Phân khúc bất động sản nào chịu thách thức trong năm 2023?

Trong báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản vừa công bố, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đánh giá, nguồn cung mới trong năm 2022 chưa được cải thiện nhiều.

Cụ thể, nguồn cung mới của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận, quý I đạt 6.500 sản phẩm, quý II bật tăng với 18.100 sản phẩm, tăng 270% so với quý trước; quý II khoảng 4.900 sản phẩm, giảm 72% theo quý; quý IV khoảng 4.800 sản phẩm, giảm 2% theo quý.

Tại miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên), nguồn cung quý I đạt 4.400 sản phẩm, quý II khoảng 1.200 sản phẩm, giảm 73% theo quý; quý III khoảng 1.700 sản phẩm, tăng 41% theo quý; quý IV chỉ còn 500 sản phẩm, giảm 70% theo quý.

Tại TP HCM và Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nguồn cung mới quý I đạt 6.000 sản phẩm; quý II tăng vọt 300% lên 18.200 sản phẩm; quý III đạt 4.600 sản phẩm, giảm 74% theo quý; quý IV chỉ còn 1.600 sản phẩm, giảm 65%.

Khu vực miền Tây (Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre, Vĩnh Long, Bạc Liêu), quý I chỉ ghi nhận 300 sản phẩm; quý II khoảng 700 sản phẩm, tăng 230% theo quý; quý III đạt 900 sản phẩm, tăng 28% theo quý; quý IV giảm còn khoảng 300 sản phẩm, giảm 66% theo quý. 

Về tình hình hấp thụ, Hà Nội và các tỉnh lân cận dẫn đầu với tỷ lệ cao nhất cả nước, lần lượt quý I khoảng 60%; quý II khoảng 70%; quý III khoảng 36%; quý IV khoảng 21%.

Tại TP HCM và Bình Dương, Đồng Nai, Long An, lần lượt quý I khoảng 70%; quý II khoảng 65%; quý III khoảng 35%; quý IV khoảng 18%.

Tại miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) lần lượt quý I khoảng 40%; quý II khoảng 55%; quý III khoảng 30%; quý IV khoảng 15%.

Khu vực miền Tây (Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre , Vĩnh Long, Bạc Liêu) lần lượt quý I khoảng 40%; quý II khoảng 50%; quý III khoảng 25%; quý IV khoảng 15%. 

Cũng theo khảo sát của đơn vị này, năm 2022, giá các phân khúc bất động sản ghi nhận tăng ở tất cả khu vực.

Tại các tỉnh lân cận Hà Nội, giá căn hộ khoảng 20 – 52 triệu/m2, tăng 5 – 10%; giá nhà phố khoảng 38 – 171 triệu/m2, tăng 15 – 30%; giá biệt thự khoảng 27 – 194 triệu/m vuông, tăng 10 – 20%; giá nhà phố thương mại (shophouse) khoảng 36 – 184 triệu/m2, tăng 30 – 40%; giá đất nền khoảng 17 – 60 triệu/m2, tăng 10 – 15%.

Tại khu vực miền Trung, giá căn hộ khoảng 20 – 110 triệu/m2, tăng 10 – 50%; giá nhà phố khoảng 38 – 120 triệu/m2, tăng 10 – 30%; giá biệt thự khoảng 45 – 200 triệu/m2, tăng 10 – 50%; giá nhà phố thương mại (shophouse) khoảng 45 – 220 triệu/m2, tăng 10 – 50%; giá đất nền khoảng 13 – 52 triệu/m2, tăng 20 – 30%.

Tại các tỉnh lân cận TP HCM, giá căn hộ khoảng 27 – 43 triệu/m2, tăng 5 – 10%; giá nhà phố khoảng 25 – 91 triệu/m2, tăng 10 – 30%; giá biệt thự khoảng 60 – 120 triệu/m2, tăng 10 – 20%; giá nhà phố thương mại (shophouse) khoảng 30 – 143 triệu/m2, tăng 15 – 30%; giá đất nền khoảng 15 – 55 triệu/m2, tăng 15 – 20%.

Tại miền Tây, giá căn hộ khoảng15 – 29 triệu/m2; giá nhà phố khoảng 22 – 47 triệu/m2, tăng 5 – 7%; giá nhà phố thương mại (shophouse) từ 25 – 43 triệu/m2, tăng 5 – 10%; giá đất nền khoảng 11 – 38 triệu/m2, tăng 10 – 15%.

Riêng đối với thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM, theo báo cáo của FERI, nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội khoảng 14.600 sản phẩm, giảm 8% so với năm 2021; ngược lại, thị trường TP HCM khoảng 20.000 sản phẩm, tăng 73% so với năm trước, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn, số lượng dự án mới giảm.

Giá bán căn hộ sơ cấp đều ghi nhận tăng, ở Hà Nội ghi nhận khoảng 42 - 55 triệu/m2, giá cao nhất là 83 triệu/m2, tăng 22% so với năm 2021. Tại TP HCM ghi nhận mức 60 - 80 triệu/m², giá cao nhất là 410 triệu/m2, tăng 32% theo năm. 

Đâu là phân khúc tiềm năng?

Đơn vị này dự báo, phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là loại hình tiềm năng trong năm 2023 bởi nhu cầu rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp các chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.

Bất động sản công nghiệp – logistic cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ "bắt đáy", hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.

Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (Hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho chủ đầu tư.

Theo nhóm nghiên cứu FERI, các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.

Bên cạnh đó, bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.

Ngòa ra, đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.