Tương lai thị trường bất động sản phụ thuộc vào những yếu tố này

Trong báo cáo cập nhật vừa công bố, Chứng khoán Mirae Asset đánh giá, năm 2022 là một năm đầy thách thức đối với ngành bất động sản khi cả nguồn cầu và nguồn cung tuy có tăng so với năm trước nhưng vẫn kém so với thời kỳ trước dịch. Trái với các kỳ vọng thị trường sẽ quay đầu tăng trưởng mạnh mẽ sau khi đại dịch đi qua, hiện nay thị trường bất động sản lại đối mặt nhiều thách thức mới.

Cụ thể, tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Dù trong năm qua Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nâng hạn mức tăng trưởng tín dụng nhưng chủ yếu nguồn tiền này được ưu tiên cho nhóm sản xuất – kinh doanh. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng yêu cầu chặt chẽ hơn trong việc giải ngân, như hạn chế cho vay để đặt cọc mua nhà hay cần phương án chi tiết khi xây nhà. Những khó khăn trên góp phần không nhỏ khiến cho nhu cầu của thị trường không thể phục hồi mạnh trong 2022.

Bên cạnh đó, kênh huy động vốn qua trái phiếu bị kiểm soát. Dự thảo Nghị định 65 sửa đổi có nhiều quy định mới siết chặt hơn dòng vốn từ kênh này như nâng cao yêu cầu nhà đầu tư chuyên nghiệp, bắt buộc xếp hạng tín nhiệm, hay phải có phương án sử dụng vốn cụ thể. Dự kiến với các quy định mới này, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc phát hành trái phiếu, dẫn đến không thể tiếp cận được kênh huy động vốn dồi dào này, khiến một số dự án phải trì hoãn chờ nguồn tiền.

Đối với nhiều doanh nghiệp trên sàn chứng khoán, do trái phiếu thường được đảm bảo bằng cổ phiếu đã dẫn đến tình trạng khi cổ phiếu bị sụt giảm giá trị cũng dẫn đến hiện tượng bán giải chấp trên thị trường chứng khoán.

Ngoài ra, lãi suất tăng cao gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư. Bởi lãi suất trong hai năm vừa qua đã liên tục tăng mạnh do chịu áp lực từ các yếu tố vĩ mô, và hiện nay đang dao động trên mức 10%/năm, cao nhất kể từ 2015.

Sức ép lớn từ việc lãi suất tăng cao không những khiến lực cầu bị hạn chế do người mua nhà ngại lãi vay, mà còn khiến giá nhà bị giảm sút do nhiều người không thể trả lãi phải bán nhà. Từ đó dẫn đến giá mặt bằng chung giảm và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi khó chào bán các sản phẩm mới hoặc phải giảm giá bán.

Nhóm phân tích cũng kỳ vọng vào các giải pháp được nói đến trong thời gian gần đây sẽ giúp thị trường bất động sản tìm được hướng ra.

Theo đó, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65, với nhiều đề xuất như lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại một năm, thay vì áp dụng ngay như hiện nay. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính còn đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn nhưng không quá 2 năm so với kỳ hạn công bố ban đầu.

Những kiến nghị này theo Mirae Asset sẽ có nhiều khả năng được chấp thuận và từ đó sẽ khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp từ quý III/2023.

Chính phủ đã đặt mục tiêu xây hơn một triệu NOXH từ đây đến 2030, và đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho các dự án NOXH. Ngoài ra, nhiều chủ trương khuyến khích người có thu nhập thấp như đề xuất hỗ trợ 2% lãi suất cho nhà dưới 2 tỷ trở xuống, sửa đổi Luật Nhà ở theo đó thắt chặt quy định giao dịch thứ cấp NOXH, đồng thời quy định địa phương phải bố trí quỹ đất làm NOXH khi lập quy hoạch. Bên cạnh đó các khâu đấu thầu, đấu giá đất, thủ tục xác định giá bán cho người thu nhập thấp đang được cải tổ để nhanh gọn hơn.

Nhóm phân tích cũng đưa ra dự báo, mặt bằng chung lãi suất sẽ không tăng trong năm nay, và trong trường hợp xấu nhất cũng chỉ tăng nhẹ 1%. Trước đây khi lãi suất tăng nhanh, đã gây nhiều khó khăn cho thị trường khi khiến người có nhu cầu mua nhà gần như phải tạm hoãn kế hoạch; nay khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường, giảm bớt áp lực lãi vay cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp.