Chuyên gia: Bất động sản không phải lĩnh vực ưu tiên nên phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn

Tại hội thảo “Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã đưa ra những con số đáng chú ý về thị trường bất động sản hiện nay.

Theo đó, trong năm 2025, lượng giao dịch bất động sản (chủ yếu là nhà ở thương mại) chỉ tăng khoảng 8%, do giá cao khiến nhiều người lưỡng lự.

Ông Lực thông tin thêm, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%. Trong đó, chỉ riêng năm 2025, mức tăng đã dao động khoảng 10 - 30%, tùy từng phân khúc và khu vực. So sánh với hơn 100 quốc gia, Việt Nam đứng thứ 10 thế giới về số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà.

“Nếu trong năm 2025, một hộ gia đình cần trung bình khoảng 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ thì sang năm 2026, con số này đã tăng lên 30 năm - cao gấp đôi so với mức bình quân của thế giới (15,3 năm). Trong khi đó, tại Trung Quốc, số năm tích lũy thu nhập để mua nhà đã giảm 7 năm, xuống còn 21 năm”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Liên quan đến dòng vốn cho bất động sản, vị này cho biết tín dụng bất động sản trong năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn hệ thống. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 28% (chiếm khoảng 44% tổng dư nợ), còn cho vay mua nhà chỉ tăng 14%.

“Tín dụng cho vay mua nhà tăng chậm phản ánh giá nhà đang neo cao khiến người dân lưỡng lự chưa mua. Tín dụng cho chủ đầu tư lại tăng tương đối nhanh trong khoảng hai năm vừa qua, do đó Ngân hàng Nhà nước cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn”, vị này nói.

Liên quan đến lãi suất, bắt đầu từ tháng 10/2025, một số ngân hàng thương mại đã tăng nhẹ lãi suất ở một số gói vay mới trong bối cảnh room tín dụng đã gần hết. Lãi suất cho vay mua nhà theo đó đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm ngoái.

Ông Lực nhận định, mặt bằng lãi suất bao gồm cả lãi suất cho vay bất động sản trong năm vừa qua tăng cao do tín dụng cho nền kinh tế tăng cao (hơn 19%), trong khi huy động chỉ tăng 15%. Vì vậy, các tổ chức tín dụng phải đẩy lãi suất huy động lên cao để hút tiền gửi về, trong bối cảnh có rất nhiều kênh đầu tư hấp dẫn khác.

Bên cạnh đó, bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên hoàn toàn, vốn tín dụng cần phải phân bổ vào nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Do đó, thị trường bất động sản phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc giá nhà quá cao so với thu nhập là bất thường, cần phải kiểm soát nếu muốn thị trường bất động sản bền vững. Trước mắt, cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tín dụng cho vay bất động sản không được vượt quá tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế (15%), trừ khi thị trường yêu cầu điều chỉnh.

Về dài hạn, ông Lực cho rằng thị trường cần sớm thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia và phát triển các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Song song với đó, chính sách thuế đối với nhà đất cần được nghiên cứu và triển khai theo lộ trình, khi dữ liệu thị trường đã đủ minh bạch.