Hết ưu đãi lãi vay, nhà đầu tư bất động sản bắt đầu đuối sức

Chị Thanh Xuân (Hà Nội) như đang ngồi trên đống lửa khi khoản vay 2 tỷ đồng của vợ chồng chị tại một ngân hàng Big4 sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất.

Chị chia sẻ, tháng 6 năm ngoái, vợ chồng chị quyết định xuống tiền mua một căn hộ 2 phòng ngủ rộng hơn 80m2 tại khu Tây, tron g khi tài chính sẵn có hơn 2 tỷ đồng. Thời điểm vay, lãi suất chỉ rơi vào gần 7%/năm trong 12 tháng đầu. Tuy nhiên, tới tháng 6 này là tròn 12 tháng, mức lãi suất thả nổi tăng lên gần gấp đôi.

“Nếu biết thế này vợ chồng tôi đã tạm hoãn kế hoạch mua nhà. Vì với mức lãi suất cao như hiện nay, tài chính của gia đình hai vợ chồng và hai con nhỏ gần như rơi vào cảnh bế tắc. Vợ chồng tôi đang tính đi hỏi vay người thân để trả bớt nợ ngân hàng, giảm áp lực”, chị nói.

Anh Tâm (Hà Nội) từng mua đầu tư một căn hộ tại khu Đông vào cuối năm 2022 chia sẻ, khi hạ tầng liên tục được nhắc tới với những cây cầu mới, đường vành đai và các đại đô thị mọc lên, anh tin rằng chỉ cần giữ căn hộ khoảng một đến hai năm là có thể chốt lời. Lãi suất vay khi đó chỉ quanh 6,5–8%/năm trong thời gian ưu đãi, ngân hàng sẵn sàng giải ngân nhanh, còn môi giới thì liên tục nói về chu kỳ tăng giá mới.

“Tôi xuống tiền khá nhanh, vay ngân hàng hơn một nửa giá trị căn hộ. Bài toán lúc ấy rất đơn giản: tiền lãi mỗi tháng xem như chi phí giữ hàng, chờ thị trường hồi phục rồi bán ra. Thậm chí, tôi còn tính nếu giá tăng 10 - 15% là đã đủ lợi nhuận sau khi trừ chi phí tài chính. Nhưng thị trường không đi theo kịch bản tôi kỳ vọng.

Thanh khoản bất động sản chững lại từ cuối năm ngoái. Người mua ở thực dè dặt, nhà đầu tư thì gần như đứng ngoài quan sát. Căn hộ tôi mua vẫn hoàn thiện tốt, khu vực xung quanh ngày càng đông dân cư, nhưng giá rao bán gần như đi ngang. Trong khi đó, thời gian ưu đãi lãi suất của khoản vay lại sắp kết thúc.

Thông báo từ ngân hàng khiến tôi thực sự áp lực, lãi suất thả nổi dự kiến tăng lên 13–14%/năm, gần gấp đôi so với giai đoạn đầu. Nếu bán lúc này, tôi gần như không có lãi, thậm chí còn mất thêm phí giao dịch và chi phí vay đã trả suốt hai năm qua. Nhưng nếu tiếp tục giữ, tôi không thể gồng gánh. Tâm lý của nhà đầu tư bị kẹt hàng khiến tôi quyết định bán căn hộ mà không có lãi”, anh Tâm buồn bã nói.

Trao đổi với người viết, Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho hay, lãi suất rẻ đã kéo dài từ suốt 2024 tới nửa đầu năm 2025, sau đó nhích nhẹ 1 - 1,5% trong quý III/2025, nhưng đột ngột tăng sốc vào đầu 2026. Đợt tăng tháng 9/2025 đã được dự báo trước, vì giai đoạn tiền rẻ trước đó kéo dài hơn một năm.

Tuy nhiên, đợt tăng vào tháng 2/2026 toàn thị trường đều bất ngờ. Việc tăng mạnh lãi suất, đặc biệt ở mục đích mua bất động sản, thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc kiểm soát bong bóng bất động sản sau giai đoạn tăng nóng 2024 – 2025, đặc biệt là phân khúc chung cư.

Vị này nhận định, lãi suất tăng tác động cực kỳ lớn, làm giảm quyết định xuống tiền của người mua nhà. Từ cuối năm 2025 đến đầu 2026, thị trường đã giảm mạnh thanh khoản do dòng tiền trả ngân hàng mỗi tháng bị tăng lên nếu dùng đòn bẩy. Ví dụ khoản vay 2,7 tỷ, trước đây mỗi tháng trả ngân hàng 35 triệu vẫn đủ khả năng, thì bây giờ tăng lên 42 triệu sẽ vượt khả năng của nhiều người.

Cùng với đó là tâm lý e ngại lãi suất sẽ tiếp tục tăng, thanh khoản giảm làm nhà đầu tư ngắn hạn e ngại vì sợ mua vào khó ra hàng.

Ông Kiên phân tích với các khoản vay cũ với mục đích mua nhà đất, sau khi hết khuyến mãi, hiện lãi thả nổi tại các ngân hàng Big4 quanh mức 9,5 - 10%/năm (mức lãi khuyến mãi trước đây là 5,8% đến 7%); lãi suất thả nổi tại các ngân hàng quốc doanh quanh mức 11,5 - 14%/năm (mức lãi khuyến mãi trước đây là 6,5% đến 9%).

Ví dụ với khoản vay 3 tỷ, lãi tăng thêm 3% thì mỗi năm sẽ đóng thêm 90 triệu, mỗi tháng đóng thêm 7,5 triệu. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trong giai đoạn lãi khuyến mãi với hy vọng kiếm được lợi nhuận, nếu hụt dòng tiền khi lãi tăng sẽ phải tranh thủ ra hàng.

Vị chuyên gia này khuyến nghị, trong bối cảnh hiện nay, với nhu cầu mua ở, nếu dòng tiền đóng ngân hàng hàng tháng trong kịch bản lãi suất cao như hiện tại vẫn đủ, thì vẫn có thể xuống tiền. Vì đây là nhu cầu chính yếu, cũng là cơ hội để tiết kiệm bớt các khoản chi tiêu khác, và trong trường hợp mua nhà đã bàn giao, còn có thể tiết kiệm được một phần chi phí thuê nhà bù vào chi phí sinh hoạt.

Với nhu cầu đầu tư, trong trường hợp sử dụng đòn bẩy thì phải tách chi phí sử dụng vốn tự có và vốn lãi vay vào giá vốn, và dự đoán mức độ tăng giá tiềm năng để ra quyết định.

Đơn cử nếu mua một căn nhà 4 tỷ, vay 2 tỷ, vốn tự có 2 tỷ, thì chi phí sử dụng vốn một năm sẽ là 8% tiền gửi tiết kiệm của 2 tỷ, và 13,5% tiền lãi vay của 2 tỷ, tổng là 160 triệu + 270 triệu = 430 triệu. Giả định căn nhà có thể cho thuê 3%/năm, thì trừ lại 120 triệu, vậy mỗi năm, giá vốn sẽ tăng thêm 310 triệu.

Hai năm sau, nếu căn nhà tăng giá lên 15% là 4,6 tỷ thì vẫn lỗ; hoặc sau 4 năm, nếu căn nhà tăng thêm 30% lên 5,2 tỷ thì vẫn lỗ. Nếu đánh giá bất động sản có tiềm năng tăng giá hơn con số này thì mới có lời.

Thị trường đang bị "kẹp hai đầu"

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nêu quan điểm, lãi suất tăng mạnh là điều phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Cụ thể, chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính. Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư. Người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.

Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.

Hệ quả là hình thành một nghịch lý: một mặt bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng”, mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu”, giá không giảm được mà thanh khoản không tăng được.