Dự báo áp lực lãi suất lên thị trường bất động sản
Năm 2026, tín dụng bất động sản được dự báo tiếp tục tăng nhưng theo quỹ đạo thận trọng hơn, trong bối cảnh nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh thi công, kéo theo nhu cầu vốn trung và dài hạn gia tăng.
Theo báo cáo phân tích mới nhất của CTCP chứng khoán Vietcombank (VCBS), khả năng tiếp cận vốn của ngành địa ốc trong năm nay sẽ kém thuận lợi hơn năm trước do ba lực cản chính.
Trước hết, định hướng điều hành gần đây cho thấy cơ quan quản lý đang nhất quán chuyển thị trường bất động sản từ mô hình tăng trưởng dựa vào kỳ vọng giá sang vận hành theo nền tảng dòng tiền thực và kỷ luật tài chính.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng dư nợ bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời giới hạn mức tăng tín dụng trong quý đầu năm không vượt 25% chỉ tiêu cả năm. Điều này cho thấy tín dụng vẫn được duy trì nhưng theo cơ chế "van điều tiết”, tránh lặp lại chu kỳ tăng nóng từng xuất hiện giai đoạn 2021 - 2022.
Ở góc độ chính sách tài khóa, dù chưa có văn bản chính thức, tín hiệu từ Bộ Tài chính về khả năng siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai đang được thị trường theo dõi sát. Nếu áp dụng, biện pháp này sẽ trực tiếp tác động đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, qua đó làm giảm lực cầu mang tính đầu cơ.
Yếu tố thứ ba là mặt bằng lãi suất. Nhiều tổ chức phân tích dự báo lãi suất cho vay có thể nhích tăng trong thời gian tới khi nhu cầu vốn toàn nền kinh tế phục hồi. Áp lực này đặc biệt rõ với người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính.
(Nguồn: VCBS).
Theo Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc lãi suất nhích lên vào cuối năm 2025 khiến tâm lý thị trường thận trọng hơn là diễn biến dễ hiểu. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay khác đáng kể so với giai đoạn 2022.
Ông cho rằng nếu năm 2022 là thời điểm lãi suất tăng, lạm phát cao và thị trường mang nặng yếu tố đầu cơ, thì giai đoạn 2025 - 2026 phản ánh một trạng thái trưởng thành hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và tính bền vững của tài sản.
TS. Đinh Thế Hiển nhận định năm 2026 sẽ không phải là năm tín dụng mở rộng đại trà. Theo ông, chính sách tín dụng sắp tới mang tính chọn lọc cao, ưu tiên các lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các dự án chung cư nằm trong định hướng phát triển đô thị của Chính phủ.
Những phân khúc này chính là phần nhu cầu thật mà Nhà nước đang chủ động hướng dòng vốn vào, qua đó hạn chế tình trạng dòng tiền chảy mạnh vào các tài sản mang tính đầu cơ.
Giá chung cư phía Bắc tiệm cận vùng đỉnh
Giá căn hộ tại Hà Nội hiện đã tiệm cận vùng đỉnh lịch sử xét theo tương quan thu nhập. Nhóm phân tích dẫn chứng chỉ số giá nhà trên thu nhập được ước tính tăng từ 19,6 ở năm 2024 lên 24,7 vào năm 2025 và có thể đạt 31,1 trong năm 2026. Mức tăng nhanh trong thời gian ngắn phản ánh sự nới rộng khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Trong bối cảnh đó, giá nhà được dự báo có xu hướng đi ngang hơn là tăng mạnh. Một mặt, lợi suất cho thuê căn hộ đang giảm do giá bán tăng nhanh hơn tốc độ tăng tiền thuê. Mặt khác, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, tạo lực đỡ giúp thị trường khó giảm sâu. Sự kết hợp giữa cầu thực ổn định và cầu đầu cơ suy yếu thường dẫn tới trạng thái tích lũy giá thay vì bùng nổ.
(Nguồn: VCBS).
Năm trước, thị trường miền Bắc ghi nhận làn sóng tăng giá diện rộng, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh hưởng lợi từ hạ tầng như các tuyến vành đai và cầu mới. Tuy nhiên, dữ liệu thanh khoản gần đây cho thấy phân khúc đất nền và nhà thấp tầng đang bước vào giai đoạn phân hóa: Giá vẫn neo cao nhưng tốc độ giao dịch chậm lại.
Giá nhà thấp tầng trung bình đã vượt 200 triệu đồng/m2, trong khi sản phẩm trong ngõ hoặc ngoài dự án tăng giá hạn chế do thanh khoản yếu.
(Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).
Hạ tầng và chính sách tín dụng định hình chu kỳ mới
Đề án giãn dân khu vực nội đô Hà Nội với kế hoạch di dời hơn 860.000 người khỏi khu vực bên trong Vành đai 3 theo hai giai đoạn 2026 - 2035 và 2036 - 2045, được xem là yếu tố cấu trúc dài hạn của thị trường.
Chính sách này kết hợp với việc hoàn thiện các tuyến vành đai, cầu và metro, đang tạo nền tảng để hình thành các cực tăng trưởng mới tại vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm hay Hòa Lạc. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn, khiến xu hướng dịch chuyển dân cư ra khỏi trung tâm trở nên khả thi hơn bao giờ hết.
Tại phía Nam, xu hướng dịch chuyển dòng tiền cũng đang hình thành khi nhà đầu tư chuyển trọng tâm từ khu vực lõi đô thị sang vùng ven và địa bàn giáp ranh. Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm trong khi chi phí phát triển tăng cao khiến hiệu quả đầu tư nội đô giảm tương đối. Ngược lại, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ cao tốc, vành đai và cầu liên vùng đang nổi lên như điểm đến mới của dòng vốn.
Khi tín dụng được kiểm soát trong lúc chi phí vốn có xu hướng tăng nhẹ, thị trường nhiều khả năng bước vào chu kỳ sàng lọc, nơi dòng tiền ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ nhanh và nhu cầu ở thực cao. Điều này khác biệt đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng diện rộng trước đây khi hầu hết phân khúc đều tăng giá cùng lúc.
Trong chu kỳ mới, áp lực tài chính sẽ trở thành biến số quyết định hành vi thị trường. Người mua thận trọng hơn với đòn bẩy, nhà đầu tư chọn lọc sản phẩm kỹ hơn, còn chủ đầu tư buộc phải tối ưu cấu trúc vốn.
Thị trường vì thế có thể kém sôi động hơn về tốc độ tăng giá, nhưng lại là giai đoạn tái cân bằng cần thiết để hướng tới quỹ đạo phát triển ổn định và bền vững trong trung và dài hạn.
