồi chậm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng nguyên nhân là thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ để ở ngay.

Vấn đề của phân khúc này theo ông Tuấn không chỉ là giá mà còn phụ thuộc nhu cầu và niềm tin. Người mua ở thực không mặn mà với dòng sản phẩm này, trong khi nhà đầu tư đánh giá thấp khả năng phục hồi và tăng trưởng trở lại nên không mặn mà xuống tiền. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng vào loại hình đầu tư, đầu cơ cũng khiến dòng tiền dành cho đất nền không còn dư dả.

Ông Tuấn nhìn nhận tình trạng ảm đạm của đất nền dự kiến còn tiếp diễn trong các tháng cuối năm. Khối ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay, nhất là ở các thị trường tỉnh từng nóng sốt cục bộ. Để đất nền có thể phục hồi, bên cạnh các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và điều chỉnh luật, còn cần chờ room tín dụng dồi dào trở lại.

"Có thể là từ cuối năm sau, đất nền mới thoát khó khăn và sang 2026 mới thực sự vào nhịp phục hồi mới", ông dự báo.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, kinh tế vĩ mô đang có những chuyển biến tích cực, Cục dự trữ liên bang Mỹ - Fed đang hạ lãi suất và Việt Nam dự kiến tiếp tục duy trì mức lãi suất ổn định. Theo đó, thị trường đất nền phía Nam nói riêng và cả nước nói chung sẽ tiếp tục duy trì đà hồi phục trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương đang chuẩn bị ban hành bảng giá đất điều chỉnh, dự kiến giá đất mới sẽ tăng 20-50% so với bảng giá hiện hữu sẽ tác động đến giá bất động sản, đặc biệt là đất nền thổ cư khả năng tăng trong tương lai. Đón làn sóng này, nhà đầu tư có thể trở lại thị trường đất nền từ giữa năm sau.