‘2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tích lũy để tăng trưởng’

Năm 2022 có lẽ là một năm thị trường bất động sản chứng kiến nhiều sự kiện và biến động mạnh sau hơn một thập kỷ kể từ năm 2011.

Việc thanh kiểm tra và xử lý sai phạm trên diện rộng đối với nhiều doanh nghiệp nhằm lành mạnh hóa thị trường thời gian vừa qua đã tác động đến tâm lý và niềm tin trên thị trường. Đối mặt với hàng loạt khó khăn về thị trường, khách hàng, tính thanh khoản, vốn, trái phiếu…, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chủ động tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược, điều chỉnh giá sản phẩm, tái cấu trúc danh mục tài sản, bán bớt tài sản để mua lại trái phiếu trước hạn,… nhằm đưa công ty về trạng thái an toàn nhất có thể. 

Chia sẻ tại buổi công bố “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 – dự báo năm 2023” do Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức sáng 6/1, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng FERI đánh giá, trái ngược với kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2022 sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hậu COVID-19, hiện thực biến động đã làm nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.

Cụ thể, nửa đầu năm, nền kinh tế phục hồi nhanh, tâm lý đầu tư thay đổi tích cực sau cao điểm dịch bệnh. Thời điểm này, nhà nước thực hiện gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, thu thập ý kiến để sửa Luật. Chủ đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ bất động sản triển khai hàng loạt kế hoạch để khôi phục hoạt động kinh doanh, phát triển sản phẩm, thị trường, thị phần sau dịch. Tính thanh khoản chung của thị trường khá tốt.

Song, nửa cuối năm, thị trường không duy trì được đà tăng trưởng kỳ vọng. Thị trường đảo chiều rất nhanh do chịu ảnh hưởng của các yếu tố khách quan (căng thẳng Nga – Ukraine; Fed, NHNN tăng lãi suất) và chủ quan (siết pháp lý, tín dụng; tăng cường thanh, kiểm tra). Nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh, giá bán đi ngang hoặc giảm cục bộ tại một số khu vực. Room tín dụng cho bất động sản hạn chế khiến cả chủ đầu tư và khách hàng mua ở thực đều khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Lúc này, Nhà nước phải cân đối giữa kiềm chế lạm phát, giữ ổn định thị trường, đồng thời triển khai các giải pháp cân đối nguồn cung bất động sản. Thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, thiếu hụt dòng tiền nghiêm trọng, hầu hết các chủ đầu tư phải tập trung tái cấu trúc, tinh giản cơ cấu tổ chức, điều chỉnh chiến lược, định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường, chuẩn bị các kịch bản ứng phó dài hạn khi thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông”.

Theo vị này, thị trường chuyển biến không tích cực khiến cho Khách hàng mua bất động sản cũng gặp khó, không tiếp cận được vốn vay. Kách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản thì khó lại càng chồng thêm khó khi lãi suất cho vay tăng mạnh. Trong khi đó, thị trường xuất hiện tâm lý thận trọng, chờ bắt đáy.

Ba kịch bản của thị trường

Cũng tại sự kiện, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI đưa ra dự báo, nguồn cung trong năm 2023 phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường bất động sản, chính sách điều hành của Nhà nước. Ở hai thị trường lớn là TP HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường.

Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc các chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua BĐS có thể xem xét.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường địa ốc năm 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh. FERI dự báo thị trường có thể diễn biến theo ba kịch bản.

Cụ thể, ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga - Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. Fed tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Trong nước, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của nhà nước. Luật đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng cho ngành bất động sản. GDP 2023 mức 6,5%, lạm phát 5 - 5,5%. Room tín dụng cho bất động sản chưa được nới thêm. NHNN tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10 - 11%.

Ông Khôi cho biết, lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi bất động sản giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lúc này sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào các nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Ở kịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga và Ukraine khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.

Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP năm 2023 mức 5,5%, lạm phát 6 - 7%. Room tín dụng dành cho bất động sản không được nới thêm. NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14 - 16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý.

Ở kịch bản này, theo ông Khôi, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, có xu hướng sát nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm có thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Ở kịch bản thách thức, trong bối cảnh này, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước dùng USD.

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Room tín dụng cho bất động sản không được nới thêm, lãi suất cho vay tăng mức 17 - 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Theo đại diện FERI, lúc này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Nhiều chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.

Chủ đầu tư trong bối cảnh này sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Còn nhà đầu tư thì cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.

“Xét theo các yếu tố thực tế, kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga - Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED chưa có dấu hiệu hạ lãi suất cho đến hết 2023. Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những vướng mắc tồn đọng và đối mặt với thách thức.

Thị trường bất động sản 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường đều có sự chuẩn bị, giải pháp ứng phó, nhu cầu thị trường vẫn lớn, đa dạng”, ông Khôi nhấn mạnh.