Ông Lê Viết Hải: Ba nguyên nhân dẫn đến khó khăn và 5 giải pháp cho thị trường bất động sản

Tại Hội nghị Tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành Xây dựng, KTS. Lê Viết Hải, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu Xây dựng TP HCM (SACA) đã nêu những kiến nghị gỡ khó, tránh nguy cơ phá sản cho nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn.

Ông Hải cho biết, trong thời gian qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động phức tạp. Dư luận có nhiều ý kiến trái chiều nhau, đa số là phản đối việc nhà nước giải cứu bất động sản.

Đại diện SACA cho rằng có ba nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường. Thứ nhất, các chủ đầu tư bất động sản có quy mô hầu hết đều tham gia các dự án bất động sản du lịch lớn. Họ đã không lường trước rủi ro có những biến cố bên ngoài lãnh thổ có thể gây đổ vỡ thị trường bất động sản Việt Nam.

Thực tế đã xuất hiện những điều kiện bất khả kháng trên thế giới bao gồm đại dịch COVID-19 và chiến tranh Đông Âu tác động gián tiếp gây bất lợi cho ngành bất động sản. Chủ đầu tư không thể đưa vào khai thác hiệu quả các sản phẩm du lịch bởi không có khách du lịch quốc tế.

Tình trạng nguồn cung quá lớn so với cầu, gây ra tồn đọng sản phẩm. Tỷ lệ sản phẩm đưa vào khai thác trong hơn hai năm đại dịch quá thấp và giá khai thác cạnh tranh khốc liệt khiến nhiều khách sạn, resorts, khu vui chơi giải trí cho đến tận giữa năm 2021 vẫn còn đóng cửa.

Thứ hai, việc cấp giấy chứng nhận đầu tư và triển khai nhiều dự án thiếu sự tính toán khoa học và không kịp thời có sự điều chỉnh phù hợp khi có biến động. Nhiều dự án không lập kế hoạch triển khai đầu tư xây dựng phù hợp với nhu cầu của thị trường. Nhiều dự án hoàn toàn phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của chủ đầu tư khi không có đủ thông tin.

Chỉ có Nhà nước mới biết rõ có bao nhiêu dự án đã cấp phép, đang xem xét cấp phép đầu tư, xây dựng và có quyền quyết định tiến độ thực hiện khi cấp phép đầu tư xây dựng. Và cũng chỉ có Nhà nước mới có đủ năng lực dự báo và điều tiết việc quy hoạch, cấp phép sao cho phù hợp với cung - cầu.

Các chủ đầu tư không có thông tin toàn cảnh thị trường bất động sản để có quyết định sẽ triển khai dự án của mình như thế nào nhằm đạt hiệu quả khai thác hợp lý. Trong khi đó, giấy chứng nhận đầu tư đã được cấp luôn yêu cầu phải triển khai theo đúng tiến độ (thường là rất ngắn), việc điều chỉnh tiến độ triển khai dự án rất nhiêu khê, kéo theo các chủ đầu tư bị áp lực huy động vốn để triển khai dự án đúng tiến độ theo giấy chứng nhận đầu tư và giấy phép xây dựng.

Triển khai xong mà thị trường không hấp thu được sản phẩm sẽ không trả được nợ. Trái phiếu huy động thường có lãi suất cao, hơn 10%/năm. Do đó, doanh nghiệp “chỉ gồng gánh” hai năm là hết phần vốn đối ứng.

Những biến động bất lợi trong nước và quốc tế lên đến ba năm, khiến doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng cực kỳ khó khăn, không có nguồn tiền trả lãi, và trả gốc cho các khoản nợ đến hạn.

Thứ ba, sự mất cân đối trong đầu tư. Trong khi bất động sản du lịch quá dư thừa thì bất động sản nhà ở lại quá thiếu đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho thuê phục vụ cho công nhân, cho người lao động có thu nhập thấp khiến giá nhà, giá đất bị đẩy lên quá cao.

Trong khi có chủ trương phát triển mạnh mẽ các dự án du lịch, một ngành được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn, được tạo mọi điều kiện thuận lợi trong thủ tục đầu tư xây dựng.

Ngược lại, đã có sự “khó khăn và nhỏ giọt” trong cấp phép nhà ở đô thị. Chính sách này sẽ giúp Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn ngành du lịch nếu không có hai biến cố lớn đại dịch và chiến tranh.

Tuy nhiên, trong thực tế hai biến cố bất thường xảy ra liên tiếp này đã làm ngành du lịch, bao gồm bất động sản du lịch lao đao. Gần ba năm không còn bóng dáng khách du lịch nước ngoài đặc biệt là khách châu Âu, Nga và Trung Quốc (những nguồn khách du lịch chủ yếu của Việt Nam).

“Các nguyên nhân trên cho thấy hai biến cố rất nghiêm trọng và chưa từng xảy ra của thế giới, năng lực dự báo quản lý rủi ro của các nhà đầu tư và các chủ trương đúng đắn nhưng chưa phù hợp thời điểm của Nhà nước là ba nguyên nhân chính gây đổ vỡ thị trường bất động sản. Trong đó, có thể khẳng định rằng những biến cố nghiêm trọng chưa từng xảy ra của thế giới là nguyên nhân chính”, ông Hải cho biết.

"Không ai có thể cứu được thị trường bất động sản lúc này ngoài nhà nước"

Theo chia sẻ từ Chủ tịch SACA, thực tế doanh nghiệp bất động sản nuôi bộ máy nhân sự rất lớn, trong hệ sinh thái ngành bất động sản nguồn nhân lực còn lớn hơn rất nhiều. Khi khó khăn ập đến, không chỉ người lao động tại doanh nghiệp bất động sản sẽ mất việc mà còn kéo theo công ăn việc làm và sự sụp đổ của hàng loạt các doanh nghiệp khác nằm trong chuỗi cung ứng các sản phẩm, dịch vụ phục vụ cho ngành bất động sản, bao gồm: Các công ty sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu thi công xây dựng và cả các ngành tài chính, ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn thiết kế, quản lý dự án,…

Hơn thế nữa, điều nguy hiểm nhất chính là hệ sinh thái ngân hàng mất khả năng thu hồi nợ và sụp đổ do nợ trong bất động sản có khi gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu của ngân hàng. Ngân hàng bị phá sản sẽ tác động dây chuyền lên toàn bộ nền kinh tế và xã hội. Từ bất ổn kinh tế sẽ kéo theo bất ổn về chính trị, hậu quả sẽ rất nghiêm trọng và khó lường.

Từ thực trạng này, SACA cho rằng không ai có thể cứu được thị trường bất động sản lúc này ngoài nhà nước. Nhà nước can thiệp sớm sẽ giải quyết được những tác động rất xấu trước mắt và lâu dài về kinh tế, xã hội và chính trị.

Về phía CASA, hiệp hội đề xuất 5 kiến nghị. Thứ nhất, chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi nhằm duy trì hoạt động ổn định cho những doanh nghiệp bất động sản và toàn bộ hệ sinh thái của ngành này - một ngành đã có nhiều đóng góp cho quốc gia bằng những công trình làm thay đổi diện mạo đô thị, có đóng góp nhiều cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong thời gian qua.

Chính phủ cần có phương án phù hợp để các doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận vốn dễ dàng hơn nhằm trang trải các khoản nợ đến hạn. Hỗ trợ doanh nghiệp đàm phán với các trái chủ về thời hạn thanh toán các khoản vay để không phải huy động một lượng tiền khổng lồ xử lý các khoản nợ ngay lập tức khi đến hạn, tránh các công ty bất động sản lớn bị đổ vỡ phá sản hoặc rơi vào các doanh nghiệp nước ngoài.

Thứ hai, Chính phủ cũng cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án để các dự án đó trở nên “sạch”. Khi kinh tế thế giới hồi phục, chiến tranh kết thúc, hoạt động du lịch trở lại nhộn nhịp thì các bất động sản du lịch sẽ có nguồn thu cao.

Các dự án vướng mắc được làm “sạch” về pháp lý sẽ bán đấu giá, lợi nhuận có thể sẽ cao hơn nhiều lần. Nhà nước không những không mất tiền mà nhiều khả năng sẽ tạo ra được nguồn thu lớn từ việc ứng vốn giải cứu ngành bất động sản.

Thứ ba, Chính phủ cũng cần tránh can thiệp vào hoạt động sản xuất kinh doanh của những doanh nghiệp đang hoạt động ổn định nhưng có liên quan đến các chủ đầu tư đang bị điều tra, điều này gây ảnh hưởngrất lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp đến mức có thể bị phá sản trong khi chưa có gì chắc chắn là họ đã vi phạm pháp luật. “Ai sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho những doanh nghiệp này sau khi điều tra họ tuân thủ tốt pháp luật”, SACA đặt vấn đề.

Thứ tư, Chính phủ với điều kiện thuận lợi của mình cần đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp bất động sản, để đảm bảo không còn tình trạng chỗ thì quá nhiều dự án dẫn đến thừa cung, chỗ thì không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.

Đồng thời, thiết lập cổng thông tin tổng thể đúng nghĩa về quy hoạch, xây dựng và giao dịch bất động sản nhằm cung cấp đầy đủ thông tin về giao dịch bất động sản, về các dự án đang triển khai, các dự án được cấp phép, các dự án đang xin phép đầu tư xây dựng tại từng địa phương trên cả nước để nhà đầu tư có được cái nhìn toàn cảnh về thị trường, có sự chủ động điều tiết hoạt động đầu tư, phân kỳ triển khai xây dựng cho phù hợp với triển vọng thị trường. Cổng thông tin này cần làm real times, tức được cập nhật thông tin hàng ngày.

Cuối cùng, nhà nước cần đầu tư vào việc quảng bá du lịch và có chính sách thu hút khách du lịch nước ngoài mạnh mẽ hơn để nhanh chóng lấp đầy các khu du lịch. Đây là một sự giúp đỡ hiệu quả chung cho cả ngành khi các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã kiệt quệ sau đại dịch. Một giải pháp quan trọng đó là miễn visa cho những quốc gia có nhiều khách du lịch đến Việt nam.