Đầu tư bất động sản 2023

Bất động sản 2022 khởi đầu “cực nóng”, khép lại “cực lạnh”

Có nhiều góc nhìn về việc bất động sản 2022 tương tự như thời kỳ 2008, bởi đầu năm thị trường vẫn trong cơn sốt giá và sau đó tiến dần vào mùa đông kể từ tháng 10, khi xuất hiện cơn sóng ngầm giảm giá bất động sản.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giai đoạn trước đó là một cơn sốt giá nhân tạo bởi nhiều đại gia bất động sản lợi dụng đầu năm quy hoạch, lúc có nhiều địa điểm dự án đô thị hóa, hạ tầng mới để kích giá lên rất cao và họ nghĩ đây là cơn sốt giá mang tính bền vững, thậm chí có nhiều dự án tăng giá hằng ngày.

Ở thời kỳ đỉnh cao này, nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản với mục đích đầu cơ nhưng sau hàng loạt động thái của Chính phủ và các cơ quan điều hành hướng thị trường về điểm cân bằng, hoạt động lành mạnh hơn, nhóm đầu cơ này chịu áp lực lãi vay trong thời gian đủ dài để buộc phải giảm giá bán. Thậm chí, doanh nghiệp cũng đưa ra các mức chiết khấu chưa từng có từ 30% đến 50% để tạo thanh khoản.

Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

Theo quan sát của TS. Cấn Văn Lực, nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ nên đa số hiện nay đều nằm chờ, chưa kể chi phí đầu tư cho bất động sản không hề nhỏ. Và theo quan điểm của chuyên gia, “có những lúc chúng ta phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A là những gì đang diễn ra và tác động lan sang các lĩnh vực khác như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng,… khá rõ nét.”.

Có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ giảm, tương tự giai đoạn 2011-2013. TS Cấn Văn Lực cho rằng quý IV so với hai quý II và III giảm liên tục thì tạm thời gọi là suy thoái kỹ thuật, đúng hơn là suy giảm. Để thị trường đi vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn thì cần có bước này.

Thị trường bất động sản cần thời gian điều chỉnh

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định thị trường cần có sự điều chỉnh, trước hết là giá nhà ở thấp tầng đang bị đẩy lên cao. Bản thân các sản phẩm này đã được đầu tư, mua đi, bán lại trên thị trường sơ cấp khiến cho các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp sẽ có những khó khăn nhất định trong việc điều chỉnh giá, đặc biệt khi họ không quá áp lực về thanh khoản. Điều này có thể trở thành rào cản thu hút nhà đầu tư vào phân khúc này.

Bên cạnh đó, một số chính sách, dự thảo luật sửa đổi đang được trình Quốc hội và sẽ cần thời gian để minh bạch hơn. Ví dụ như cuối năm 2023, đầu năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và một số luật liên quan hoàn thiện, giúp việc khơi thông cho một số dòng sản phẩm hay hỗ trợ phát triển dự án được rõ ràng hơn.

Chuyên gia Savills cũng nói thêm, khi việc tính toán các chi phí trong phát triển dự án rõ ràng hơn, thị trường cũng cần có thời gian để điều chỉnh. Ít nhất trong giai đoạn 2022-2023, những người có nhu cầu mua nhà để ở vẫn tiếp tục thực hiện giao dịch. Trong khi đó, người mua với mục đích đầu tư sẽ có những hạn chế, đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Các thị trường lớn sẽ cần thời gian để xem xét, rà soát lại pháp lý, phê duyệt dự án để có thể đưa ra những nguồn cung mới.

“Tuy nhiên, chúng tôi vẫn giữ cái nhìn lạc quan, thị trường sẽ phát triển và đa dạng hơn với lượng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Chúng tôi hiện vẫn ghi nhận rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường Việt Nam và đưa ra những tư vấn hỗ trợ các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội tại thị trường đầy tiềm năng này”, ông Matthew Powell nói.

Cũng theo chuyên gia, với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư hơn, thị trường sẽ được đa dạng hóa về sản phẩm, mang lại nhiều lựa chọn cho các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp tư nhân tại Việt Nam.

“Một thị trường bất động sản sẽ phát triển khi thị trường đó thực sự ghi nhận được nhu cầu, nếu không thì việc xây dựng các dự án mới không có ý nghĩa. Nhu cầu cơ bản với bất động sản ở Việt Nam là khá lớn và đó chính là lý do vì sao chúng tôi có cái nhìn tích cực về thị trường”, chuyên gia nhấn mạnh.

Thanh khoản tiếp tục khó khăn

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam dự báo thanh khoản thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục khó khăn khi chính sách tiền tệ thắt chặt, lạm phát gia tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

Giá bất động sản trong thời gian tới sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai.

Thị trường bất động sản trong quý IV/2022 và đầu năm 2023 vẫn tiếp tục gặp khó khăn nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.

Khó khăn sẽ giảm dần từ quý I/2023

Theo quan sát của Chuyên gia Kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, thị trường hiện nay thiếu vắng người mua vì đa số người mua lướt sóng bây giờ không còn tiền để mua tiếp. Điều này cho thấy “mua thổ thì luôn luôn lời” sẽ không còn đúng khi thị trường đã phát triển với quy mô lớn.

Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn nhưng cần phải tập trung vào các loại hình bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.

Chuyên gia dự báo khó khăn sẽ giảm dần trong quý I/2023 và có thể ổn định lại từ quý II/2023. Và như vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có ít nhất 6 tháng nữa đối mặt với sự khó khăn của dòng tiền. Đây là tình trạng chung nên các doanh nghiệp phải chủ động trong việc quản lý dòng tiền của mình, tức khả năng huy động và khả năng sử dụng dòng tiền phải cân đối với nhau.

Bắt đầu từ tháng 1/2023, ngân hàng có 14% room tín dụng mới. Trong đó, 6 nhóm doanh nghiệp ưu tiên cho vay vốn lưu động có nhóm ngành sản xuất kinh doanh.

Doanh nghiệp cần chú trọng xây dựng cơ cấu vốn hợp lý, gồm vốn lưu động và vốn đầu tư trung hạn. Nếu muốn ngân hàng cung cấp vốn lưu động thì doanh nghiệp cần có kế hoạch kinh doanh hợp lý. Năm 2023 dòng tiền sẽ không đổ hết vào bất động sản như thời gian qua.

“Thị trường bất động sản sẽ hồi phục cục bộ từ năm 2023, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân”, TS. Đinh Thế Hiển dự báo.

Cần cẩn trọng trong từng quyết định đầu tư

Từ thực tế trao đổi với các nhà đầu tư ngoại, bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, nói rằng “2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên quá lạc quan mặc dù nền kinh tế của chúng ta tăng trưởng.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Tuy nhiên, thị trường quốc tế hiện nay đang cẩn trọng rất nhiều vấn đề về chiến tranh, dịch bệnh, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tăng,…

Các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào Việt Nam đều có câu chuyện riêng, vấn đề riêng cần xử lý. Nói như vậy không có nghĩa là các nhà đầu tư nước ngoài ngừng hoạt động đầu tư tại Việt Nam mà mình phải có góc nhìn cẩn trọng hơn.”

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cũng có góc nhìn tương tự khi cho rằng thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng trong năm 2023. Nhà ở vẫn duy trì thanh khoản ổn. Song, nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của phân khúc này. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt bởi các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng. 

Theo TS. Sử Ngọc Khương, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua.

Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư.

Còn những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cần bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

“Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua”, chuyên gia nói.